Thuế tem thương mại Máy tính

Máy tính thuế tem thương mại

Tính BSD cho mua hàng thương mại (không có ABSD)

BSD -
ABSD ($) - tự động -
Tổng thuế tem -
Tỷ lệ hiệu quả -

Thuế trước bạ đối với tài sản thương mại

Bài học chính

  • Commercial BSD follows the same 1%/2%/3%/4%/5% progressive structure as residential BSD — but commercial properties do NOT attract ABSD, making them the preferred vehicle for foreign investors and multi-property buyers.
  • July 2023 introduced a 5% BSD tier for commercial properties above $1.5M — a $3M shophouse now pays $104,600 in BSD vs the pre-2023 rate of $89,600.
  • No ABSD on commercial means a Singapore Citizen buying a $2M shophouse as a 2nd property pays only $69,600 BSD — vs $464,600 (BSD + 20% ABSD) on a $2M residential condo.
  • GST (9%) applies to commercial property purchases if the seller is GST-registered — BSD is calculated on the GST-exclusive price but the total acquisition cost must include GST.
  • Commercial properties cannot use CPF OA for purchase — all payments must be cash or commercial loan proceeds.

Nó làm gì

Tính thuế trước bạ khi mua bất động sản thương mại ở Singapore. Tin tốt: ABSD không áp dụng đối với tài sản thương mại và công nghiệp. Chỉ tính toán BSD, kèm theo ghi chú về các tác động của GST và giao dịch mua thực thể.

Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

Tài sản thương mại ở Singapore có Thuế trước bạ của người mua (BSD) nhưng không có Thuế trước bạ của người mua bổ sung (ABSD) — một sự khác biệt đáng kể so với bất động sản nhà ở nơi ABSD có thể cộng thêm 5–60% giá mua. Điều này làm cho bất động sản thương mại trở nên hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và người mua bất động sản thứ hai, những người phải đối mặt với ABSD cao đối với khu dân cư. Nhưng BSD đối với thương mại tuân theo cấu trúc lũy tiến của riêng nó và đối với các tài sản thương mại trên 1 triệu đô la, thuế trước bạ là quan trọng.

Con số quan trọng nhất mà công cụ tính toán này tiết lộ là số BSD chính xác phải trả — bao gồm cả đợt tăng lãi suất vào tháng 7 năm 2023 đưa ra mức 5% cho các tài sản thương mại trên 1,5 triệu đô la. Trước sự thay đổi này, BSD thương mại bị giới hạn ở mức 4%. Sau tháng 7 năm 2023, một căn nhà phố trị giá 3 triệu USD thu hút BSD ở mức 104.600 USD – cao hơn đáng kể so với mức mà nhiều nhà đầu tư đã lập mô hình dựa trên tỷ giá trước năm 2023. Việc chạy máy tính này với bảng giá hiện tại sẽ ngăn ngừa được một lỗi phổ biến nhất khi lập ngân sách bất động sản thương mại.

Sai lầm phổ biến nhất mà người mua bất động sản thương mại mắc phải là sử dụng lãi suất BSD dành cho dân cư hoặc lãi suất trước năm 2023 để tính toán. BSD thương mại tuân theo một bảng lũy ​​tiến khác (1%/2%/3%/4%/5%) và các ngưỡng khác với khu dân cư. Một nhà đầu tư đã đầu tư 80.000 USD vào BSD cho một bất động sản thương mại trị giá 2,5 triệu USD sử dụng lãi suất cũ sẽ phát hiện ra BSD thực tế là 89.600 USD theo quy định hiện hành — chênh lệch 9.600 USD phải được tài trợ khi hoàn thành.

Sử dụng máy tính này cùng với Công cụ tính tỷ lệ vốn hóa và Dữ liệu Bất động sản thương mại Singapore để xây dựng bức tranh chi phí mua lại hoàn chỉnh trước khi đưa ra đề nghị.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách tính thuế trước bạ tài sản thương mại" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • ️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Nhà phố trị giá 2 triệu USD: Tính toán BSD theo tỷ giá sau tháng 7 năm 2023

Đầu vào
Giá mua
$2,000,000
Loại tài sản
Commercial shophouse (mixed-use)
Loại người mua
Singapore Citizen (any property count)
Áp dụng ABSD?
No — commercial property is exempt from ABSD
Kết quả
BSD trên 180 nghìn đô la đầu tiên (1%)
$1,800
BSD trên $180K–$360K (2%)
$3,600
BSD trên $360K–$1M (3%)
$19,200
BSD trên $1 triệu–$1,5 triệu (4%) + $1,5 triệu–$2 triệu (5%)
$20,000 + $25,000 = $45,000 | Total BSD: $69,600

Làm thế nào để đọc cái này: Tổng BSD trên bất động sản thương mại trị giá 2 triệu USD là 69.600 USD - khoảng 3,5% giá mua. So sánh điều này với việc SC mua bất động sản dân cư thứ 2 với giá 2 triệu USD: BSD $64.600 + ABSD 20% ($400.000) = $464.600 tiền thuế trước bạ. Người mua thương mại tiết kiệm được 395.000 USD bằng cách chọn nhà thương mại thay vì nhà ở ở cùng mức giá. Khoảng cách giữa thuế trước bạ thương mại và nhà ở này là động lực chính thúc đẩy nhu cầu đầu tư thương mại vào nhà phố và tầng lớp từ các chủ sở hữu nhiều bất động sản và nhà đầu tư nước ngoài.

