Valeur du terrain Calculatrice

Estimateur de la valeur du terrain

Estimer la valeur de la composante foncière d'une propriété foncière

Superficie brute de plancher (GFA) -
Valeur estimée du bâtiment -
Valeur estimée du terrain -
Valeur du terrain par pied carré (terrain) -
Terrain en % du prix -
Facteur d'ajustement du bail -

Estimation de la valeur foncière d'une propriété foncière

Points clés à retenir

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

Ce qu'il fait

Estimez la valeur foncière d'une propriété foncière à l'aide du ratio de parcelles, de la GFA et de transactions foncières comparables. Comprenez ce que vous payez pour le terrain par rapport au bâtiment – essentiel pour les décisions d'A&A et de reconstruction.

Vous pouvez trouver cette calculatrice dans l'onglet Calculatrices sur ShiokNest. Il met à jour les résultats instantanément à mesure que vous ajustez les entrées : pas d'attente, pas de rechargement de page.

Pourquoi c'est important

La valeur des terrains est le fondement de chaque décision de développement à Singapour. Avant qu’un promoteur ne soumissionne sur un appel d’offres en bloc ou sur une vente de terrain par le gouvernement (GLS), il doit estimer la valeur résiduelle du terrain – le prix maximum qu’il peut payer pour le terrain tout en atteignant une marge bénéficiaire cible. Ce calcul de la valeur résiduelle du terrain détermine si une vente collective réussit, si une offre GLS est compétitive et si votre attente de prix en bloc est réaliste.

Le chiffre le plus important révélé par ce calculateur est la valeur résiduelle du terrain par pied carré de parcelle - la métrique standard utilisée par les promoteurs et les évaluateurs pour comparer les offres foncières. Si la valeur résiduelle du terrain d'un site est de 1 200 $ psf ppr (ratio par pied carré par parcelle), un promoteur peut payer jusqu'à 1 200 $ × la surface de plancher brute totale pour le terrain tout en atteignant son objectif de rendement. Il est peu probable que les prix de réserve pour les ventes collectives qui dépassent largement la valeur résiduelle du terrain attirent les offres. Les prix de réserve qui sont égaux ou inférieurs à la valeur résiduelle du terrain attireront des appels d'offres.

L'erreur la plus courante que commettent les membres du comité en bloc est de fixer des prix de réserve en fonction des aspirations (ce que chaque propriétaire veut) plutôt que de l'économie du développement (combien un promoteur peut se permettre de payer). Un prix de réserve 30 % supérieur à la valeur résiduelle du terrain ne parviendra presque certainement pas à susciter l'intérêt des promoteurs, ce qui entraînera une tentative de vente vaine et sans résultat. Le calculateur permet une vérification ascendante : partez du prix de vente estimé, déduisez les coûts de développement et les bénéfices, et arrivez au coût du terrain maximum supportable, puis comparez-le au prix de réserve proposé.

Utilisez ce calculateur avec le Calculateur de découplage de propriété et le Cash Calculateur de revenus pour évaluer si une vente en bloc ou une vente individuelle vous donne un meilleur résultat financier.

Comment ça marche

  • Accéder aux calculatrices : cliquez sur l'onglet "Calculatrices" dans la barre de navigation ShiokNest. Les 47 calculatrices sont regroupées par objectif pour un accès facile.
  • Sélectionnez la calculatrice : choisissez "Comment estimer la valeur d'un terrain" dans la liste des calculatrices. Vous verrez les valeurs par défaut déjà chargées afin que vous puissiez explorer immédiatement.
  • ️ Entrez vos valeurs — Remplacez les valeurs par défaut par vos propres chiffres. Les champs clés sont :
  • Consultez les résultats : la calculatrice se met à jour instantanément lorsque vous modifiez une saisie. Les résultats clés sont affichés dans des cartes et des graphiques KPI qui se mettent à jour à mesure que vous ajustez les entrées.
  • Exécutez des scénarios de simulation : c'est là que réside le véritable pouvoir. Modifiez une variable à la fois pour voir son impact. Par exemple, essayez d’augmenter le taux d’intérêt de 1 % ou de prolonger votre période de détention de 5 ans. Notez comment les résultats changent.
  • Comparez et décidez : exécutez 2 à 3 scénarios différents et notez les résultats. Cela vous donne une gamme de résultats sur lesquels baser votre décision, plutôt que de vous fier à une seule projection.

Exemples

Site de vente collective D19 : estimation de la valeur foncière résiduelle à partir de l'économie des promoteurs

Entrées
Zone du site
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
Prix ​​de lancement estimé
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
Coût de construction
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
Marge développeur
18% on GDV
Résultats
GDV (Valeur Brute de Développement)
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
Construction + honoraires prof
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
Bénéfice du développeur (18%)
$31,752,000
Valeur résiduelle du terrain
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

Comment lire ceci: La valeur résiduelle du terrain est de 92,6 millions de dollars, soit 1 103 $ psf ppr. Cela signifie que le prix de réserve en bloc devrait être fixé à 92,6 millions de dollars ou moins pour attirer l'intérêt des développeurs. Si les 28 unités du projet demandent collectivement 100 millions de dollars (le souvent cité « nous voulons chacun X $ »), la demande est 8 % supérieure à la valeur résiduelle du terrain. Un développeur payant 100 millions de dollars avec une marge de 18 % exige que le nouveau prix de lancement soit de 2 270 $ psf – ce qui peut être réalisable ou non sur ce sous-marché. Le calculateur indique si le prix de réserve est soutenu par les fondamentaux du marché ou s'il est ambitieux.

