Trình theo dõi SORA Máy tính

Trình theo dõi tỷ lệ SORA

Theo dõi lãi suất trung bình qua đêm (SORA) mới nhất của Singapore được sử dụng cho các khoản thế chấp lãi suất thả nổi.

Đang tải tỷ lệ SORA...
SORA 1 tháng-
SORA 3 tháng-
SORA 6 tháng-
Ngày có hiệu lực-

Hiểu các khoản cho vay mua nhà được chốt bằng SORA

Bài học chính

  • SORA replaced SOR as Singapore's primary mortgage benchmark in 2024 — any floating-rate home loan signed after that date is almost certainly pegged to 1-month, 3-month, or 6-month compounded SORA.
  • SORA moved from 0.05% in 2021 to a peak of approximately 3.7% in late 2023, adding roughly $1,500–$2,000 per month to the mortgage payment on a $1M loan within two years — a swing most borrowers had not stress-tested.
  • Compounded SORA is not the same as the daily published SORA: the 1-month compounded rate compounds daily overnight rates over the period and is typically 5–15 basis points above the arithmetic average of daily SORA over that month.
  • Your actual all-in mortgage rate equals compounded SORA plus the bank spread (typically 0.8–1.2%): at 3M SORA of 3.0%, the all-in rate is approximately 3.8–4.2% — well above the 1.5–2.5% rates common in 2019–2021.
  • Locking into a fixed rate makes sense when SORA is elevated and forecast to fall; staying floating makes sense when SORA is low and expected to remain stable — this tracker helps you time that decision.

Nó làm gì

Theo dõi Lãi suất qua đêm trung bình của Singapore (SORA) — chuẩn mực cho hầu hết các khoản thế chấp lãi suất thả nổi. Xem các xu hướng lịch sử, hiểu cách gộp SORA 1 triệu/3 tháng/6 triệu và tính toán mức độ ảnh hưởng của việc thay đổi tỷ giá đến khoản thanh toán hàng tháng của bạn.

Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

On a $1,000,000 home loan at 25-year tenure, a 1 percentage point rise in the all-in mortgage rate increases monthly repayment by approximately $560 and total interest paid over the loan life by roughly $97,000. When 3-month compounded SORA rose from 0.2% in January 2022 to 3.7% by December 2023 — a 3.5-point swing — borrowers on floating-rate packages saw their monthly payments jump by $1,960 on a $1M loan. For homeowners already stretched at 55% TDSR, that move was the difference between a manageable loan and genuine financial stress. Tracking SORA is no longer optional for anyone with a floating-rate mortgage.

The single most important number this tracker gives you is the current 3-month compounded SORA, because that is the rate most banks use as the reset benchmark on floating-rate packages in Singapore. Add your bank's spread (shown in your loan letter, typically 0.8–1.2%) and you have today's effective mortgage rate — updated daily by MAS. When that number crosses your stress-test threshold (usually 4.0–4.5%), it is time to seriously model a refinancing to fixed rate.

The most common confusion is between the daily published SORA and the compounded SORA used in mortgage contracts. Daily SORA is the volume-weighted average rate of actual overnight borrowing transactions in Singapore's unsecured interbank market, published by MAS each morning. Compounded SORA is calculated by compounding that daily rate over 1, 3, or 6 months — the result is mathematically higher than a simple average because of daily compounding, and can diverge by 10–20 basis points in volatile periods. Some borrowers assume their rate is based on a simple average and are surprised when their reset statement shows a slightly higher figure. This tracker shows the compounded versions so you see exactly what your bank sees.

Once you know your current effective rate, run the numbers in the Mortgage Calculator to see your updated monthly payment, and use the Refinancing Calculator to evaluate whether switching to a fixed-rate package makes financial sense given current SORA levels and your remaining loan tenure.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách theo dõi lãi suất SORA cho khoản thế chấp của bạn" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Tác động của việc thiết lập lại việc kiểm tra người vay lãi suất thả nổi

Đầu vào
Dư nợ cho vay
$850,000
Nhiệm kỳ còn lại
22 years
SORA 3M hiện tại
3.12%
Biên độ ngân hàng
+0.90%
Kết quả
Tỷ lệ tất tay
4.02%
Thanh toán hàng tháng
$5,287
so với tỷ lệ ở mức 2,5%
$4,782 (saving $505/mth)
Lãi bổ sung hàng năm
$6,060

