Comparez le coût réel de l'achat d'un nouveau lancement par rapport à une propriété de revente.
PSF Premium-
Différence de prix-
Perte de loyer (construction)-
Intérêt (Construction)-
Véritable différence de coût-
Seuil de rentabilité-
Comparaison des nouveaux projets de lancement
Points clés à retenir
New launches in Singapore typically carry a 15–25% PSF premium over nearby resale units — meaning you pay for future potential, not present liveability.
The opportunity cost of waiting 3–4 years for TOP includes foregone rental income ($3,500–$6,000/month for a 2-bedder) plus interest on progressive drawdowns — this hidden cost can easily exceed $150,000.
New launch ABSD remission for Singapore Citizen couples buying a second property requires the first property to be sold within 6 months of TOP or key collection — missing this window forfeits the entire remission amount.
Resale condos offer immediate rental income and no construction risk, but typically require $50,000–$150,000 in renovation costs that new launches do not.
Break-even analysis matters: a new launch needs to appreciate faster than a resale equivalent to justify the price premium plus the cost of the construction wait — this calculator shows exactly how many years that takes.
Ce qu'il fait
Nouveau lancement ou revente : qu'est-ce qui offre le meilleur rapport qualité-prix ? Comparez la prime de prix, le temps d'attente pour la construction, le calendrier de paiement, les coûts de rénovation, le calendrier de location et l'appréciation projetée. Analyse basée sur les données utilisant des données de transaction URA réelles.
Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.
Pourquoi c'est important
À FAIRE : explication de 400 à 500 mots expliquant pourquoi c'est important.
Comment ça marche
Accéder aux calculatrices : cliquez sur l'onglet "Calculatrices" dans la barre de navigation ShiokNest. Les 47 calculatrices sont regroupées par objectif pour un accès facile.
Sélectionnez le calculateur — Choisissez « Comment comparer les condos neufs en lancement et les condos en revente » dans la liste du calculateur. Vous verrez les valeurs par défaut déjà chargées afin que vous puissiez explorer immédiatement.
️ Entrez vos valeurs — Remplacez les valeurs par défaut par vos propres chiffres. Les champs clés sont :
Consultez les résultats : la calculatrice se met à jour instantanément lorsque vous modifiez une saisie. Les résultats clés sont affichés dans des cartes et des graphiques KPI qui se mettent à jour à mesure que vous ajustez les entrées.
Exécutez des scénarios de simulation : c'est là que réside le véritable pouvoir. Modifiez une variable à la fois pour voir son impact. Par exemple, essayez d’augmenter le taux d’intérêt de 1 % ou de prolonger votre période de détention de 5 ans. Notez comment les résultats changent.
Comparez et décidez : exécutez 2 à 3 scénarios différents et notez les résultats. Cela vous donne une gamme de résultats sur lesquels baser votre décision, plutôt que de vous fier à une seule projection.
Exemples
RCR Nouveau lancement vs revente – 3 chambres
Entrées
Nouveau prix de lancement
$1,800,000 (approx. 818 sqft at $2,200 PSF)
Prix de revente
$1,500,000 (approx. 833 sqft at $1,800 PSF)
Années jusqu'au TOP
3 years
Taux d'intérêt
3.5% p.a.
Loyer mensuel du marché
$4,200/month
Résultats
PSF Premium
+$400 PSF (22.2%)
Différence de prix
$300,000
Coût d’opportunité de location
$151,200 (3 yrs × $4,200/mth)
Véritable différence de coût
~$471,000 in favour of resale
Comment lire ceci:
À sa valeur nominale, le nouveau lancement coûte 300 000 $ de plus que la revente. Mais l'acheteur revendu emménage immédiatement, gagne 151 200 $ de loyer sur 3 ans et évite le paiement progressif d'intérêts d'environ 19 800 $ sur le retrait du prêt pendant la construction. Ajoutez un budget de rénovation conservateur de 80 000 $ pour l'unité de revente et l'écart ajusté se réduit à environ 391 000 $ – ce qui reste un obstacle important que le nouveau lancement doit surmonter grâce à la seule appréciation. Pour que le nouveau lancement atteigne le seuil de rentabilité, il doit s'apprécier à environ 4,8 % par an, composé sur 5 ans après le TOP, bien au-dessus de la moyenne à long terme de Singapour de 3 à 3,5 %.
OCR Nouveau lancement vs revente – 2 chambres
Entrées
Nouveau prix de lancement
$1,150,000 (approx. 603 sqft at $1,907 PSF)
Prix de revente
$980,000 (approx. 614 sqft at $1,596 PSF)
Années jusqu'au TOP
4 years
Taux d'intérêt
3.5% p.a.
Loyer mensuel du marché
$3,200/month
Résultats
PSF Premium
+$311 PSF (19.5%)
Différence de prix
$170,000
Coût d’opportunité de location
$153,600 (4 yrs × $3,200/mth)
Véritable différence de coût
~$253,600 in favour of resale
Comment lire ceci:
L'attente de 4 ans aggrave considérablement le coût d'opportunité dans l'exemple de l'OCR. Même si l'écart de prix absolu est plus faible (170 000 $ contre 300 000 $ dans l'exemple 1), la période de construction prolongée ajoute 153 600 $ au loyer perdu, ce qui porte l'avantage total ajusté du coût de la revente à plus de 253 000 $ avant rénovation. Si vous appliquez un budget de rénovation de 60 000 $ pour l'unité de revente, l'écart net est toujours d'environ 193 600 $ — le nouveau lancement doit surévaluer la revente d'environ 3,9 % par an pendant 5 ans après le TOP juste pour atteindre le niveau. Pour les investisseurs ayant un fort besoin de revenus locatifs, le choix de la revente est nettement supérieur dans ce scénario.
