La performance relative du CCR par rapport à l'OCR est l'indicateur de cycle le plus important dans l'immobilier à Singapour. Pendant les marchés haussiers, le CCR surpasse considérablement l'OCR : les acheteurs étrangers et les investisseurs fortunés font des offres sur les propriétés de premier ordre du quartier plus rapidement que l'offre du marché de masse. Le ratio CCR/OCR PSF est passé d'environ 1,8× en 2009 à 2,4× en 2012, reflétant l'intense intérêt étranger pour l'immobilier de premier ordre à Singapour à cette époque. Pendant les périodes de correction et de mesures de refroidissement, CCR sous-performe généralement l'OCR – l'ABSD rend les propriétés de premier ordre plus sensibles au retrait des acheteurs étrangers, tandis que la demande des utilisateurs finaux nationaux de l'OCR fournit un plancher plus stable. Le ratio de prime actuel du segment vous indique où se situe actuellement Singapour dans ce cycle.
La vue graphique la plus importante est la performance du RCR par rapport au CCR et à l'OCR. Le RCR est le segment le plus soumis à des contraintes d'offre : il contient les districts intermédiaires matures de Singapour (Queenstown, Toa Payoh, Katong, Marine Parade) avec un nombre limité de nouvelles terres d'approvisionnement. Lorsque le CCR est faible (faiblesse du marché du luxe) et que l’OCR s’adoucit (lente absorption des nouvelles offres), le RCR détient souvent la meilleure valeur relative – il combine l’avantage de localisation de l’accès au centre-ville avec la stabilité de la demande locale d’un marché d’acheteurs nationaux. La surperformance du RCR en 2019-2020 (alors que le CCR et l'OCR étaient stables, voire en baisse) était un signal de cette qualité défensive que le graphique des primes du segment rend visible.
Pour les investisseurs qui choisissent entre les allocations CCR et OCR, le ratio CCR/OCR répond à la question de savoir si le CCR est bon marché ou cher par rapport à l'OCR. Un ratio de 2,0 × signifie que les acheteurs de CCR paient une prime PSF de 100 % par rapport à l'OCR. Un ratio de 1,6 × – comme on l’a vu en 2018-2020 lorsque les mesures de refroidissement ont eu un impact disproportionné sur le CCR – signifie que le CCR est relativement peu coûteux par rapport à l’OCR selon les normes historiques récentes. Entrer dans le CCR lorsque le ratio est à son plus bas historique (près de 1,6 ×) et en sortir lorsqu'il revient vers 2,2 à 2,4 × est une stratégie systématique visible directement à partir de ce graphique.
Pour les entreprises de valorisation qui envisagent de passer de l'OCR au RCR ou du RCR au CCR, le graphique des primes de segment quantifie le « coût financier de la mise à niveau ». Passer d'un condo OCR de 1,8 million de dollars à un équivalent RCR nécessite de comprendre que le RCR est actuellement à 1,4 × OCR PSF, ce qui signifie que la même surface au sol coûte 40 % de plus. Si l'acheteur est prêt à réduire la taille (unité plus petite en RCR au même prix total), le graphique lui indique exactement quel ajustement de taille implique la prime de segment actuelle. À utiliser avec le Calculateur de comparaison de district pour une comparaison spécifique au niveau du district.