Điểm En-Khối

Thông tin chi tiết về En-Bloc Score xếp hạng tất cả hơn 3.400 chung cư được ShiokNest theo dõi theo điểm xác suất định lượng trong toàn khối — tổng hợp từ 0–100 được tính toán từ bảy yếu tố có trọng số: mức sử dụng diện tích khu đất và tỷ lệ lô đất, hợp đồng thuê còn lại, số lượng căn hộ, tuổi kể từ giao dịch cuối cùng, tần suất toàn khu vực, tiềm năng nâng cấp GPR và thời gian phát triển. Các thuộc tính được hiển thị trong bảng giải đấu có thể sắp xếp với điểm số, phán quyết (xác suất Cao / Trung bình / Thấp / Rất thấp) và các yếu tố đóng góp chính. Bạn có thể lọc theo quận, phân khúc thị trường (CCR/RCR/OCR), phạm vi giá và mức phán quyết để tìm sự phát triển với hồ sơ cơ hội hoặc rủi ro cụ thể trong toàn khối. Nhấp vào bất kỳ dự án phát triển nào sẽ mở ra bản phân tích điểm đầy đủ cùng với các chi tiết về yếu tố góp phần.

Bạn có thể tìm thấy thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết. Điểm số được tính toán trước hàng tháng từ cơ sở dữ liệu ShiokNest và được hiệu chỉnh lại khi dữ liệu giao dịch và quyền thuê mới được thêm vào. Điểm en-bloc là một trong bốn điểm phụ góp phần tạo nên Điểm ShiokNest — những điểm còn lại là Khả năng đi bộ, Tiềm năng đầu tư và Khả năng sinh lời. Xem Thông tin chi tiết về điểm số của ShiokNest để biết thứ hạng tổng hợp hoặc sử dụng trang này khi xác suất theo từng khối là yếu tố chính cần cân nhắc khi đưa ra quyết định về cơ sở kinh doanh của bạn.

Việc tái phát triển toàn khối đã tạo ra một số lợi nhuận bất ngờ lớn nhất trong một giao dịch ở Singapore cho các chủ sở hữu bất động sản cá nhân — và một số bất ngờ đau đớn nhất đối với những người mua đã trả phí cho một dự án phát triển mà sau đó nhận được một đợt bán tập thể không theo yêu cầu và bị buộc phải rút lui với số tiền thu được dưới mức mong đợi. Toàn bộ Tòa án Farrer vào năm 2007 (1,339 tỷ USD, xấp xỉ 1,5 triệu USD mỗi căn) và toàn khối Normanton Park vào năm 2017 (830,1 triệu USD) đại diện cho sự tăng trưởng. Nhược điểm là mua một dự án phát triển với mức giá cao hơn 200–300 PSF PSF cho phong cách sống hoặc vị trí của nó, chỉ để nhận được một lời đề nghị mua bán tập thể định giá khu đất theo giá đất thay vì chi phí thay thế — dẫn đến số tiền thu được không bao gồm chi phí mua một bất động sản thay thế tương đương.

Tín hiệu quan trọng nhất trong điểm số chung là yếu tố Tiềm năng tăng GPR — tỷ lệ giữa mức sử dụng tổng tỷ lệ lô đất hiện tại của dự án phát triển và GPR tối đa cho phép theo URA Master Kế hoạch. Một khu phát triển được xây dựng ở mức 1,4 lần GPR trên một địa điểm được quy hoạch cho GPR 2,8 lần có tiềm năng tái phát triển gấp 2 lần: nhà phát triển có thể thay thế khu phát triển 200 căn hiện tại bằng khoảng 400 căn. Sự nâng cao này là điều làm cho kinh tế mua bán tập thể trở nên hấp dẫn và đặt ra mức giá sàn cho giá thầu đất. Các dự án phát triển có mức tăng GPR cao ở các quận có nhu cầu dân cư mạnh mẽ là mục tiêu toàn khối có xác suất cao nhất — và điểm số sẽ định lượng điều này cho mọi phát triển trong cơ sở dữ liệu.

Yếu tố còn lại cho thuê đáng được quan tâm cụ thể. Các dự án phát triển hợp đồng thuê còn lại 40–60 năm nằm trong khoảng thời gian có "khả năng cao" - đủ ngắn để thời gian cho thuê giảm dần và chủ sở hữu phải đối mặt với áp lực ngày càng tăng để rút lui, nhưng đủ lâu để địa điểm vẫn có giá trị phát triển khả thi. Chủ sở hữu của những dự án phát triển như vậy chưa đưa xác suất toàn khối vào kế hoạch rút lui của họ có thể nhận được thông báo bán tập thể trong vòng chưa đầy 2 tháng để quyết định. Điểm số giúp chủ sở hữu hiện tại của các hợp đồng thuê lâu năm hiểu được khả năng xảy ra một phương pháp bán tập thể và lên kế hoạch phù hợp — chuẩn bị bỏ phiếu đồng ý và tìm nguồn cung nhà ở thay thế trước hoặc chuẩn bị chặn một lời đề nghị có giá trị thấp nếu lô đất không được bán với giá trị đất hợp lý.

Đối với người mua, điểm số chung là một công cụ quản lý rủi ro: điểm cao không nên được coi là hoàn toàn tích cực (điều đó có nghĩa là dự án phát triển có thể được tiếp quản và bạn sẽ buộc phải rời đi) hoặc hoàn toàn tiêu cực (bạn có thể nhận được một khoản tiền bất ngờ từ việc mua hàng của mình) giá). Đó là một tín hiệu cần được giám sát tích cực. Một dự án phát triển có số điểm tăng từ 42 lên 67 trong 18 tháng - phản ánh mức tăng GPR được cải thiện khi các khu vực xung quanh được tái phát triển và thời gian thuê ngắn hơn - thu hút sự chú ý từ các chủ sở hữu hiện tại. Kết hợp thông tin chi tiết này với Bản đồ tòa nhà 3D để đánh giá bối cảnh GPR một cách trực quan và Holding Returns Insights để ước tính những gì một giao dịch mua bán tập thể cần mang lại để thể hiện lợi nhuận hợp lý trên giá mua ban đầu.