Obtenez un verdict complet sur une propriété avec les coûts d'acquisition, les flux de trésorerie, les rendements et l'abordabilité.
Comparaison des scénarios d'achat de propriété
Points clés à retenir
Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.
Ce qu'il fait
Modélisez côte à côte les scénarios d'investissement les plus optimistes, les plus pessimistes et les plus optimistes. Ajustez l'appréciation, l'inoccupation, les taux d'intérêt et la croissance des loyers pour tester votre thèse d'investissement immobilier avant d'engager du capital.
Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.
Pourquoi c'est important
À FAIRE : explication de 400 à 500 mots expliquant pourquoi c'est important.
Comment ça marche
Accéder aux calculatrices : cliquez sur l'onglet "Calculatrices" dans la barre de navigation ShiokNest. Les 47 calculatrices sont regroupées par objectif pour un accès facile.
Sélectionnez la calculatrice : choisissez "Comment créer des scénarios d'investissement" dans la liste des calculatrices. Vous verrez les valeurs par défaut déjà chargées afin que vous puissiez explorer immédiatement.
️ Entrez vos valeurs — Remplacez les valeurs par défaut par vos propres chiffres. Les champs clés sont :
Consultez les résultats : la calculatrice se met à jour instantanément lorsque vous modifiez une saisie. Les résultats clés sont affichés dans des cartes et des graphiques KPI qui se mettent à jour à mesure que vous ajustez les entrées.
Exécutez des scénarios de simulation : c'est là que réside le véritable pouvoir. Modifiez une variable à la fois pour voir son impact. Par exemple, essayez d’augmenter le taux d’intérêt de 1 % ou de prolonger votre période de détention de 5 ans. Notez comment les résultats changent.
Comparez et décidez : exécutez 2 à 3 scénarios différents et notez les résultats. Cela vous donne une gamme de résultats sur lesquels baser votre décision, plutôt que de vous fier à une seule projection.
Exemples
OCR Acheter à louer : Condo 2BR à 1,2 M$
Entrées
Prix d'achat
$1,200,000
LTV / Montant du prêt
75% / $900,000
Taux d'intérêt
3.5% p.a.
Loyer mensuel
$3,200
Appréciation annuelle
3% (base case)
Résultats
Rendement brut
3.2%
Retour en espèces
6.8% (yr 1)
HNE. Valeur de sortie (5 ans)
$1,391,000
TRI (conservation de 5 ans)
8.4%
Comment lire ceci:
Cet OCR 2 lits offre un rendement brut modeste de 3,2 % – inférieur au coût de la dette à 3,5 % – mais l'effet de levier amplifie considérablement le rendement des actions. Avec 300 000 $ de liquidités propres déployées (25 % de réduction + 60 000 $ de taxes et frais), l'investisseur perçoit environ 192 000 $ de revenus locatifs sur cinq ans et sort avec un montant estimé à 1,39 M$. Après avoir remboursé le solde impayé du prêt d'environ 810 000 $, le produit net avant impôts est d'environ 581 000 $, soit un gain de 281 000 $ sur les capitaux propres de 300 000 $ déployés, ce qui donne un TRI d'environ 8,4 %. Le principal risque est un taux d’inoccupation supérieur à 10 % ou une hausse des taux d’intérêt supérieure à 4,5 %, ce qui comprime le TRI en dessous de 5 %.
Achat pour vendre CCR : 1BR à 1,8 M$, Flip sur 3 ans
Entrées
Prix d'achat
$1,800,000
LTV / Montant du prêt
75% / $1,350,000
Taux d'intérêt
3.5% p.a.
Loyer mensuel
$4,800
Appréciation annuelle
4% (optimistic)
Résultats
Rendement brut
3.2%
Flux de trésorerie mensuel
-$280 (negative)
HNE. Valeur de sortie (3 ans)
$2,025,000
TRI (conservation de 3 ans)
11.2%
Comment lire ceci:
Ce CCR à 1 lit est un jeu de croissance du capital, pas un jeu de revenus. Les revenus locatifs mensuels de 4 800 $ sont légèrement inférieurs aux coûts d'intérêt plus entretien d'environ 5 080 $, ce qui signifie que l'investisseur complète environ 280 $ par mois, soit un total de 10 080 $ sur trois ans. Cependant, si la propriété s'apprécie de 4 % par an, elle ressort à 2,025 millions de dollars. Après avoir remboursé 1,29 million de dollars d'encours de prêt, le produit net s'élève à 735 000 dollars sur des capitaux propres déployés d'environ 480 000 dollars (acompte + droits de timbre + compléments), ce qui produit un TRI de 11,2 %. Le risque critique est une appréciation inférieure à 2,5 % : à ce niveau, le TRI tombe à près de zéro une fois les coûts de transaction inclus, ce qui rend le portage négatif injustifiable. Utilisez ce scénario pour définir votre seuil d’appréciation minimum acceptable avant de signer.
Conseils et pièges
Conseils d'experts
Utilisez des hypothèses réalistes : l'appréciation des copropriétés à Singapour a toujours été en moyenne de 2 à 4 % par an. Évitez les projections trop optimistes. En cas de doute, utilisez 3 % comme référence.
