Retours sur la période de détention

L'analyse Holding Returns analyse les rendements du capital réalisés pour les propriétés résidentielles privées de Singapour en stratifiant les transactions en fonction de l'année d'achat initiale de la propriété. Pour chaque cohorte de l'année d'achat (par exemple, « toutes les propriétés achetées en 2010 »), le graphique montre la répartition des gains nominaux annualisés à la revente – médiane, 25e centile et 75e centile – afin que vous puissiez comprendre non seulement le résultat moyen, mais aussi la répartition des résultats pour les propriétés achetées cette année-là. L’axe horizontal représente l’année d’achat (de 2000 à aujourd’hui) et l’axe vertical représente le rendement nominal annualisé. Un filtre vous permet de sélectionner un quartier ou un segment de marché spécifique pour voir comment le profil de retour varie selon l'emplacement.

Vous pouvez trouver ces informations sur ShiokNest sous l'onglet Insights. Les données proviennent de paires appariées d'avertissements d'achat et de revente URA : seules les transactions dans lesquelles l'achat initial et la revente ultérieure sont enregistrées dans la base de données sont incluses, garantissant ainsi que les rendements sont basés sur des transactions aller-retour réelles plutôt que sur des estimations modélisées. L’ensemble de données exclut les propriétés encore détenues (pas encore revendues), ce qui signifie que les années d’achat récentes (2022-2025) disposeront de peu de points de données jusqu’à ce que ces propriétés commencent à faire l’objet de transactions sur le marché secondaire. Cet aperçu s'associe au Score de rentabilité pour l'analyse au niveau du développement, et au Calculateur de flux de trésorerie pour la modélisation du rendement net des coûts de financement.

L'information la plus importante tirée des données sur les rendements des titres de détention est la façon dont le moment de l'achat affecte considérablement les résultats. Les propriétés achetées en 2009 (creux post-GFC) et revendues à tout moment entre 2012 et 2020 ont généré des rendements nominaux annualisés médians de 8 à 14 %, ce qui est exceptionnel par rapport à toutes les normes de classe d'actifs. Les propriétés achetées au sommet de 2011 et revendues 5 à 7 ans plus tard ont généré des rendements médians de 0 à 2 % annualisés, soit à peine au-dessus de l'inflation après prise en compte des coûts de transaction. Le graphique rend cette sensibilité par année d'achat visible sur l'ensemble du cycle historique, afin que vous puissiez localiser n'importe quelle année d'achat historique et comprendre ce que l'acheteur médian a réellement reçu.

La distribution des rendements (montrant les bandes des 25e et 75e centiles) est tout aussi importante que la médiane. Une année d'achat où le rendement médian est de 5 % mais le 25e centile est de -2 % signifie qu'environ 25 % des acheteurs de cette cohorte ont perdu de l'argent en termes réels après coûts. Une année d'achat où le 25e centile est de 3 % et le 75e centile est de 9 % présente une distribution de rendement serrée et constamment positive – l'ensemble de la cohorte s'est raisonnablement bien comporté. La largeur de la distribution vous indique le degré de variabilité des résultats auquel un acheteur a été confronté au cours de cette année-là, ce qui est une mesure du risque à l'échelle du marché au cours de cette période plutôt que du risque de sélection individuel.

Pour les acheteurs actuels, l'application la plus utile consiste à calibrer les attentes pour la cohorte d'entrée 2024-2026. Compte tenu des niveaux actuels de PSF, des ABSD et des coûts de transaction, ainsi que de l’environnement de refroidissement post-2023, quel rendement annualisé un acheteur en 2024 aurait-il besoin que le marché fournisse pour atteindre un rendement minimum acceptable ? Les données sur les rendements des détentions fournissent un contexte historique : le marché résidentiel privé de Singapour a généré des rendements nominaux positifs au cours de chaque période de détention de plus de 5 ans, mesurée à partir des années d'achat creuses. Depuis les années de pointe en matière d’achat (2011, 2013), les détenteurs de titres de 5 ans ont souvent à peine atteint le seuil de rentabilité nominale. Ces données définissent le point d'entrée actuel (pas un pic de type 2011, mais pas non plus un creux de 2009) et permettent de définir des attentes de rendement réalistes pour un horizon d'investissement de 5 à 10 ans.

Le filtre par district révèle des variations régionales significatives dans les rendements des titres. Les districts D9/D10/D11 CCR affichent une volatilité des rendements plus élevée (écart plus important entre le 25e et le 75e percentile) mais des rendements médians plus élevés au cours des années d'achat creuses. Les districts OCR D19/D20/D21 affichent une volatilité des rendements plus faible et des rendements modestes plus cohérents. Pour les investisseurs peu enclins au risque qui recherchent des rendements stables plutôt qu’une surperformance potentielle, le profil de rendement de détention OCR offre historiquement une distribution plus serrée, même si la médiane est inférieure de 2 à 3 points de pourcentage au CCR d’années d’achat équivalentes. Associez-le à Tenure Trends Insight pour comprendre comment les rendements des titres FH et 99 ans se comparent au sein du même district sur des périodes équivalentes.