So sánh nhiều kịch bản thuộc tính song song với các thông số tùy chỉnh.
Lịch trình cho vay tùy chỉnh với các kịch bản trả trước
Bài học chính
Use identical financing assumptions (rate, tenure, LTV) across all scenarios — the comparison only isolates the property variable if everything else is held constant.
Add at least 3 scenarios: your shortlisted Option A, Option B, and a "do nothing / keep renting" baseline — this forces explicit comparison rather than just evaluating in isolation.
Run each scenario at two appreciation rates (pessimistic 1%, base 3%) to understand the range of outcomes before committing.
The custom tool is most valuable when comparing specific developments at their actual asking prices, not district averages — use actual URA transacted PSF for the development you are evaluating.
If two scenarios produce similar IRR, the tiebreaker is liquidity: check transaction volume and typical days on market for each development.
Nó làm gì
Tạo các kịch bản đầu tư bất động sản được tùy chỉnh hoàn toàn và so sánh chúng cạnh nhau. Không giống như công cụ so sánh đặt trước, công cụ này cho phép bạn xác định mọi tham số — giá, tiền thuê, mức tăng giá, tỷ lệ, quyền sử dụng — cho từng trường hợp. Hoàn hảo để so sánh các căn hộ hoặc chiến lược đầu tư cụ thể mà bạn đang đánh giá.
Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
Các so sánh đặt trước chung sử dụng mức trung bình cấp quận, nhưng những căn hộ cụ thể mà bạn đang đánh giá có thể khác biệt đáng kể so với mức trung bình. Máy tính này quan trọng vì:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. All 26 calculators are grouped by purpose for easy access.
Chọn máy tính — Chọn "Cách xây dựng so sánh kịch bản tùy chỉnh" từ danh sách máy tính. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. So sánh song song các kịch bản tùy chỉnh hiển thị ROI, dòng tiền và tổng lợi nhuận.
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
OCR so với RCR: Ngân sách 1,5 triệu đô la – căn hộ cụ thể nào thắng trên IRR 10 năm?
Làm thế nào để đọc cái này:
Thoạt nhìn, căn hộ D23 OCR có vẻ rẻ hơn. Nhưng so sánh tùy chỉnh cho thấy rằng giá thuê cao hơn 400 USD/tháng của D20 RCR nhiều hơn mức bù đắp cho mức giá cao hơn 40 nghìn USD - tạo ra lợi thế IRR 0,4% trong 10 năm. Đây chính xác là loại thông tin chi tiết mà trung bình quận bỏ lỡ: đây là hai đơn vị cụ thể, không phải là tổ hợp của quận. Điểm hòa vốn giữa hai kịch bản xuất hiện vào khoảng Năm thứ 8 - trước thời điểm đó, chi phí đầu vào thấp hơn của Kịch bản A giúp nó dẫn trước một chút. Sau Năm 8, lợi thế cho thuê tích lũy của Kịch bản B kết hợp thành IRR dẫn đầu rõ ràng. Công cụ tùy chỉnh sẽ hiển thị giao diện này một cách chính xác.
Quyền sở hữu vô thời hạn so với quyền thuê 99 năm tại cùng một PSF: quyền sở hữu có biện minh cho khoản phí bảo hiểm không?
