Les annonces immobilières à Singapour affichent des prix demandés qui peuvent varier de 10 à 25 % au-dessus des valeurs réelles des transactions. Il n'existe pas de mécanisme standardisé obligeant les agents à justifier les prix demandés avec des données. Un vendeur ou un propriétaire qui a payé les prix les plus élevés de 2022 ou qui s'appuie sur l'annonce ambitieuse d'un voisin peut fixer n'importe quel prix demandé, et sans données de transaction, les acheteurs et les locataires n'ont aucun point de référence objectif. L'évaluateur d'annonces résout ce problème : il récupère les prix réels auxquels les unités du même immeuble ont été négociées au cours des 12 derniers mois et vous indique, en quelques secondes, si le prix demandé se situe dans la fourchette du marché ou nettement au-dessus. Ces informations à elles seules peuvent permettre à un acheteur d'économiser entre 50 000 $ et 150 000 $ en négociation.
Le chiffre le plus important renvoyé par l'évaluateur est l'écart PSF – la différence en pourcentage entre le PSF demandé et le PSF médian négocié sur 12 mois pour des unités comparables dans le développement. Un écart de +5% est normal (les vendeurs demandent au-dessus de la médiane et négocient à la baisse). Un écart de +15 à 20 % signifie que le vendeur fixe un prix nettement supérieur à ce que le marché a réellement compensé, soit dans l'espoir de trouver un acheteur moins informé, soit parce qu'il s'ancre dans une transaction obsolète ou aberrante. Connaître cet écart avant de faire une offre vous indique le terrain de négociation réaliste et si cela vaut la peine de négocier ou de s'en aller.
Pour les annonces de location, l'évaluateur est tout aussi puissant. Les prix demandés pour les loyers à Singapour varient fortement selon le propriétaire : certains prix sont ceux du marché, d'autres demandent 20 à 30 % de plus que le prix de location d'unités similaires dans le même immeuble, en s'appuyant sur des locataires qui ne connaissent pas le tarif en vigueur. Le rendement brut qu'un propriétaire implique en ce qui concerne le loyer demandé par rapport à ce que l'immeuble a historiquement rapporté est un signal direct indiquant si le loyer est équitable. Un propriétaire qui demande 5 200 $/mois pour un appartement de 2 chambres dans un immeuble où le loyer médian pour un appartement de 2 chambres est de 4 200 $ demande une prime de 24 % par rapport au marché ; ce qui est évident dans le résultat de l'évaluateur, mais invisible pour un locataire qui ne voit que l'annonce et non l'historique des transactions.
La composante de prime au niveau de l'étage est particulièrement utile pour évaluer les unités dont le prix est élevé. Un vendeur qui prétend que son unité au 28ème étage bénéficie d'une prime PSF de 20 % par rapport aux unités similaires à plancher surbaissé peut être vérifié par rapport à ce que les données sur la prime au sol montrent réellement pour ce développement. Dans de nombreux cas, les vendeurs surestiment la prime qu’exige leur plancher spécifique par rapport à ce que le marché a payé. Utilisez l'évaluateur d'annonces avant chaque visualisation : cela prend 30 secondes et vous donne une position basée sur des données avant d'entamer une négociation de prix. Associez-le au Floor Premium Insight pour la courbe de plancher au niveau du district et au Calculateur hypothécaire pour connaître le coût de financement total au prix demandé.