Comparaison de deux sites : pourquoi le même GFA donne des valeurs foncières différentes

Entrées
Site A – Premier D10
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
Site B — D23 extérieur central
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
Coût de construction à la fois
$480 psf (similar specification)
Marge du développeur les deux
17%
Résultats
Valeur foncière résiduelle du site A
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
Valeur foncière résiduelle du site B
$36,180,000 ($603 psf ppr)
Différence de valeur foncière
$69,720,000 — 193% more for prime location
Conducteur clé
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

Comment lire ceci: Deux sites de taille, de rapport de parcelle et de coût de construction identiques produisent des valeurs de terrain qui diffèrent de 193 %, entièrement motivées par le prix de vente attendu au pied carré. Cela illustre pourquoi la valeur du terrain est spécifique à l'emplacement : les coûts de construction sont largement comparables à travers Singapour, mais le GDV par pied carré varie considérablement. Un site D10 peut supporter un prix du terrain de 1 765 $ psf par personne car les acheteurs paieront 3 500 $ psf pour les nouveaux appartements. Un site D23 ne peut supporter que 603 $ psf par personne car le marché ne paiera pas plus de 1 900 $ psf pour le même pied carré d'appartement. Les membres des comités En-bloc comparent souvent les valeurs des terres dans des endroits très différents – ce calculateur montre clairement pourquoi ces comparaisons n’ont aucun sens.

Conseils et pièges

Conseils d'experts

  • Utilisez des hypothèses réalistes : l'appréciation des copropriétés à Singapour a toujours été en moyenne de 2 à 4 % par an. Évitez les projections trop optimistes. En cas de doute, utilisez 3 % comme référence.

Pièges courants

  • Fixation du prix de réserve sans vérification économique du développeur — Le mode de défaillance en bloc le plus courant est un prix de réserve fixé par les propriétaires en fonction du profit souhaité, et non de ce qu'un développeur peut se permettre. Dérivez toujours le prix de réserve de l’analyse de la valeur résiduelle du terrain, puis ajoutez un tampon de négociation de 5 à 10 % – et non l’inverse.
  • Ignorer les frais d'aménagement pour les tableaux DC — Si le site peut être développé à une intensité plus élevée que l'utilisation actuelle, les promoteurs doivent payer des frais d'aménagement pour compléter le ratio de parcelles plus élevé. Ce DC (qui peut être de 50 $ à 150 $ psf ppr) réduit la valeur résiduelle du terrain disponible pour la vente en bloc. Utilisez le calculateur DC d'URA pour estimer les frais avant de fixer le prix de l'appel d'offres.
  • Utilisation d'hypothèses de GDV de cycle de pointe — L'estimation du GDV (prix de vente attendus du nouveau développement) doit refléter des conditions de marché réalistes, et non des hypothèses de pointe. Une estimation de la valeur du terrain basée sur un prix de vente de 2 500 $ p.c. pour les condos neufs dans un marché où des projets comparables se vendent à 2 000 $ p.c. produira une valeur foncière gonflée qu'aucun promoteur ne souscrira.

Foire aux questions

Mes données sont-elles enregistrées ?
Non. Tous les calculs s’exécutent entièrement dans votre navigateur. Rien n'est stocké sur nos serveurs ni partagé avec des tiers.
Qu'est-ce que « psf ppr » et pourquoi est-il utilisé ?
« Psf ppr » signifie « ratio par pied carré par parcelle » – il s'agit de l'unité standard de tarification des terrains à Singapour qui se normalise pour différents ratios de parcelles. Un site avec une superficie de terrain de 10 000 pieds carrés et un rapport de parcelle de 3,0 dispose de 30 000 pieds carrés de GFA constructible. Si le terrain vaut 36 M$, la valeur du terrain est de 36 M$ ÷ 30 000 pieds carrés = 1 200 $ psf ppr. Cela permet une comparaison directe entre des sites de différentes tailles et intensités.
Puis-je sauvegarder mes résultats ?
Connectez-vous pour enregistrer des scénarios sur votre tableau de bord ou utilisez le bouton Partager pour copier une URL qui encode vos entrées.
Quel coût de construction dois-je utiliser ?
Le coût de construction des développements résidentiels à Singapour varie généralement de 350 $ à 600 $ psf de GFA en fonction des spécifications (de base ou premium), de la hauteur du bâtiment et des prix d'appel d'offres actuels de la BCA. Les condos de grande hauteur (> 30 étages) coûtent plus cher au pied carré que les immeubles de taille moyenne en raison des exigences structurelles. Ajoutez les honoraires professionnels (10 à 15 % de la construction) et les imprévus (5 %) pour obtenir le coût total de développement. BCA publie des données trimestrielles sur les coûts de construction qui peuvent être utilisées comme vérification croisée.

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Clause de non-responsabilité: Les chiffres présentés sont des estimations à des fins de planification uniquement. Les taux, les règles et les quanta de subventions changent fréquemment – ​​vérifiez auprès de votre banque, HDB ou un conseiller financier agréé avant d'agir.