Làm thế nào để đọc cái này: Người đi vay này đã vay một khoản lãi suất thả nổi vào năm 2021 khi SORA gần bằng 0. Với 3M SORA hiện ở mức 3,12% và chênh lệch ngân hàng 0,9%, lãi suất gộp là 4,02% — tăng từ khoảng 1,5% lúc ban đầu. Khoản thanh toán hàng tháng đã tăng từ khoảng 4.027 USD lên 5.287 USD, tăng 1.260 USD mỗi tháng hoặc 15.120 USD mỗi năm. Tổng lãi suất bổ sung trong thời hạn 22 năm còn lại, giả sử SORA duy trì ở mức hiện tại, lên tới khoảng 332.640 USD so với lãi suất ban đầu. Bài tập này minh họa lý do tại sao việc xem xét công cụ theo dõi SORA vào mỗi ngày đặt lại hàng quý — và lập mô hình tái cấp vốn theo lãi suất cố định 2–3 năm khi SORA tăng — có thể tiết kiệm vật chất.

Người mua mới so sánh gói cố định và gói thả nổi

Đầu vào
Số tiền cho vay
$1,200,000
nhiệm kỳ
25 years
Ưu đãi lãi suất cố định
3.60% for 3 years
SORA 1 triệu hiện tại + chênh lệch
3.98% (3.08% + 0.90%)
Kết quả
Thanh toán cố định hàng tháng
$6,088
Thanh toán thả nổi hàng tháng
$6,328
Tiết kiệm cố định (3 năm)
$8,640 if SORA stays flat
Hòa vốn SORA
SORA must fall below 2.70% within 18 months to make floating better

Làm thế nào để đọc cái này: Ở mức SORA hiện tại, gói lãi suất cố định ở mức 3,60% tiết kiệm được 240 USD mỗi tháng so với lãi suất thả nổi ở mức 3,98%, tổng cộng là 8.640 USD trong thời gian khóa 3 năm. Gói thả nổi chỉ hoạt động tốt hơn nếu SORA giảm đáng kể - cụ thể, SORA 1 triệu sẽ cần giảm xuống dưới khoảng 2,70% (dẫn đến tỷ lệ gộp 3,60% hoặc cao hơn) trong vòng 18 tháng đầu tiên và duy trì ở đó để loại bỏ lợi thế của gói cố định. Với lộ trình chính sách tiền tệ đã nêu của MAS, người đi vay này nên cân nhắc sự chắc chắn của khoản tiết kiệm cố định với khả năng cắt giảm lãi suất. Khi SORA gần đạt đỉnh chu kỳ và dữ liệu kinh tế yếu đi, gói cố định thường mang lại giá trị điều chỉnh theo rủi ro tốt hơn ngay cả khi khoản tiết kiệm trong toàn bộ thời gian là không chắc chắn.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Gây nhầm lẫn giữa SORA hàng ngày với SORA gộp. MAS xuất bản SORA qua đêm hàng ngày vào mỗi buổi sáng — đó là tỷ giá giao dịch thô. Hợp đồng thế chấp của bạn sử dụng SORA gộp (1M, 3M hoặc 6M), gộp mỗi SORA hàng ngày trong khoảng thời gian tham chiếu. Trong môi trường lãi suất tăng, SORA gộp có thể cao hơn 10–20 điểm cơ bản so với mức trung bình số học đơn giản của lãi suất hàng ngày. Nếu bạn theo dõi SORA hàng ngày và cho rằng đó là tỷ lệ của mình, bạn sẽ luôn đánh giá thấp khoản trả nợ thực tế của mình từ 80 đến 180 đô la mỗi tháng cho khoản vay 1 triệu đô la.
  • Giả sử SORA và Lãi suất Quỹ Fed thay đổi theo từng bước. SORA phản ánh thị trường qua đêm liên ngân hàng trong nước của Singapore, vốn bị ảnh hưởng nặng nề bởi lãi suất toàn cầu nhưng không giống với chúng. Trong giai đoạn 2022–2023, SORA chậm hơn mức tăng lãi suất của Fed từ 2–4 tháng và đạt đỉnh thấp hơn một chút. Trong chu kỳ nới lỏng, SORA cũng có thể tụt hậu hoặc phân kỳ dựa trên điều kiện thanh khoản SGD. Những người đi vay dự đoán lãi suất điều chỉnh lại chỉ dựa trên các thông báo của Fed Hoa Kỳ luôn hiểu sai về thời gian và mức độ điều chỉnh của họ.
  • Quên hình phạt về thời hạn khóa khi tái cấp vốn. Hầu hết các gói SORA lãi suất thả nổi đều có thời hạn khóa từ 1–3 năm với hình phạt trả nợ trước hạn là 0,75–1,5% số dư nợ. Với khoản vay 850.000 đô la, số tiền đó là 6.375–12.750 đô la. Nếu bạn quyết định tái cấp vốn theo lãi suất cố định khi SORA tăng đột biến nhưng vẫn nằm trong thời hạn khóa, bạn có thể thấy thời gian hòa vốn cho gói mới kéo dài đến 4–5 năm, loại bỏ lợi ích. Luôn lưu ý ngày hết hạn khóa của bạn và làm mẫu các quyết định tái cấp vốn kèm theo hình phạt.