Người mua nước ngoài: so sánh thuế tem thương mại và thuế dân cư ở mức 3 triệu USD

Đầu vào
Giá mua
$3,000,000
Lựa chọn A
Commercial property (no ABSD)
Lựa chọn B
Residential condo (60% ABSD for foreigner)
Loại người mua
Foreign national (non-PR)
Kết quả
BSD thương mại
$104,600 (~3.5%)
Khu dân cư BSD
$104,600
ABSD dân cư (60%)
$1,800,000
Tổng thuế tem dân cư
$1,904,600 — vs $104,600 for commercial

Làm thế nào để đọc cái này: Một người mua nước ngoài mua một căn hộ chung cư trị giá 3 triệu USD phải trả 1.904.600 USD tiền thuế trước bạ - chỉ riêng thuế trả trước là 63,5% giá mua. Người mua tương tự mua bất động sản thương mại trị giá 3 triệu USD chỉ phải trả 104.600 USD bằng BSD. Số tiền tiết kiệm được là 1.800.000 USD. Đây là lý do tại sao các nhà đầu tư nước ngoài có giá trị ròng cao ở Singapore chủ yếu nhắm đến bất động sản thương mại (nhà phố, văn phòng tầng lớp, khu bán lẻ tầng lớp) - không phải vì lợi suất hoặc mức tăng giá vượt trội mà vì sự chênh lệch lớn về thuế trước bạ. Công cụ tính toán BSD thương mại làm cho việc tiết kiệm này trở nên rõ ràng để các nhà đầu tư nước ngoài có thể so sánh các loại tài sản trên cơ sở tương tự.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Sử dụng tỷ lệ BSD trước tháng 7 năm 2023 — Mức 5% trên 1,5 triệu đô la được đưa ra vào tháng 7 năm 2023. Mọi tính toán sử dụng giới hạn 4% cũ sẽ đánh giá thấp BSD đối với tài sản thương mại trên 1,5 triệu đô la.
  • Quên GST — Nếu người bán bất động sản thương mại đã đăng ký GST, 9% GST sẽ được thêm vào giá mua. BSD được tính dựa trên giá không có GST nhưng tổng chi phí mua lại của bạn đã bao gồm GST.
  • Giả sử không có lợi thế về thuế trước bạ cho người nước ngoài — Nhiều nhà đầu tư nước ngoài không nhận ra rằng tài sản thương mại không có ABSD. Một người nước ngoài mua bất động sản thương mại trị giá 2 triệu USD chỉ phải trả 69.600 USD BSD - so với tổng thuế trước bạ là 1.264.600 USD đối với một căn hộ dân cư trị giá 2 triệu USD (BSD + 60% ABSD).

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Tài sản thương mại có thực sự được miễn ABSD?
Đúng. ABSD chỉ áp dụng cho tài sản nhà ở (được định nghĩa là tài sản được phê duyệt để sử dụng làm nhà ở theo Đạo luật Quy hoạch). Các tài sản thương mại - bao gồm các căn nhà phố nằm trong khu thương mại/hỗn hợp, các đơn vị văn phòng tầng lớp, các đơn vị bán lẻ và tài sản công nghiệp - không phải tuân theo ABSD đối với bất kỳ quốc tịch hoặc số lượng tài sản nào của người mua. Chỉ áp dụng BSD. Xác nhận trạng thái phân vùng của bất động sản với SLA trước khi mua, vì một số căn nhà phố thương mại phức hợp có một phần thành phần dân cư và các quy tắc ABSD một phần có thể được áp dụng.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
GST có ảnh hưởng đến tính toán BSD không?
BSD được tính trên giá mua chưa bao gồm GST. Nếu người bán đã đăng ký GST và giao dịch phải chịu GST (thường dành cho các đơn vị thương mại mới), thì thuế GST 9% sẽ được thêm riêng lên trên. Ví dụ: một đơn vị thương mại trị giá 2 triệu USD có GST: BSD được tính trên 2 triệu USD (69.600 USD), sau đó 9% GST (180.000 USD) được cộng riêng — tổng chi phí bổ sung là 249.600 USD so với giá cơ bản 2 triệu USD.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách tính lợi tức tài sản thương mại Bài báo Cách ước tính giá trị đất Bài báo Cách so sánh đầu tư đất nền và căn hộ Bài báo Cách tính thuế đóng dấu tài sản trên đất Bài báo Cách so sánh căn hộ mới ra mắt và căn hộ bán lại Máy tính Cách tính thuế trước bạ (BSD + ABSD)
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.