Le risque de dégradation des baux est le risque le plus systématiquement sous-évalué dans l'investissement immobilier à Singapour. Une propriété à bail de 99 ans achetée à 60 ans restants vaut environ 80 à 85 % d'une propriété en pleine propriété équivalente située au même endroit au prix actuel du marché – mais cette remise s'élargira à environ 50 à 60 % de la pleine propriété lorsqu'il reste 40 ans, et en dessous de 30 % lorsqu'il reste 30 ans. La nature cumulée de cette remise signifie que les acheteurs qui achètent un bail de 60 ans en pensant bénéficier d’une remise de 15 à 20 % sur la propriété franche acceptent en réalité une remise qui augmentera considérablement au cours de leur période de détention. Le graphique de dégradation des baux rend cette trajectoire future visible à l'avance.
L'enseignement le plus important de ce graphique est que la décote empirique du marché ne suit pas une courbe lisse et prévisible. Au lieu de cela, il dispose de deux zones d’accélération. La première se produit environ 70 ans plus tard, lorsque les banques commencent à appliquer des décotes aux évaluations conformément aux directives hypothécaires du MAS – réduisant ainsi le LTV pour les acheteurs, ce qui réduit le bassin d’acheteurs éligibles et comprime les prix. La seconde se produit environ 40 ans restants, lorsque les tables de remise des baux SLA entrent en vigueur de manière plus agressive et que les valorisateurs HDB (le plus grand groupe d'acheteurs pour les propriétés de milieu de gamme) perdent leur éligibilité au financement CPF à moins que le bail restant ne couvre le plus jeune acheteur jusqu'à 95 ans. Ces effets de seuil sont visibles dans le graphique sous la forme de coudes dans la courbe de remise à environ 70 ans et ~ 40 ans de bail restant.
Pour les vendeurs de baux vieillissants, le graphique répond à la question de savoir dans quelle urgence il faut vendre. Il reste 63 ans à un développement à bail de 99 ans construit en 1990 en 2026 – toujours au-dessus de la première zone d’accélération. Il reste 56 ans à un développement construit en 1983, ce qui se rapproche du premier seuil d’accélération des remises. Les propriétaires qui envisagent de vendre dans les 5 à 10 prochaines années doivent décider de quel côté du seuil des 70 ans restants ils se situeront au moment de la vente. Le franchissement du seuil de 70 ans pendant la propriété ajoute environ 5 à 8 % de remise PSF supplémentaire par rapport à la vente au-dessus du seuil – une somme importante pour une propriété de plus d'un million de dollars.
Pour les acheteurs, le tableau de dégradation des baux répond directement : "de quel montant de remise dois-je bénéficier pour ce bail par rapport à une propriété franche équivalente ?" Si le marché évalue actuellement les baux de 60 ans à 18 % de moins que la pleine propriété, et que la moyenne empirique à long terme est de 22 %, les baux sont relativement chers par rapport à leur décote historique – la pleine propriété offre une valeur relativement meilleure à ce moment-là. Lorsque la décote s’élargit jusqu’à 25 à 28 % (comme ce fut le cas après les mesures de refroidissement prises en 2013 lorsque la confiance en matière de location s’est affaiblie), l’achat d’un bien à bail avec une décote plus importante que la moyenne par rapport à la pleine propriété peut représenter une valeur tactique. Utilisez-le avec le Tenure Trends Insight et le Calculateur de décroissance du bail pour modéliser le coût de détention de la diminution du bail sur votre période de détention prévue.