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì bạn nhập được truyền đến máy chủ của chúng tôi hoặc được lưu trữ ở bất cứ đâu. Dữ liệu tỷ lệ SORA được lấy từ dữ liệu công khai MAS - chi tiết khoản vay cá nhân của bạn sẽ không bao giờ rời khỏi thiết bị của bạn.
Sự khác biệt giữa SORA 1M, 3M và 6M là gì?
Cả ba đều là lãi suất SORA gộp, nhưng chúng gộp lãi suất qua đêm hàng ngày trong các khoảng thời gian tham chiếu khác nhau - tương ứng là 1 tháng, 3 tháng hoặc 6 tháng. Khoảng thời gian tham chiếu dài hơn sẽ làm giảm bớt các đột biến lãi suất ngắn hạn, do đó, SORA 6 triệu nhìn chung là ổn định nhất và SORA 1 triệu phản ứng nhanh nhất với những thay đổi về tỷ giá. Hầu hết các khoản thế chấp lãi suất thả nổi của Singapore được thiết lập lại hàng tháng bằng cách sử dụng SORA gộp 1 triệu hoặc 3 triệu. Nếu thư cho vay của bạn ghi "3M SORA + 0,90%", hãy xem lãi suất 3 tháng trên công cụ theo dõi này để biết lãi suất hiệu quả hiện tại của bạn.
Tại sao SORA thay thế SOR?
SOR (Tỷ lệ ưu đãi hoán đổi) một phần dựa trên LIBOR USD, đã ngừng hoạt động trên toàn cầu vào tháng 6 năm 2023 như một phần của quá trình chuyển đổi LIBOR. MAS và ngành tài chính đã chuyển các khoản thế chấp của Singapore sang SORA vì nó hoàn toàn dựa trên các giao dịch thực tế qua đêm bằng đô la Singapore — khiến nó trở thành một tiêu chuẩn vững chắc hơn và được neo giữ trong nước hơn. Nếu bạn có khoản vay cũ được chốt bằng SOR thì ngân hàng của bạn phải chuyển đổi khoản vay đó thành SORA trước cuối năm 2024 theo kế hoạch chuyển đổi ngành.
Tần suất đặt lại lãi suất thế chấp của tôi nếu nó được gắn với SORA?
Nó phụ thuộc vào hợp đồng vay của bạn. Hầu hết các gói được chốt bằng SORA được đặt lại hàng tháng - nghĩa là cứ 30 ngày một lần, ngân hàng của bạn sẽ xem xét SORA gộp 1 triệu hoặc 3 triệu được công bố, cộng thêm mức chênh lệch của chúng và đó sẽ trở thành tỷ giá của bạn cho giai đoạn tiếp theo. Một số ngân hàng reset hàng quý. Kiểm tra thư vay của bạn để biết tần suất đặt lại và ngày tham chiếu. Nếu lãi suất tăng kể từ lần đặt lại gần đây nhất của bạn, khoản thanh toán tiếp theo của bạn sẽ cao hơn; nếu họ rơi, nó sẽ thấp hơn.
Bây giờ tôi có nên chuyển từ SORA thả nổi sang lãi suất cố định không?
Điều này phụ thuộc vào vị trí của SORA trong chu kỳ tỷ giá và mức độ chấp nhận rủi ro của bạn. Theo nguyên tắc chung: khi SORA ở mức trên 2,5% và sự đồng thuận của thị trường cho rằng nó sẽ giảm, việc khóa lãi suất cố định sẽ bảo vệ bạn khỏi phải trả quá nhiều nếu việc cắt giảm chậm hơn dự kiến. Khi SORA dưới 1,5%, thả nổi thường thắng vì rủi ro nó tăng cao hơn khoản tiết kiệm nhỏ từ việc sửa chữa. Sử dụng Công cụ tính toán tái cấp vốn để lập mô hình điểm hòa vốn chính xác của bạn trước khi quyết định.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách sử dụng công cụ giới thiệu thế chấp Bài báo Cách tính tiền thu được từ việc bán hàng Bài báo Cách chọn nhà thiết kế nội thất ở Singapore Bài báo Quy tắc cải tạo căn hộ ở Singapore - Những gì bạn có thể và không thể làm Bài báo Trung tâm hướng dẫn chính sách và thị trường bất động sản Singapore Máy tính Cách sử dụng Máy tính thế chấp
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.