Khoản vay HDB Máy tính

Khoản vay HDB so với khoản vay ngân hàng

So sánh khoản vay ưu đãi của HDB với khoản vay ngân hàng để mua căn hộ của bạn.

HDB hàng tháng -
Ngân hàng hàng tháng -
Tổng lãi HDB -
Tổng lãi suất ngân hàng -
Tiết kiệm -

Khoản vay ưu đãi HDB so với khoản vay ngân hàng

Bài học chính

  • HDB loan rate is 0.1% above CPF OA rate — currently 2.6%. It cannot rise beyond CPF OA + 0.1%, making it a natural rate ceiling for buyers who fear SORA volatility.
  • Bank loans require a 20% down payment (5% cash + 15% CPF), HDB loans require only 10% (any combination of cash/CPF) — HDB loan preserves significantly more CPF savings at purchase.
  • Once you take a bank loan, you cannot switch back to an HDB loan — the choice is irreversible. If you take HDB loan first, you can refinance to a bank loan later.
  • HDB loan LTV is 80% (vs 75% for bank loans on private), but for HDB flats with short lease (under 60 years remaining), LTV is reduced — check the flat's remaining lease before assuming 80% LTV.
  • Bank loan rate lock-in periods (1–3 years) mean you face refinancing costs or penalty rate resets — factor in $2,000–$3,500 in legal/valuation fees per refinancing cycle.

Nó làm gì

Bạn nên vay HDB với lãi suất 2,6% hay vay ngân hàng với lãi suất thấp hơn? So sánh tổng tiền lãi, khoản thanh toán hàng tháng, giới hạn LTV và tính linh hoạt cạnh nhau. Yếu tố về việc sử dụng CPF, hình phạt trả trước và rủi ro về tỷ lệ đối với quyết định dựa trên dữ liệu.

Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

The choice between an HDB Concessionary Loan and a bank loan is one of the most consequential financing decisions an HDB buyer makes — and one of the least understood. HDB loan rate is pegged at 0.1% above CPF OA rate (currently 2.6%), while bank loans fluctuate with SORA. When SORA is low, bank loans appear cheaper. When SORA rises, the HDB loan — which cannot exceed 2.6% — becomes the cost-effective option. The correct comparison depends on where rates are heading over your loan tenure, not just where they are today.

The single most important number this calculator reveals is the total interest cost differential over your full loan tenure. A $400,000 HDB loan at 2.6% over 25 years costs $134,800 in total interest. The same loan at a bank rate of 3.5% costs $193,200 — a $58,400 difference. But at 2.5% (a competitive bank rate in a low SORA environment), the bank loan costs only $126,100 — $8,700 less than HDB. The total interest comparison over the full tenure, not the monthly payment comparison, is the correct decision framework.

The most common mistake buyers make is focusing only on the current monthly repayment difference. Bank loans may be $100–$200 cheaper per month at current rates — but carry refinancing risk, rate reset risk, and potentially higher lock-in penalties. HDB loans cannot be prepaid without penalty for 1 year, but offer full flexibility after that. A buyer who takes a bank loan for a $100/month saving and then faces a SORA spike of 2% may find their monthly repayment increases by $400 — erasing years of savings in a single rate cycle.

Use this calculator alongside the Mortgage Calculator and the Affordability Stress Test to pressure-test your HDB loan decision against rate scenarios.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách so sánh khoản vay HDB và khoản vay ngân hàng" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • ️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Bán lại HDB 500.000 USD: so sánh tổng chi phí lãi vay trong 25 năm

Đầu vào
Giá cố định
$500,000
vay HDB
$400,000 (80% LTV) at 2.6%, 25yr
Vay ngân hàng (lãi suất hiện hành)
$375,000 (75% LTV) at 3.0%, 25yr
Vay ngân hàng (căng thẳng +1,5%)
Same loan at 4.5%, 25yr
Kết quả
HDB cho vay hàng tháng
$1,812/month | Total interest: $143,600
Vay ngân hàng 3.0% hàng tháng
$1,780/month | Total interest: $159,000
Vay ngân hàng 4,5%/tháng
$2,084/month | Total interest: $250,200
Chi phí trả trước bổ sung (vay ngân hàng)
$25,000 more upfront (75% LTV vs 80%)

Làm thế nào để đọc cái này: Với lãi suất ngân hàng 3,0% hiện nay, khoản vay ngân hàng có tổng tiền lãi HƠN 15.400 USD so với khoản vay HDB, mặc dù khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn trong những năm đầu. Khoản thanh toán hàng tháng thấp hơn phản ánh khoản vay nhỏ hơn ($375K so với $400K do chênh lệch LTV) - không phải là mức giá rẻ hơn. Nếu lãi suất tăng lên 4,5%, tổng lãi vay ngân hàng sẽ vượt quá khoản vay HDB khoảng 106.600 USD. Khoản vay HDB không yêu cầu thêm tiền mặt cho khoản trả trước lớn hơn - nó chấp nhận 10% dưới bất kỳ hình thức kết hợp tiền mặt và CPF nào so với yêu cầu 5% tiền mặt + 15% CPF của khoản vay ngân hàng. Đối với những người mua có số tiền tiết kiệm hạn chế, tính linh hoạt của khoản vay HDB trong cơ cấu trả trước thường là yếu tố quyết định, không phụ thuộc vào việc so sánh lãi suất.

Vay ngân hàng lãi suất thấp kỷ lục: Khi nào mới đánh bại được vay HDB?

