Prime de plancher

L'analyse Floor Premium mesure combien les acheteurs de PSF paient pour la hauteur dans les propriétés résidentielles privées non foncières à Singapour. À l’aide des enregistrements de mise en garde URA, il regroupe les transactions en six tranches d’étage – étages 1 à 5, 6 à 10, 11 à 15, 16 à 20, 21 à 30 et 31+ – et calcule le PSF médian pour chaque tranche dans un district et une plage horaire sélectionnés. Le graphique principal représente le PSF par tranche plancher sous forme de graphique à barres, avec une superposition de lignes montrant le pourcentage de prime de chaque tranche par rapport à la ligne de base du rez-de-chaussée. Une vue secondaire montre comment la prime d'étage a évolué sur 5 ans, ce qui est utile pour comprendre si les unités en étage élevé sont devenues relativement plus ou moins chères qu'elles ne l'étaient lors du lancement d'un nouveau bâtiment.

Vous pouvez trouver cet aperçu sur ShiokNest sous l'onglet Insights : sélectionnez "Floor Premium" dans le menu d'informations. Filtrez par quartier ou par nom de projet spécifique (le cas échéant) pour comparer les prix planchers au sein d'un bâtiment. Les cartes KPI montrent la prime moyenne nationale pour la tranche de plancher la plus élevée, le district avec la courbe de prime plancher la plus raide et le niveau plancher auquel la prime marginale s'aplatit (généralement autour du plancher 20-25 pour la plupart des développements OCR).

Sur le marché des copropriétés à Singapour, les primes plancher sont réelles et matérielles. Sur l’ensemble des transactions privées non foncières depuis 2015, le PSF médian pour les unités situées aux étages 21 à 30 est d’environ 8 à 12 % supérieur à la PSF médiane pour les unités comparables situées aux étages 1 à 5 dans le même complexe, et s’élève à 15 à 25 % pour les étages 31 et plus. Sur un achat de 1,5 million de dollars, cet écart est compris entre 120 000 et 375 000 dollars. Le niveau plancher que vous choisissez – et si vous négociez sur la base des données réelles du marché plutôt que des prix du développeur – peut donc modifier votre coût d'acquisition d'un quart de million de dollars. La plupart des acheteurs acceptent le prix plancher du développeur comme étant fixe ; cet aperçu vous montre à quelles transactions comparables ont réellement été compensées.

Le chiffre le plus important révélé par cette page est la prime marginale par niveau d'étage, et pas seulement la prime d'étage supérieur. Dans de nombreux développements OCR, la courbe des primes est abrupte entre les étages 1 et 10 (bruit, intimité, manque de vue), puis s'aplatit considérablement entre les étages 15 et 25. Une unité située au 18ème étage offre souvent 80 % de l'avantage de vue de l'étage 25, soit 30 à 40 % de la prime par rapport au niveau du sol. Les acheteurs qui ciblent le « genou » de la courbe bénéficient de l'essentiel des avantages pratiques du style de vie sans payer pour la faible prime que les planchers ultra-élevés imposent à un petit bassin d'acheteurs.

La prime de plancher est également cruciale pour le prix de revente. Les vendeurs d'unités en étage élevé surévaluent souvent en raison de leur attachement émotionnel à la prime de vue qu'ils ont payée au lancement. Mais si la courbe des primes d'étage d'un quartier s'est comprimée depuis l'achat (parce que de nouveaux immeubles plus hauts ont bloqué des vues auparavant privilégiées, ou parce que le quartier s'est embourgeoisé et que les unités à plancher surbaissé ont été revalorisées à la hausse), la prime de revente réelle qu'ils peuvent atteindre peut être nettement inférieure à ce qu'ils ont payé. Cette page permet aux vendeurs de vérifier si leur hypothèse de prime plancher est fondée sur les preuves de transaction en cours.

Les primes plancher diffèrent considérablement selon le type de développement et le quartier. Les condos grand public OCR haute densité présentent généralement une courbe de plancher abrupte car les étages bas souffrent fortement du bruit et de la vue. Les développements de luxe de CCR affichent souvent une courbe plus plate car même les étages inférieurs ont des spécifications élevées et les étages supérieurs commandent un premium ultra-luxe véritablement limité. Utilisez ces informations avec le Calculateur hypothécaire pour modéliser l'impact financier d'un déplacement vers le haut ou vers le bas de la plage d'étage, et avec le Insight sur le rendement locatif pour vérifier si la demande de location justifie la prime PSF aux étages supérieurs pour les achats d'investissement.