Des flux de trésorerie Calculatrice

Projetez les flux de trésorerie locatifs année par année selon trois scénarios : optimiste, basique et pessimiste. Voyez quand votre flux de trésorerie cumulé devient positif, comparez le retour sur investissement aux années 5 et 10 et testez votre thèse d'investissement avec différentes hypothèses de loyer, d'appréciation et de vacance.

Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.

Le rendement locatif brut et les flux de trésorerie mensuels sont des choses complètement différentes — et les confondre est l'une des erreurs les plus coûteuses qu'un investisseur immobilier de Singapour puisse commettre. Un condo de 1,5 million de dollars loué pour 4 500 $ par mois affiche un rendement brut global de 3,6 %. Cela semble respectable. Mais après un versement hypothécaire mensuel de 5 632 $, 400 $ de frais de copropriété, des taxes foncières et un tampon d'inoccupation de 6 %, la même propriété coûte moins 1 600 $ chaque mois. L’investisseur paie effectivement 19 200 $ par an pour détenir l’actif, dans l’espoir d’une plus-value du capital pour compenser. Ce calculateur vous montre ce chiffre avant d'engager votre capital.

Le résultat le plus précieux produit par ce calculateur est l'année d'équilibre des flux de trésorerie cumulés – l'année où le revenu total de location couvre finalement le total des dépenses personnelles. Pour les copropriétés d'investissement à Singapour, ce nombre se situe souvent entre la septième et la quinzième année, en fonction de vos hypothèses de taux d'emprunt, d'inoccupation et de croissance des loyers. La plupart des acheteurs ne calculent jamais cela. Ils achètent en fonction de pourcentages de rendement et ne découvrent la réalité des flux de trésorerie qu'une fois que les relevés hypothécaires commencent à arriver. Exécuter un scénario pessimiste dans ce calculateur (loyer inférieur, vacance plus élevée, appréciation plus plate) avant l'achat est le seul moyen de tester si votre conviction peut survivre à une mauvaise année.

L'erreur analytique la plus courante consiste à comparer le rendement locatif brut au taux d'intérêt hypothécaire. Un rendement brut de 3,6 % ne signifie pas que la propriété couvre une hypothèque de 3,5 % : vous devez comparer le bénéfice net d'exploitation (loyer moins vacance, taxe foncière, entretien) au service total de la dette (capital plus intérêts). Pour de nombreux condos à Singapour, le bénéfice net d’exploitation est de 40 à 50 % inférieur aux revenus locatifs bruts. La calculatrice effectue cette comparaison automatiquement, et le résultat est souvent un signal d'alarme pour les investisseurs qui comptaient sur un calcul de rendement brut au dos de l'enveloppe.

Pour une image complète de l'investissement, associez cette calculatrice au calculateur de retour sur investissement (qui ajoute l'appréciation du capital, les coûts de vente et le gain total en capitaux propres) et au Calculateur d'achat pour louer pour une comparaison des différentes stratégies de détention. Les flux de trésorerie et le rendement total sont deux objectifs essentiels ; ni l'un ni l'autre ne raconte toute l'histoire.