Comprenez comment la dégradation des baux affecte la valeur de la propriété à l'aide de la table de Bala.
Bail restant-
Facteur de désintégration-
Valeur du terrain-
Impact de la dégradation-
Éligibilité au CPF-
Poste actuel-
La dégradation du bail et la table de Bala expliquées
Points clés à retenir
Lease decay accelerates at two critical bands: ~70 years remaining (banks apply LTV haircuts) and below 40 years (CPF withdrawal restrictions + SLA discount tables widen significantly).
A 40-year leasehold property bought today may be nearly unsaleable in 20 years — model the 20-year residual value before purchasing any short-lease asset.
Leasehold properties held for 5–15 years lose relatively little value and cost 15–25% less at purchase — the decay only becomes material below 60 years remaining.
The decay model uses empirical URA transaction data by lease band, not theoretical curves — these are real prices observed in the market.
Check the CPF OA eligibility threshold: buyers cannot use CPF if remaining lease does not cover the youngest buyer to age 95.
Ce qu'il fait
Comprenez comment la valeur des propriétés locatives diminue au fil du temps grâce à la table Bala's de Singapour. Comparez côte à côte les propriétés de 99 ans, de 999 ans et en pleine propriété. Consultez le seuil critique d'éligibilité au CPF et apprenez quand la la dégradation des baux s'accélère – connaissances essentielles pour tout acheteur à bail.
Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.
Pourquoi c'est important
La dégradation des baux est le risque numéro un dans les propriétés à bail de 99 ans que de nombreux acheteurs de Singapour ignorent ou sous-estiment. Le déclin n’est pas linéaire : il s’accélère considérablement au cours des dernières décennies. Cette calculatrice est importante car :
Comment ça marche
Accéder aux calculatrices : cliquez sur l'onglet "Calculatrices" dans la barre de navigation ShiokNest. Les 26 calculatrices sont regroupées par objectif pour un accès facile.
Sélectionnez la calculatrice : choisissez "Comment visualiser la dégradation des baux à Singapour" dans la liste des calculatrices. Vous verrez les valeurs par défaut déjà chargées afin que vous puissiez explorer immédiatement.
️ Entrez vos valeurs — Remplacez les valeurs par défaut par vos propres chiffres. Les champs clés sont :
Consultez les résultats : la calculatrice se met à jour instantanément lorsque vous modifiez une saisie. Une courbe de dégradation pour les baux de 99 ans, 999 ans et en pleine propriété, avec votre propriété marquée sur le graphique.
Exécutez des scénarios de simulation : c'est là que réside le véritable pouvoir. Modifiez une variable à la fois pour voir son impact. Par exemple, essayez d’augmenter le taux d’intérêt de 1 % ou de prolonger votre période de détention de 5 ans. Notez comment les résultats changent.
Comparez et décidez : exécutez 2 à 3 scénarios différents et notez les résultats. Cela vous donne une gamme de résultats sur lesquels baser votre décision, plutôt que de vous fier à une seule projection.
Exemples
Rencontrez David, évaluant un condo à bail de 99 ans qui a 20 ans (bail restant :…
Résultats
Remaining Lease
79 years
Est. Value Retention
74.6%
CPF Eligible
Yes
Comment lire ceci:
La réalité de la décadence : à 79 ans restants, la propriété conserve environ 74,6 % de sa valeur équivalente en pleine propriété. Le CPF peut toujours être utilisé car le bail restant dépasse le seuil minimum. Cependant, si David reste titulaire pendant 20 ans supplémentaires, la durée restante du bail tombe à 59 ans, entrant ainsi dans la zone de dégradation accélérée où la valeur chute beaucoup plus rapidement. La question clé : l’appréciation du capital dépassera-t-elle la dégradation des baux ? Le visualiseur affiche les deux courbes afin que David puisse voir exactement quand la décadence dépasse la croissance – le point auquel la détention devient destructrice de valeur.
Conseils et pièges
Conseils d'experts
Utilisez des hypothèses réalistes : l'appréciation des copropriétés à Singapour a toujours été en moyenne de 2 à 4 % par an. Évitez les projections trop optimistes. En cas de doute, utilisez 3 % comme référence.
Observez la falaise des 60 ans : la dégradation des baux s'accélère considérablement une fois que le bail restant tombe en dessous de 60 ans. La perte de valeur annuelle double environ par rapport aux 40 premières années.
Connaître la limite de 20 ans du CPF — Si la durée restante du bail à votre âge + 95 ans est inférieure à 20 ans, l'utilisation du CPF est restreinte ou entièrement bloquée. Cela réduit votre bassin d’acheteurs.
Pièges courants
Ignorer le bail restant au point de vente — De nombreux acheteurs se concentrent sur le bail restant aujourd'hui, mais oublient qu'il sera 10 à 15 ans plus court lorsqu'ils vendront. Modélisez la sortie, pas seulement l’entrée.
En supposant que « 999 ans équivaut à la pleine propriété » — Bien que pratiquement similaires, certaines banques et règles du CPF les traitent différemment. Ne présumez pas qu’ils sont interchangeables.
Foire aux questions
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent entièrement dans votre navigateur. Rien n'est stocké sur nos serveurs ni partagé avec des tiers.
Quelle est la précision du modèle de désintégration ?
Le modèle est dérivé des données de transactions URA comparant les propriétés du même quartier et de même type de chambre regroupées par tranche de bail restante par rapport aux équivalents en pleine propriété. Il représente les prix observés sur le marché et non les courbes de dépréciation théoriques. Les marchés restreints (peu de transactions dans une tranche de location) produisent des estimations moins fiables : le calculateur signale les cas où la taille de l'échantillon est petite.
Puis-je sauvegarder mes résultats ?
Connectez-vous pour enregistrer des scénarios sur votre tableau de bord ou utilisez le bouton Partager pour copier une URL qui encode vos entrées.
La dégradation des baux affecte-t-elle les revenus locatifs ?
Généralement non : les locataires paient pour l’habitabilité actuelle, et non pour la valeur résiduelle du bail. Cependant, les propriétés à très court terme (moins de 40 ans) peuvent être confrontées à une demande de location plus faible de la part des locataires entreprises/expatriés dont les sociétés exigent des durées de bail restantes minimales, et de la part des acheteurs en fin de location qui tiennent compte des difficultés de revente.
Quand l’éligibilité au CPF cesse-t-elle pour les biens immobiliers en location ?
Le CPF OA ne peut être utilisé que si le bail restant couvre le plus jeune acheteur jusqu'à 95 ans. Pour un acheteur de 35 ans, le bien a besoin d'au moins 60 ans de bail restant. En dessous de ce seuil, l'utilisation du CPF est calculée au prorata, ce qui réduit le financement initial effectif disponible et rend la propriété plus difficile à vendre à de futurs acheteurs dans la même situation.
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