Đầu vào
Giá cố định
$450,000
vay HDB
$360,000 at 2.6%, 25yr
Tình huống vay vốn ngân hàng
$337,500 at 1.8% (SORA 0.8% + spread 1%), 25yr
Giả định tái cấp vốn
Refinance every 2yr at $2,500/cycle
Kết quả
Tổng lãi vay HDB (25 năm)
$129,200
Tổng lãi vay ngân hàng ở mức 1,8%
$83,400
Chi phí tái cấp vốn cho khoản vay ngân hàng (12 chu kỳ trong 25 năm)
$30,000
Tiết kiệm ròng so với khoản vay HDB (nếu lãi suất duy trì ở mức 1,8%)
$15,800 — only if rates remain low throughout

Làm thế nào để đọc cái này: Với lãi suất ngân hàng 1,8%, khoản vay ngân hàng tiết kiệm được 45.800 USD tiền lãi so với khoản vay HDB. Nhưng một khi chi phí tái cấp vốn ($30.000 trong 12 chu kỳ) được khấu trừ, khoản tiết kiệm ròng chỉ còn $15.800 - giả sử lãi suất duy trì ở mức 1,8% trong 25 năm, điều mà Singapore đã chứng kiến ​​trong giai đoạn 2010–2021 nhưng chưa xảy ra kể từ đó. Nếu lãi suất tăng lên 2,6% tại bất kỳ thời điểm nào (phù hợp với lãi suất cho vay HDB), khoản vay ngân hàng sẽ mất đi lợi thế. Máy tính cho thấy sự giao nhau này một cách rõ ràng: khoản vay ngân hàng chỉ thắng nếu lãi suất hỗn hợp trong suốt 25 năm duy trì ở mức dưới 2,4% (để trang trải chi phí tái cấp vốn). Trong lịch sử, điều này đã xảy ra trong các giai đoạn lãi suất thấp kéo dài - nhưng chu kỳ lãi suất 2022–2023 đã chứng minh điều đó thay đổi nhanh như thế nào.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • So sánh lãi suất hiện tại mà không kiểm tra mức độ căng thẳng trong tương lai — Các khoản vay ngân hàng có vẻ rẻ hơn khi SORA ở mức thấp. Nhưng Singapore đã chứng kiến ​​lãi suất liên kết với SORA tăng từ 1,5% lên 4,5% trong khoảng thời gian từ năm 2021 đến năm 2023. Luôn thực hiện so sánh ở mức lãi suất căng thẳng +2% để xem liệu khoản vay ngân hàng có còn thắng hay không.
  • Bỏ qua khoản chênh lệch thanh toán trước — Khoản vay HDB yêu cầu trả trước 10% so với 20% đối với khoản vay ngân hàng. Đối với một căn hộ trị giá 600.000 đô la, số tiền này là 60 nghìn đô la so với yêu cầu trả trước là 120 nghìn đô la. 60 nghìn đô la còn lại trong CPF khi mua sẽ kiếm được 2,5% mỗi năm. - tính chi phí cơ hội này vào so sánh.
  • Quên rằng việc chuyển đổi là một chiều — Bạn có thể chuyển từ vay HDB sang vay ngân hàng bất cứ lúc nào sau 1 năm. Nhưng khi chuyển sang vay ngân hàng thì không thể quay lại vay HDB. Đừng vay ngân hàng chỉ vì lợi ích lãi suất hiện tại nếu sau này bạn có thể muốn được bảo vệ khoản vay HDB.

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Lãi suất vay HDB hiện nay là bao nhiêu?
Lãi suất cho vay ưu đãi HDB được chốt ở mức 0,1% cao hơn lãi suất CPF OA. Tỷ lệ CPF OA là 2,5% mỗi năm (tính đến tháng 4 năm 2026), khiến lãi suất cho vay HDB ở mức 2,6%/năm. Tỷ lệ này được xem xét hàng quý và ổn định ở mức 2,6% trong nhiều năm, nhưng có thể thay đổi nếu hội đồng quản trị CPF điều chỉnh tỷ lệ OA. Kiểm tra trang web của HDB để biết tỷ giá mới nhất.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Tôi có thể chuyển từ vay HDB sang vay ngân hàng được không?
Có - bạn có thể tái cấp vốn từ khoản vay HDB sang khoản vay ngân hàng bất kỳ lúc nào sau năm đầu tiên. Bạn sẽ cần định giá tài sản mới ($300–$500), phí pháp lý ($1.500–$2.500) và xử lý khoản vay của ngân hàng. HDB không tính phí phạt trả nợ trước hạn sau 1 năm. Tuy nhiên, một khi bạn tái cấp vốn cho khoản vay ngân hàng, bạn không thể chuyển trở lại Khoản vay ưu đãi HDB - tùy chọn này sẽ vĩnh viễn không còn nữa.
Việc vay ngân hàng có ảnh hưởng đến việc sử dụng CPF của tôi không?
Đúng. Các khoản vay ngân hàng yêu cầu thanh toán trước tối thiểu 5% bằng tiền mặt và cho phép LTV lên tới 75% (so với khoản vay HDB ở mức 80% LTV). Khoản trả trước 20% còn lại có thể đến từ CPF OA. Tuy nhiên, với khoản vay ngân hàng nhỏ hơn (75% so với 80%), bạn sẽ rút được nhiều CPF hơn khi mua - làm giảm khoản tiết kiệm CPF có sẵn để nghỉ hưu hoặc mua bất động sản trong tương lai.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách đọc chỉ số giá bất động sản Bài báo Cách theo dõi lãi suất SORA cho khoản thế chấp của bạn Bài báo Cách sử dụng công cụ giới thiệu thế chấp Bài báo Cách tính tiền thu được từ việc bán hàng Bài báo Cách chọn nhà thiết kế nội thất ở Singapore Máy tính Cách sử dụng Máy tính thế chấp
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.