Làm thế nào để đọc cái này:
Khoản phí bảo hiểm sở hữu vĩnh viễn 200 nghìn đô la là tiền thật - nhưng so sánh tùy chỉnh cho thấy nó kiếm được lợi nhuận sau 10 năm do được đánh giá cao hơn. Ở mức 3,5% so với 2,5% (phản ánh lực cản giảm giá thuê), tài sản sở hữu vĩnh viễn tăng thêm ~ $484K về mặt tuyệt đối. Do chi phí mua cao hơn, người mua quyền sở hữu hoàn tất trước ~ 228 nghìn đô la vốn chủ sở hữu vào Năm thứ 10. Tuy nhiên, khi nắm giữ trong 5 năm, tài sản cho thuê thực tế sẽ thắng một chút - khoản phí bảo hiểm trả trước 200 nghìn đô la vẫn chưa được khấu hao. So sánh tùy chỉnh giúp hiển thị sự giao nhau: nếu kế hoạch nắm giữ của bạn là 7 năm trở lên, quyền sở hữu vĩnh viễn sẽ hợp lý về mặt tài chính ở mức giá này. Dưới 5 năm, hợp đồng thuê thắng. Đây là loại phân tích theo nhiệm kỳ cụ thể nhằm biện minh cho việc sử dụng công cụ tùy chỉnh thay vì so sánh đặt trước.
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Sử dụng các giả định nhất quán — Khi so sánh hai căn hộ, hãy giữ nguyên tỷ lệ lãi suất, thời hạn sử dụng và chi phí để bạn tách biệt những khác biệt về tài sản.
So sánh tương tự — So sánh 2 phòng ngủ và 3 phòng ngủ không phải là chuyện tương tự. Ghép các loại đơn vị hoặc điều chỉnh sự khác biệt về kích thước.
Những cạm bẫy phổ biến
Các giả định có lợi cho việc chọn quả anh đào — Có thể dễ dàng khiến bất kỳ căn hộ nào trông đẹp mắt bằng cách sử dụng giá thuê và mức tăng giá lạc quan. Giữ cả hai kịch bản trên cơ sở bình đẳng.
Bỏ qua các yếu tố định tính — Các con số không thể phản ánh được khoảng cách gần trường học, sự thuận tiện của tàu điện ngầm hoặc đối diện đơn vị. Sử dụng điều này như một đầu vào, không phải là câu trả lời cuối cùng.
Câu hỏi thường gặp
Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Tôi có thể so sánh bao nhiêu kịch bản cùng một lúc?
Máy tính hỗ trợ tối đa 5 kịch bản cùng một lúc. Đối với hầu hết các quyết định, 2–3 kịch bản là đủ - hai lựa chọn trong danh sách rút gọn của bạn cộng với đường cơ sở tiếp tục cho thuê. Việc thêm nhiều hơn 3 có thể làm cho biểu đồ so sánh khó đọc hơn; sử dụng 2 cùng một lúc để phân tích trực tiếp chi tiết.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Tôi nên sử dụng tỷ lệ tăng giá nào cho quyền thuê và quyền sở hữu vĩnh viễn?
Đối với quyền sở hữu vô thời hạn, hãy sử dụng 3–3,5% làm trường hợp cơ sở. Đối với hợp đồng thuê còn lại trên 70 năm, hãy sử dụng 2,5–3% (lực cản giảm nhẹ). Đối với hợp đồng thuê còn 50–69 năm, hãy sử dụng 1,5–2% (sự suy giảm đáng chú ý). Dưới 50 năm, sử dụng 0,5–1% - phần lớn không có sự tăng giá vốn và thanh khoản bắt đầu mỏng đi. Công cụ tính Thời hạn thuê cho thuê cung cấp cho bạn ước tính chính xác hơn cho hợp đồng thuê cụ thể còn lại.
Tôi có nên đưa chi phí cải tạo vào so sánh không?
Có nếu việc cải tạo là cần thiết trước khi cho thuê hoặc sử dụng, vì nó ảnh hưởng đến số tiền chi tiêu ban đầu của bạn và do đó ảnh hưởng đến IRR. Việc bán lại cần cải tạo toàn bộ trị giá 60 nghìn đô la sẽ có chi phí đầu vào thực tế cao hơn so với lần ra mắt mới không cần cải tạo lại. Nhập chi phí cải tạo như một phần của tổng chi phí mua lại cho kịch bản đó — không phải dưới dạng chi tiết đơn hàng riêng biệt — để có được so sánh tiền mặt chính xác.