Guide étape par étape pour comprendre les coûts d’achat de votre propriété et votre éligibilité.
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Assistant de préparation à l'achat étape par étape
Points clés à retenir
Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.
Ce qu'il fait
Répondez à quelques questions simples sur vos revenus, votre appétit pour le risque et vos projets immobiliers et obtenez une recommandation hypothécaire personnalisée. L'assistant analyse le TDSR, le MSR, le LTV et la sensibilité aux taux pour suggérer la structure de prêt optimale pour votre situation.
Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.
Pourquoi c'est important
À FAIRE : explication de 400 à 500 mots expliquant pourquoi c'est important.
Comment ça marche
Accéder aux calculatrices : cliquez sur l'onglet "Calculatrices" dans la barre de navigation ShiokNest. Les 47 calculatrices sont regroupées par objectif pour un accès facile.
Sélectionnez la calculatrice — Choisissez « Comment utiliser l'outil de recommandation hypothécaire » dans la liste des calculatrices. Vous verrez les valeurs par défaut déjà chargées afin que vous puissiez explorer immédiatement.
️ Entrez vos valeurs — Remplacez les valeurs par défaut par vos propres chiffres. Les champs clés sont :
Consultez les résultats : la calculatrice se met à jour instantanément lorsque vous modifiez une saisie. Les résultats clés sont affichés dans des cartes et des graphiques KPI qui se mettent à jour à mesure que vous ajustez les entrées.
Exécutez des scénarios de simulation : c'est là que réside le véritable pouvoir. Modifiez une variable à la fois pour voir son impact. Par exemple, essayez d’augmenter le taux d’intérêt de 1 % ou de prolonger votre période de détention de 5 ans. Notez comment les résultats changent.
Comparez et décidez : exécutez 2 à 3 scénarios différents et notez les résultats. Cela vous donne une gamme de résultats sur lesquels baser votre décision, plutôt que de vous fier à une seule projection.
Exemples
Premier acheteur de SC : condo privé de 1,5 M$
Entrées
Profil de l'acheteur
Singapore Citizen, 1st property
Prix d'achat
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Revenu mensuel
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Trésorerie
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Résultats
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Prêt maximum (75 % LTV)
$1,125,000
Total des liquidités nécessaires
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)
Comment lire ceci:
Pour un citoyen de Singapour qui achète pour la première fois un condo privé, les chiffres semblent gérables. L'ABSD est nul, le BSD est de 44 600 $ sur un achat de 1,5 million de dollars (calculé sur l'échelle BSD à plusieurs niveaux) et le prêt maximum à 75 % LTV est de 1 125 000 $. L'acompte restant de 375 000 $ peut provenir du CPF OA (jusqu'à 200 000 $ disponibles) et d'espèces, ce qui laisse 175 000 $ à financer en espèces. Combiné avec la composante obligatoire en espèces de 5 % (75 000 $), le BSD (44 600 $) et les frais juridiques (~ 5 000 $), la dépense en espèces sonnante et trébuchante s'élève à environ 94 600 $, soit bien dans les 150 000 $ en espèces disponibles. Le remboursement mensuel à 3,5 % sur 25 ans sur 1 125 000 $ est d'environ 5 618 $, ce qui représente 56 % du revenu brut, ce qui correspond exactement au plafond du TDSR. Cet acheteur est éligible, mais ne dispose pratiquement d’aucune marge de sécurité financière si les taux d’intérêt augmentent ; un revenu de 10 000 $/mois avec une marge TDSR mensuelle de 375 $ est mince.
SC Upgrader : vendre HDB pour acheter une deuxième propriété privée
Entrées
Profil de l'acheteur
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Prix d'achat
$1,800,000 (freehold condo)
Revenu mensuel
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Trésorerie
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Résultats
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Prêt maximum (45 % LTV)
$810,000
Total des liquidités nécessaires à l'achèvement
$504,600 (before HDB sale proceeds)
Comment lire ceci:
Ce scénario illustre le piège de la modernisation dans lequel tombent de nombreux Singapouriens. L'ABSD de 20 % sur une deuxième propriété s'élève à 360 000 $ — payable dans les 14 jours suivant l'exercice de l'OTP — et doit être payé en espèces (et non en CPF). L'acheteur dispose de 300 000 $ en espèces, soit 60 000 $ de moins que l'ABSD, avant de compter l'acompte obligatoire de 5 % (90 000 $), le BSD (54 600 $) et les frais juridiques. Le total des liquidités nécessaires à l'achèvement est d'environ 504 600 $ contre 300 000 $ disponibles, soit un déficit de 204 600 $. La solution standard consiste à vendre le HDB en premier (ou simultanément), mais le calendrier entre la vente du HDB et l'achèvement du condo doit être soigneusement coordonné, car l'ABSD est toujours dû à la date d'achat, que le HDB ait été vendu ou non. La remise ABSD pour les entreprises de valorisation (vente de HDB dans les 6 mois suivant l'achat d'un condo) résout en partie ce problème - cet assistant signale cette option et vous demande de confirmer votre éligibilité auprès de l'IRAS.
Conseils et pièges
Conseils d'experts
Utilisez des hypothèses réalistes : l'appréciation des copropriétés à Singapour a toujours été en moyenne de 2 à 4 % par an. Évitez les projections trop optimistes. En cas de doute, utilisez 3 % comme référence.