Pièges courants
En utilisant le même taux d'appréciation pour tous les districts. Les acheteurs enregistrent souvent une appréciation uniforme de 3 % dans tous les scénarios, quel que soit l'emplacement. Les propriétés CCR (Core Central Region) se sont historiquement appréciées de 1,5 à 2,5 % par an, tandis que les propriétés OCR se sont appréciées en moyenne de 3 à 4 %. L’application d’un taux unique masque le compromis fondamental entre rendement et croissance et vous amènera à surévaluer systématiquement les achats CCR ou à sous-évaluer ceux OCR. Exécutez vos scénarios avec des références appropriées au district – ou testez au minimum une fourchette de 1,5 % à 4,5 %.
Ignorer le SSD (Droit de timbre du vendeur) sur les courtes durées. Les propriétés vendues dans l'année suivant l'achat bénéficient d'un SSD de 12 % ; dans les 2 ans, 8 % ; dans les 3 ans, 4%. Un acheteur qui envisage d'acheter une propriété de 1,8 million de dollars sur 3 ans et qui oublie le SSD dépassera le produit net de 72 000 $. Définissez toujours votre période de détention sur au moins 3 ans dans le calculateur, ou tenez compte explicitement du SSD dans les champs de coût de sortie si vous prévoyez de sortir plus tôt.
Traiter le rendement brut comme mesure de performance. Le rendement brut (loyer annuel divisé par le prix d'achat) semble clair mais ignore les frais d'entretien, la taxe foncière, l'assurance, les commissions d'agent, les postes vacants et les intérêts du prêt. Un condo de 1,2 million de dollars ayant un rendement brut de 3,2 % n'offre généralement qu'un rendement net de 1,8 à 2,2 % après coûts. Lorsque vous modélisez des scénarios, utilisez le rendement net (ou laissez la section des flux de trésorerie le faire pour vous) — sinon votre TRI sera surestimé de 1,5 à 2 points de pourcentage, suffisamment pour qu'un investissement marginal paraisse attrayant.
Foire aux questions
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent entièrement dans votre navigateur. Rien de ce que vous saisissez n'est transmis à nos serveurs ou stocké nulle part. Vous pouvez fermer l'onglet et vos entrées disparaîtront – alors notez tout scénario que vous souhaitez conserver.
Qu’est-ce que le TRI et pourquoi est-il meilleur que le rendement ?
Le TRI (Taux de Rendement Interne) est le rendement annualisé de chaque dollar de votre propre trésorerie, tenant compte du moment exact de chaque paiement entrant et sortant. Le rendement brut compare uniquement le loyer annuel au prix d'achat et ignore le gain en capital, les coûts de financement et le calendrier des transactions. Deux propriétés avec des rendements bruts identiques de 3,5 % peuvent avoir des TRI de 5 % et 11 % respectivement si l'une est endettée et détenue pendant cinq ans tandis que l'autre est achetée entièrement au comptant et vendue en deux. Utilisez toujours le TRI lorsque vous comparez les options d’investissement.
Comment modéliser le pire des cas ?
Fixez l'appréciation à 0 %, voire à -1 %, augmentez le taux d'intérêt à 4,5 à 5 % (reflétant un cycle de taux potentiel), supposez un mois de vacance par an (fixez le loyer effectif à 91,7 % du loyer nominal) et ajoutez 10 à 15 % à vos coûts d'entretien et de détention. Si le TRI reste positif dans ces conditions, l’investissement dispose d’une marge de sécurité raisonnable. S’il devient négatif, vous comptez sur tout se passera bien – une position risquée sur un actif de plusieurs millions de dollars.
La calculatrice prend-elle en compte l'ABSD et le SSD ?
La section coût d'acquisition calcule le BSD et l'ABSD en fonction de votre profil d'acheteur et de votre prix d'achat. Le SSD est pris en compte dans les coûts de sortie si votre période de détention est inférieure à trois ans. Pour un citoyen singapourien achetant une seconde propriété pour 1,5 million de dollars, l'ABSD à lui seul ajoute 300 000 dollars (20 %) aux coûts initiaux – un chiffre qui supprime de manière significative le TRI dans les premières années et qui est la principale raison pour laquelle les positions à découvert ne sont généralement pas rentables pour les acheteurs de seconde propriété.
Quel taux d'appréciation dois-je utiliser pour les condos à Singapour ?
Les prix des logements privés à Singapour ont augmenté d'environ 2,1 % par an en moyenne entre 2000 et 2024 en termes réels (ajustés à l'inflation), bien que l'appréciation nominale soit en moyenne plus proche de 3,5 à 4 %. Les propriétés OCR ont généralement dépassé le CCR en pourcentage. Pour une planification prudente, utilisez 2 à 3 % pour le scénario de base, 0 % pour le pire des cas et 4 à 5 % pour le meilleur des cas. Évitez de modéliser un taux supérieur à 5 % par an pendant une période prolongée : cela implique un doublement tous les 14 ans, ce qui ne s'est produit qu'une seule fois (2005-2013).
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