Conseils et pièges
Conseils d'experts
Utilisez des hypothèses réalistes : l'appréciation des copropriétés à Singapour a toujours été en moyenne de 2 à 4 % par an. Évitez les projections trop optimistes. En cas de doute, utilisez 3 % comme référence.
Pièges courants
Ignorer l'horloge des conditions générales de remise ABSD. Les couples de citoyens de Singapour peuvent demander une remise ABSD sur une deuxième propriété s'ils vendent leur première maison dans les 6 mois suivant le TOP ou la remise des clés du nouveau lancement. De nombreux acheteurs budgétisent la remise mais sous-estiment à quel point cette fenêtre est étroite, en particulier si TOP glisse de 6 à 12 mois, ce qui est courant. Si vous ne respectez pas la date limite, vous perdez la remise totale (actuellement 20 % d'ABSD pour une deuxième propriété résidentielle), ajoutant ainsi des centaines de milliers de dollars à votre coût total. Modélisez toujours le scénario dans lequel TOP est retardé d'un an.
Comparer les PSF sans normaliser la taille des unités et l'efficacité de l'aménagement. Les nouveaux lancements ont tendance à avoir des ratios d'efficacité intégrée plus élevés (85 à 92 % net/brut) par rapport aux anciens condos de revente construits avant 2010 (parfois aussi bas que 75 %). Un nouveau lancement à 2 200 $ PSF sur 700 pieds carrés d'espace utilisable peut en fait offrir une meilleure valeur qu'une revente à 1 800 $ PSF sur 780 pieds carrés bruts avec un ratio d'efficacité de 75 % produisant seulement 585 pieds carrés utilisables. Vérifiez toujours si les chiffres PSF sont basés sur la superficie des strates ou sur la superficie nette utilisable lorsqu'ils sont disponibles.
Traitement du prix du développeur comme prix du marché. Les nouveaux prix de lancement sont fixés par les développeurs en fonction du coût du terrain, du coût de construction et de la marge cible, et pas uniquement en fonction des comparables actuels du marché. Dans un environnement de lancement compétitif, les développeurs des sites OCR et RCR populaires ont réussi à lancer leur projet à un prix 15 à 25 % supérieur aux valeurs de revente à proximité, en s'appuyant sur le marketing showflat pour justifier la prime. Extrayez toujours les données PSF médianes de l'URA pour les transactions de revente récentes dans un rayon de 500 mètres avant d'accepter le prix du développeur comme juste valeur.
Foire aux questions
Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent entièrement dans votre navigateur. Aucune donnée n'est envoyée à un serveur, stockée dans une base de données ou partagée avec des tiers. Lorsque vous fermez ou actualisez l'onglet, vos entrées disparaissent.
Le calculateur tient-il compte de l'ABSD ?
La véritable comparaison des coûts se concentre sur la prime de prix, les intérêts de construction et le coût d’opportunité de location. L'ABSD est un coût spécifique au profil de l'acheteur qui s'applique également aux nouveaux lancements et à la revente dans la plupart des scénarios : utilisez le calculateur de droits de timbre pour calculer séparément votre responsabilité ABSD spécifique et ajoutez-la au côté pertinent de cette comparaison.
Quel est un taux d’appréciation réaliste à utiliser ?
Les données de l’URA montrent que les prix des logements privés à Singapour se sont appréciés en moyenne d’environ 3 à 4 % par an au cours des 20 dernières années, y compris lors des ralentissements de 2008-2009 et de 2020. Pour une planification conservatrice, utilisez 2 à 3 %. Évitez d’utiliser une seule année récente comme référence : les cycles récents (2021-2023) ont enregistré des gains annuels de 8 à 12 % qui sont peu susceptibles d’être durables. Exécutez la calculatrice à 2 %, 3 % et 4 % pour voir l'éventail des résultats.
Le comparatif des PSF de lancement prend-il en compte les coûts de rénovation ?
Les nouvelles unités de lancement sont généralement remises à l'état brut (finitions fournies par le promoteur uniquement) et ne nécessitent pas de rénovation majeure. Les unités de revente, selon l'âge et l'état, nécessitent généralement entre 50 000 $ et 150 000 $ en travaux de rénovation avant l'occupation ou la location. Ce calculateur met en évidence la perte de loyer et les intérêts progressifs pour le nouveau lancement — vous devez ajouter manuellement votre budget de rénovation de revente prévu au côté des coûts de revente pour une comparaison tout à fait précise.
Que signifient les « années d’équilibre » dans les résultats ?
Les années d'équilibre sont le nombre d'années après TOP au cours desquelles la valeur de la nouvelle propriété de lancement - augmentant à votre taux d'appréciation déclaré - dépasserait la valeur de revente de la propriété suffisamment pour compenser la véritable différence de coût (surprix plus coûts de la période de construction). Un seuil de rentabilité de 7 ans signifie que le nouveau lancement ne commence à générer un avantage net par rapport à la revente qu'au cours de la 7e année suivant le TOP. Si la période de détention prévue est plus courte que le seuil de rentabilité, la revente est le choix financièrement le plus avantageux.
🍪Nous utilisons des cookies pour les fonctionnalités essentielles du site et pour mémoriser vos préférences. Les cookies publicitaires tiers sont facultatifs.