Tendances des prix d’occupation

L'étude Tenure & Price Trends compare les tendances médianes du PSF et du prix unitaire pour les propriétés privées non foncières en pleine propriété (FH), à bail de 999 ans et de 99 ans à travers Singapour. Les données sont tirées des enregistrements de mise en garde de l'URA remontant à 2010 et actualisées mensuellement. Le graphique principal montre l'écart médian FH/PSF sur 99 ans au fil du temps, à la fois en dollars absolus par pied carré et en pourcentage. Une vue secondaire ventile cela par district et zone de planification, afin que vous puissiez voir si la prime d'occupation dans votre emplacement cible est supérieure ou inférieure à la moyenne nationale, et si elle s'est élargie ou réduite au cours des 5 dernières années.

Vous pouvez accéder à ces informations sur ShiokNest sous l'onglet Insights. Sélectionnez un quartier dans le filtre pour comparer les prix FH et les prix de location dans une zone spécifique – utile lorsque vous évaluez deux propriétés présélectionnées avec des modes d'occupation différents dans le même quartier. Les cartes KPI en haut indiquent le pourcentage actuel de la prime nationale FH, le district avec le plus grand écart d'occupation et la direction de la tendance sur 5 ans. Cette page s'associe naturellement au Calculateur de dégradation des baux, qui modélise ce qu'il advient du prix d'une unité de 99 ans à mesure qu'elle dépasse la barre des 60 ans restants.

La décision d'acheter en pleine propriété plutôt qu'en location est l'un des choix les plus importants et les moins bien compris en matière d'immobilier à Singapour. Une unité louée pendant 99 ans dans un endroit comparable se négocie généralement avec une remise PSF de 10 à 20 % par rapport à la propriété franche – sur un achat de 1,5 million de dollars, cette remise est de 150 000 $ à 300 000 $. La prime FH n'est pas arbitraire : elle reflète la tarification par le marché de la dégradation des baux, qui s'accélère fortement une fois qu'un bien immobilier dépasse la barre des 70 ans restants (environ 29 ans après un nouveau lancement de 99 ans). Pour les acheteurs d'investissement qui envisagent de détenir et de revendre, la durée d'occupation de la propriété détermine le marché de sortie - et une unité en location vendue à 40 ans restants fait face à un bassin d'acheteurs considérablement restreint par rapport à la même unité à 80 ans restants.

Le chiffre le plus important que montre cette page est la tendance des primes d'occupation au cours des 3 à 5 dernières années. Lorsque la prime FH s’élargit, cela indique que le marché est de plus en plus disposé à payer pour la permanence – généralement dans les districts où le coût du foncier est élevé, où le potentiel de regroupement en bloc est réel ou où l’offre de nouveaux stocks FH diminue. Lorsque la prime diminue, cela indique que les acheteurs considèrent le bail comme un substitut rentable – ce qui est courant en période de hausse des taux où les acheteurs donnent la priorité au prix d’entrée plutôt qu’à la valeur à long terme. Cette direction de tendance est invisible dans toute transaction ou annonce, mais elle est immédiatement lisible sur ce graphique.

L'erreur la plus courante que commettent les acheteurs est de comparer une unité FH de 99 ans nouvellement lancée à une unité FH de 10 ans dans la même rue et de conclure que « la prime FH n'est que de 8 % ». Cette comparaison ignore la différence d’âge. Une comparaison à données comparables (même année de construction, même état, même surface au sol) montre généralement une prime FH de 15 à 20 % en OCR, qui s'élève à 20 à 30 % en frange principale RCR. Cette page contrôle l'année de construction en vous permettant de filtrer par fenêtre d'année de transaction, de sorte que la comparaison soit véritablement des pommes avec des pommes. Utilisez toujours le filtre minimum de 5 ans avant de tirer des conclusions.

Les informations sont également importantes pour les valorisateurs et les décisions de découplage. Si vous possédez actuellement une unité de 99 ans achetée il y a 20 ans (il reste maintenant environ 79 ans), ce graphique montre exactement comment le marché évalue cette durée d'occupation restante – et si elle a conservé sa valeur par rapport aux équivalents FH. Utilisez-le avec le Calculateur de dégradation des baux et le Calculateur de retour sur investissement pour une image complète.