Phân tích phí bảo hiểm MRT

Thông tin chi tiết về MRT Premium đo lường số tiền mà người mua phải trả trên mỗi foot vuông đối với các bất động sản dân cư tư nhân nằm trong phạm vi 500 mét từ ga tàu điện ngầm so với các bất động sản tương đương cách đó 500m–1.000m. Dữ liệu được rút ra từ các bản ghi cảnh báo của URA bao gồm tất cả các giao dịch tư nhân không có đất liền trên toàn đảo, kéo dài từ năm 2010 đến tháng được đồng bộ hóa gần đây nhất. Biểu đồ vẽ PSF trung bình ở mỗi dải khoảng cách theo thời gian, với lớp phủ đường hiển thị tỷ lệ phần trăm phí bảo hiểm luân phiên trong 12 tháng. Bạn có thể lọc theo quận quy hoạch, loại bất động sản (căn hộ và căn hộ) và phân khúc thị trường (CCR / RCR / OCR) để tách biệt mức phí phù hợp với quyết định mua hoặc đầu tư cụ thể.

Bạn có thể tìm thấy thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết. Kết quả cập nhật trực tiếp khi dữ liệu URA mới được đồng bộ hóa — thường trong vòng hai tuần đầu tiên của mỗi tháng sau khi phát hành giao dịch của tháng trước. Các thẻ KPI ở trên cùng hiển thị mức phí bảo hiểm trung bình hiện tại trên toàn Singapore, quận có mức phí bảo hiểm cao nhất và xu hướng trong 12 tháng qua. Sử dụng trang này cùng với Bản đồ nhiệt về giá để trực quan hóa sự phân bổ phí bảo hiểm theo không gian trên tất cả 28 quận cùng một lúc.

Sự gần gũi của tàu điện ngầm MRT là yếu tố thúc đẩy giá bền vững nhất trên thị trường bất động sản Singapore. Trong tất cả các giao dịch tư nhân không phải đất liền kể từ năm 2010, các bất động sản cách ga tàu điện ngầm trong phạm vi 500m có mức phí bảo hiểm PSF trung bình là 12–18% so với các bất động sản tương đương cách đó 500m–1.000m. Khi mua căn hộ trị giá 1,5 triệu đô la, phí bảo hiểm đó tương ứng với giá mua từ 180.000 đến 270.000 đô la. Việc hiểu liệu mức phí bảo hiểm bạn đang trả có hợp lý dựa trên dữ liệu thị trường hiện tại hay không hay liệu bạn có đang trả quá nhiều cho một vị trí có mức độ liên quan đến phương tiện công cộng giảm sút hay không - có thể là sự khác biệt giữa một khoản đầu tư chắc chắn và một sai lầm tốn kém.

Con số quan trọng nhất mà trang này tiết lộ là xu hướng cao cấp chứ không phải mức cao cấp. Phí bảo hiểm tĩnh cao (giả sử là 20%) đã giảm trong 18 tháng cho thấy lợi thế của MRT đang bị chênh lệch khi nguồn cung xung quanh nhà ga tràn vào. Phí bảo hiểm vừa phải (10–12%) đã tăng lên trong hai năm báo hiệu một khu vực lân cận nơi việc tiếp cận MRT đang trở nên có giá trị hơn - điển hình là khi chi phí sở hữu ô tô tăng lên, khi các nút thương mại mới được kích hoạt xung quanh nhà ga hoặc khi khu vực OCR xung quanh trở nên hiền lành hơn. Những người mua chỉ tập trung vào cấp độ hiện tại sẽ hoàn toàn bỏ lỡ thông tin định hướng này.

Sai lầm phổ biến nhất mà người mua mắc phải là coi "khoảng cách đi bộ đến tàu điện ngầm" dưới dạng có/không nhị phân thay vì đo lường dữ liệu trả phí thực tế trả cho mỗi khoảng tăng 100 mét. Phân tích của ShiokNest trên hơn 400.000 giao dịch cho thấy phí bảo hiểm không tuyến tính: mức tăng từ 400m lên 200m trung bình tăng thêm khoảng 4% PSF, trong khi mức tăng từ 700m lên 500m chỉ tăng thêm 1,5% PSF. Điều này có nghĩa là những người mua trả toàn bộ giá khu vực cao cấp cho một bất động sản ở mức 490m - ngay trong phạm vi 500m - thường trả quá cao so với mức chênh lệch thực tế của thị trường. Luôn kiểm tra xem tài sản mục tiêu của bạn nằm ở đâu trong phạm vi, không chỉ xem tài sản đó có đủ tiêu chuẩn "trong phạm vi 500m" hay không.

Phí bảo hiểm cũng thay đổi đáng kể tùy theo loại tuyến và ga. Các ga của Tuyến Circle và Tuyến Downtown trong hành lang RCR luôn có mức phí bảo hiểm cao hơn các ga ngoại ô của Tuyến Bắc-Nam, bởi vì lưu vực RCR liền kề CCR có nguồn cung cấp thực sự có thể đi bộ mỏng hơn. Các ga của Tuyến Cross Island trong tương lai vẫn chưa được định giá một cách nhất quán - các bất động sản nằm trong phạm vi 500m tính từ các ga đã công bố nhưng chưa hoàn thiện hiện có mức phí bảo hiểm thấp hơn 40–60% so với các ga xung quanh các trạm đang hoạt động. Điều này tạo ra một cơ hội về thời gian. Sử dụng thông tin chi tiết này cùng với Công cụ tính ROI để lập mô hình xem việc mua trước thời điểm mở đường có chứng minh được chi phí vận chuyển lâu hơn hay không.