Score d'investissement

Le score de potentiel d'investissement classe les plus de 3 400 développements suivis par ShiokNest sur une échelle de 0 à 100 en fonction de sept facteurs pondérés : dynamique des prix du PSF sur 5 ans, rendement locatif brut, liquidité des transactions, proximité du MRT, bail restant, prime du segment de marché du district et potentiel en bloc. Le score met en évidence des évolutions qui combinent simultanément plusieurs signaux favorables à l’investissement – ​​plutôt que d’être forts sur un facteur mais faibles sur d’autres. Un développement qui obtient un score de 78 présente des performances supérieures à la moyenne dans la plupart des sept facteurs ; un développement qui obtient un score de 34 peut avoir un rendement élevé mais une faible liquidité ou un bail déprécié qui mine le profil de rendement total. La répartition complète des scores est visible sur la fiche détaillée de chaque développement.

Vous pouvez trouver cet aperçu sur ShiokNest sous l'onglet Insights. Filtrez par quartier, segment (CCR/RCR/OCR), fourchette de prix et type de chambres pour trouver des développements qui correspondent à vos critères d'investissement et qui sont les mieux classés en termes de potentiel d'investissement. Triez le classement par score global ou par sous-facteurs individuels pour identifier, par exemple, les développements les plus rentables au-dessus d'un seuil de liquidité minimum. Le score de potentiel d'investissement est également l'un des quatre sous-scores contribuant au Score ShiokNest, qui combine les quatre dimensions en un seul classement composite.

La plupart des investisseurs immobiliers à Singapour évaluent leurs investissements en fonction d'un seul indicateur (généralement le rendement locatif brut ou l'appréciation récente du capital) et ne tiennent pas compte de l'interaction entre les facteurs qui déterminent le profil de rendement total. Un développement avec un rendement brut de 4,8 % dans un quartier avec un volume de transactions en baisse, 40 ans de bail restant et 700 m de MRT à pied n'est pas un meilleur investissement qu'un développement à 3,9 % de rendement avec une liquidité élevée, une pleine propriété de 99 ans et 200 m de MRT à pied. L’avantage en termes de rendement est réel ; les autres facteurs y soustraient. Le score de potentiel d'investissement intègre les sept facteurs dans un seul classement comparable, afin que vous puissiez voir la qualité totale de l'investissement plutôt que des mesures triées sur le volet.

La vue la plus exploitable est le filtrage par OCR + score supérieur à 65. Cela identifie les développements de marché de masse qui obtiennent des scores élevés sur le modèle multifactoriel - combinant généralement un rendement supérieur à la médiane, une proximité MRT raisonnable, un volume de transactions élevé et une dynamique de prix positive. Il s'agit des « jeux de valeur » sur le marché : des développements dont le prix est inférieur aux niveaux de CCR et qui offrent un rendement total compétitif sans payer de prime de prestige. Le filtre OCR-65+ renvoie généralement 40 à 80 développements sur plus de 3 400, ce qui rend la liste restreinte gérable sans croisement manuel de sept points de données distincts.

Le facteur liquidité mérite une attention particulière car c'est celui le plus souvent négligé par les investisseurs axés sur le rendement. Un développement avec 30 transactions par an a un marché secondaire profond : vous pouvez vendre en toute confiance et trouver un acheteur au prix du marché dans un délai de 30 à 60 jours. Un développement avec 4 transactions par an signifie que votre sortie dépend de la recherche d'un acheteur parmi un très petit nombre prêt à payer votre prix, ce qui peut nécessiter une remise de 5 à 10 % pour motiver l'action. Le score intègre ce facteur de liquidité, de sorte que les développements de marchés restreints reçoivent une pénalité significative que l'analyse du rendement uniquement ignore.

Enfin, le facteur en bloc dans le score de potentiel d'investissement capture l'option de hausse de la vente collective. Un développement avec un sous-score en bloc élevé a une probabilité élevée d'un événement de vente collective – qui, s'il se produit à un prix foncier équitable, offrirait une prime par rapport à la valeur marchande actuelle. Cette option est particulièrement précieuse dans les districts où l'activité en bloc a été historiquement active (D9, D10, D11, D14). Associez ces informations à l'En-Bloc Score Insight pour approfondir les facteurs de vente collective, et au Calculateur de flux de trésorerie pour modéliser les revenus locatifs par rapport aux coûts de financement de tout développement présélectionné.