Score En Bloc

L'analyse En-Bloc Score classe les plus de 3 400 copropriétés suivies par ShiokNest en fonction de leur score quantitatif de probabilité en bloc : un score composite de 0 à 100 calculé à partir de sept facteurs pondérés : superficie du site et taux d'utilisation des parcelles, bail restant, nombre d'unités, âge depuis la dernière transaction, fréquence en bloc du district, potentiel d'amélioration du GPR et âge du développement. Les propriétés sont affichées dans un tableau de classement triable avec le score, le verdict (probabilité élevée/moyenne/faible/très faible) et les principaux facteurs contributifs. Vous pouvez filtrer par district, segment de marché (CCR/RCR/OCR), fourchette de prix et niveau de verdict pour trouver des développements avec des profils de risque ou d'opportunité en bloc spécifiques. En cliquant sur n'importe quel développement, vous ouvrez la répartition complète des scores avec les détails des facteurs contributifs.

Vous pouvez trouver cet aperçu sur ShiokNest sous l'onglet Insights. Les scores sont précalculés mensuellement à partir de la base de données ShiokNest et recalibrés à mesure que de nouvelles données de transaction et de location sont ajoutées. Le score en bloc est l'un des quatre sous-scores qui contribuent au Score ShiokNest composite ; les autres sont le potentiel piétonnier, le potentiel d'investissement et la rentabilité. Consultez le ShiokNest Score Insight pour le classement combiné ou utilisez cette page lorsque la probabilité en bloc est la principale considération pour votre décision de propriété.

Le réaménagement en bloc a produit certaines des plus grandes aubaines de Singapour en matière de transaction unique pour les propriétaires individuels - et certaines de ses surprises les plus douloureuses pour les acheteurs qui ont payé un prix plus élevé pour un développement qui a ensuite fait l'objet d'une vente collective non sollicitée et ont été contraints de se retirer avec un produit inférieur aux attentes. Le bloc Farrer Court en 2007 (1,339 milliard de dollars, soit environ 1,5 million de dollars par unité) et le bloc Normanton Park en 2017 (830,1 millions de dollars) représentent l'avantage. L'inconvénient est d'acheter un développement à un prix PSF de 200 à 300 $ PSF pour son style de vie ou son emplacement, uniquement pour recevoir une offre de vente collective qui valorise le site sur le prix du terrain plutôt que sur le coût de remplacement - ce qui entraîne un produit qui ne couvre pas le coût d'achat d'une propriété de remplacement équivalente.

Le signal le plus important dans le score en bloc est le facteur Possibilité d'amélioration du GPR - le rapport entre le taux d'utilisation brut actuel du terrain du développement et le GPR maximum autorisé dans le cadre de l'URA Master. Planifier. Un développement construit à 1,4x GPR sur un site zoné pour 2,8x GPR a un potentiel de réaménagement de 2× : un développeur peut remplacer le développement existant de 200 unités par environ 400 unités. Cette hausse est ce qui rend l’économie des ventes collectives attractive et fixe un plancher sur le prix de l’offre foncière. Les développements avec une augmentation élevée du GPR dans les quartiers connaissant une forte demande résidentielle sont les cibles en bloc les plus probables - et le score quantifie cela pour chaque développement dans la base de données.

Le facteur de bail restant mérite une attention particulière. Les développements locatifs avec 40 à 60 ans restants se situent dans la fenêtre en bloc « à haute probabilité » – suffisamment courte pour que la dégradation des baux s'accélère et que les propriétaires soient confrontés à une pression croissante pour sortir, mais suffisamment longue pour que le site ait toujours une valeur de développement viable. Les propriétaires de tels développements qui n'ont pas pris en compte la probabilité en bloc dans leur plan de sortie peuvent recevoir un avis de vente collective avec moins de 2 mois pour se décider. Le score aide les propriétaires actuels de baux vieillissants à comprendre la probabilité d'une approche de vente collective et à planifier en conséquence - soit en se préparant à voter oui et à trouver un logement de remplacement à l'avance, soit en se préparant à bloquer une offre de faible valeur si le site n'a pas été vendu à la juste valeur du terrain.

Pour les acheteurs, le score en bloc est un outil de gestion des risques : un score élevé ne doit pas être considéré comme purement positif (cela signifie que le développement pourrait être repris et vous seriez obligé de quitter) ou purement négatif (vous pourriez recevoir une manne supérieure à votre prix d'achat). C'est un signal qui nécessite une surveillance active. Un développement avec un score passant de 42 à 67 sur 18 mois – reflétant l’amélioration de l’augmentation du GPR à mesure que les zones environnantes se réaménagent et que le bail raccourcit – mérite l’attention des propriétaires actuels. Associez ces informations à la Carte des bâtiments en 3D pour évaluer visuellement le contexte GPR, et à l'Holding Returns Insight pour estimer ce qu'une vente collective devrait apporter pour représenter un retour équitable sur le prix d'achat initial.