Pièges courants
Faire une offre avant d'exécuter l'assistant. Les frais d'option de 1 % sur une propriété de 1,5 million $ s'élèvent à 15 000 $ — non remboursables si vous ne pouvez pas terminer. De nombreux acheteurs paient l’option, puis découvrent lors de la due diligence que l’ABSD rend la transaction inabordable ou que le TDSR est violé lorsque la banque évalue formellement leurs revenus. L'assistant prend moins de trois minutes et fait apparaître tout obstacle avant que vous n'engagez un seul dollar.
Oublier que les intérêts courus du CPF réduisent le produit net de la vente. Lorsque vous utilisez le CPF OA pour votre acompte et vos mensualités, le Conseil du CPF facture des intérêts courus à 2,5 % par an sur le montant retiré. Vous devez rembourser le capital ainsi que tous les intérêts courus lorsque vous vendez. Sur 200 000 $ de CPF utilisés sur 10 ans, les intérêts courus sont d'environ 56 000 $, ce qui signifie que votre encaisse réelle provenant de la vente est de 56 000 $ inférieure à ce à quoi vous pourriez vous attendre. L'assistant en tient compte dans l'estimation du produit net.
En supposant que le même LTV s'applique aux deuxième et troisième propriétés. Pour une première propriété privée, le LTV peut atteindre 75 %. Pour un deuxième crédit logement en cours, le LTV tombe à 45 %. Pour un troisième prêt ou ultérieur, il est de 35 %. Cela signifie que la contribution en espèces et en CPF requise augmente considérablement : passer d'un HDB à un condo de 2 millions de dollars tout en détenant le prêt HDB nécessite une contribution initiale de 55 % (1,1 million de dollars sur fonds propres), et non les 25 % que la plupart des acheteurs supposent. L'assistant calcule le niveau LTV correct en fonction du nombre de prêts existants.
Foire aux questions
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent entièrement dans votre navigateur. Rien de ce que vous saisissez (revenu, épargne, nombre de biens ou toute autre information personnelle) n'est transmis à nos serveurs ou stocké nulle part. Vous pouvez fermer l'onglet et vos entrées seront effacées.
Qu’est-ce que l’ABSD et combien vais-je payer ?
Le droit de timbre supplémentaire de l'acheteur (ABSD) est un supplément en plus du droit de timbre de l'acheteur (BSD), appliqué en fonction de votre statut de résidence et du nombre de propriétés que vous possédez déjà. À partir de 2024 : les citoyens de Singapour paient 0 % sur leur première propriété, 20 % sur la deuxième, 30 % sur la troisième et au-delà. Les PR paient 5 % sur le premier, 30 % sur le second et au-delà. Les étrangers paient 60 % sur tout achat. Ces tarifs sont fixés par l'IRAS et sont sujets à changement — l'assistant utilise les tarifs publiés actuellement.
Qu'est-ce que le TDSR et comment limite-t-il mon prêt ?
Le ratio de service total de la dette (TDSR) plafonne tous les remboursements mensuels de la dette – y compris votre nouveau prêt hypothécaire, vos prêts automobiles, les paiements minimums de carte de crédit et toute autre obligation de versement – à 55 % du revenu mensuel brut. Pour un acheteur gagnant 10 000 $ par mois, le service total maximum de la dette est de 5 500 $. Si vous disposez d'un prêt automobile existant de 800 $/mois, seulement 4 700 $ sont disponibles pour le remboursement hypothécaire, ce qui, à 3,5 % sur 25 ans, supporte un prêt maximum d'environ 884 000 $. Le TDSR est évalué par votre banque au moment de la demande formelle de prêt en utilisant un taux de test de résistance d'au moins 4 %.
Puis-je utiliser le CPF pour payer l’acompte sur une propriété privée ?
Oui, mais avec une contrainte importante : pour une propriété privée, le minimum de 5 % du prix d'achat doit être payé en espèces — CPF ne peut se substituer à cette composante en espèces. La partie restante de l'acompte (jusqu'à 20% pour un premier bien, davantage pour les suivants) peut provenir de votre Compte Ordinaire CPF. L'utilisation du CPF est également soumise à la Limite de Valorisation (VL) et à la Limite de Retrait (WL) : vous pouvez utiliser le CPF jusqu'au VL (prix d'achat ou valorisation, selon le montant le plus bas) et au-delà jusqu'au WL (120 % de la VL) pour les propriétés à bail de 99 ans avec un bail restant suffisant.
Comment l’assistant gère-t-il la rémission ABSD du programme de mise à niveau HDB ?
Les citoyens de Singapour qui possèdent un HDB et achètent une propriété privée sont redevables d'un montant initial de 20 % d'ABSD. Cependant, s'ils vendent leur HDB dans les 6 mois suivant l'achat de la propriété privée (ou la date du permis d'occupation temporaire pour les nouveaux lancements, selon la date la plus tardive), ils sont éligibles à une remise ABSD – essentiellement un remboursement de 20 %. L'assistant signale cette option de remise lorsque votre profil est un citoyen singapourien avec exactement un HDB existant. Notez que vous devez toujours avoir l’argent liquide pour payer ABSD au moment de l’achat ; la remise est réclamée par la suite. Vérifiez votre éligibilité spécifique auprès de l'IRAS avant de vous y fier dans votre plan financier.
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