Tính tổng chi phí thực sự của việc mua bất động sản bao gồm thuế trước bạ, phí pháp lý và CPF.
Giải thích tổng chi phí mua lại thực sự của bạn
Bài học chính
Chi phí mua thực tế cao hơn giá mua SC từ 3-8%, đối với người nước ngoài còn cao hơn nhiều.
Phí pháp lý, phí định giá và phí luật sư CPF thường bị bỏ qua trong việc lập ngân sách.
Riêng ABSD có thể tăng gấp đôi yêu cầu tiền mặt trả trước của bạn nếu bạn là PR hoặc người nước ngoài.
Luôn lập ngân sách cho tổng chi phí mua lại, không chỉ giá mua khi lập kế hoạch tài chính của bạn.
Nó làm gì
Giá mua chỉ là khởi đầu. Tính toán tổng chi phí thực tế khi mua một căn hộ ở Singapore — bao gồm BSD, ABSD, phí pháp lý, phí định giá, phí luật sư CPF, v.v. Biết chính xác số tiền mặt và CPF bạn cần trước khi ký OTP.
Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
Việc biết tổng chi phí mua lại sẽ ngăn ngừa được sai lầm phổ biến nhất mà người mua lần đầu mắc phải: hết tiền trước khi hoàn tất. Giá mua thường chỉ bằng 93-97% số tiền bạn thực sự phải trả. Máy tính này đảm bảo cho bạn:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
Chọn công cụ tính — Chọn "Cách tính tổng chi phí chuyển đổi" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Bảng phân tích chi phí được chia thành từng khoản hiển thị mọi khoản phí và thuế, với tổng số được in đậm ở phía dưới. Đây là con số bạn cần chuẩn bị sẵn.
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
SC Bất động sản đầu tiên, căn hộ trị giá 1,5 triệu USD: phân tích toàn bộ chi phí mua lại
Đầu vào
Giá mua
$1,500,000
Hồ sơ người mua
Singapore Citizen — 1st property
LTV
75% ($1,125,000 loan)
Phí pháp lý
$3,000 | Valuation: $500 | CPF legal: $300
Kết quả
BSD
$44,600 (progressive: 1%/2%/3%/4%/5% on first $5 bands)
ABSD
$0 (SC 1st property exempt)
Pháp lý + định giá + pháp lý CPF
$3,800
Tổng chi phí mua lại
$1,548,400 (3.2% above purchase price)
Làm thế nào để đọc cái này:
Giá mua 1,5 triệu đô la trở thành tổng chi phí mua lại là 1.548.400 đô la - phí bảo hiểm 3,2% phải được tài trợ bằng tiền mặt hoặc CPF cùng với khoản trả trước 25%. Trong số tiền trả trước $375K, chỉ 5% ($75K) phải là tiền mặt; 20% còn lại ($300K) có thể là CPF OA. Nhưng BSD ($44.600), phí pháp lý và định giá cũng phải được thanh toán - đây là những khoản tiền mặt hoặc CPF không thể là một phần của khoản vay. Đối với người mua lần đầu, số tiền mặt tối thiểu cần có là 75 nghìn USD (trả trước 5% tiền mặt) cộng với tối thiểu 44.600 USD bằng BSD. Tổng số tiền mặt tối thiểu cần thiết: khoảng $120K. Nhiều người mua quên BSD và thiếu hụt khi hoàn thành.
Người nước ngoài mua căn hộ 2 triệu USD: cú sốc ABSD
Đầu vào
Giá mua
$2,000,000
Hồ sơ người mua
Foreigner (non-PR)
LTV
75% ($1,500,000 loan)
Phí pháp lý
$3,500 | Valuation: $600
Kết quả
BSD
$64,600 (progressive on $2M)
ABSD (60%)
$1,200,000
Pháp lý + định giá
$4,100
Tổng chi phí mua lại
$3,268,700 (63.4% above purchase price)
Làm thế nào để đọc cái này:
Một người mua nước ngoài mua căn hộ trị giá 2 triệu USD ở Singapore phải trả 1.200.000 USD chỉ bằng ABSD - 60% giá mua. Tổng chi phí mua lại đạt 3,27 triệu USD, tương đương 63,4% so với giá niêm yết. Đây không phải là lỗi làm tròn hay một khoản phí nhỏ — về cơ bản nó làm thay đổi trường hợp đầu tư. Để người mua nước ngoài hòa vốn, tài sản phải tăng giá hơn 60% trước khi tính chi phí bán và lạm phát. Máy tính làm cho con số này trở nên không thể tránh khỏi và rõ ràng. Nhiều người mua nước ngoài ngạc nhiên về mức độ ABSD khi họ nhìn thấy nó được chia thành từng khoản - máy tính TAC đảm bảo không có bất ngờ nào trước khi OTP được ký.
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Bao gồm việc cải tạo trong ngân sách của bạn — Công cụ tính chi phí mua lại hiển thị các khoản phí nhưng việc cải tạo có thể cộng thêm $40K-$100K. Lập kế hoạch cho nó.
CPF so với phân bổ tiền mặt — Tối đa hóa việc sử dụng CPF cho khoản trả trước để duy trì tính thanh khoản của tiền mặt. Nhưng hãy nhớ rằng CPF đã sử dụng phải được trả lại cùng với tiền lãi tích lũy khi bạn bán.
Những cạm bẫy phổ biến
Chỉ lập ngân sách cho giá mua và khoản trả trước
Bỏ qua phí luật sư CPF khi sử dụng quỹ CPF
Không dự trữ đủ tiền mặt cho phí quyền chọn và thanh toán thực hiện
Câu hỏi thường gặp
Tổng chi phí mua lại bao gồm những chi phí nào?
Tổng chi phí mua lại bao gồm: giá mua, BSD, ABSD (nếu có), phí pháp lý/chuyển nhượng ($2.500-$4.000), phí định giá ($300-$600), phí luật sư CPF nếu sử dụng CPF ($1.500-$2.500), thuế tem cho vay (0,05% khoản vay) và bảo hiểm thế chấp (nếu có).
Tôi cần bao nhiêu tiền mặt để mua một căn hộ?
Tối thiểu: 5% tiền mặt cho khoản trả trước (20% còn lại có thể là CPF), cộng với thuế trước bạ, phí pháp lý và phí tùy chọn. Đối với một căn hộ trị giá 1,5 triệu đô la khi lần đầu tiên SC, ngân sách khoảng 125.000 - 150.000 đô la tiền mặt và CPF cộng lại.
Có bao gồm chi phí cải tạo không?
Máy tính này tập trung vào chi phí mua lại cho đến việc thu thập chìa khóa. Cải tạo là một hạng mục ngân sách riêng biệt. Sử dụng công cụ ước tính chi phí cải tạo cho việc đó. Theo nguyên tắc thông thường, ngân sách từ 50.000 đến 150.000 USD cho việc cải tạo căn hộ tùy thuộc vào phạm vi.
Tôi có cần phải trả GST khi mua bất động sản không?
Tài sản bán lại không thu được thuế GST. Các sản phẩm mới ra mắt từ các nhà phát triển đã bao gồm GST trong giá mua. Bất động sản thương mại luôn thu hút 9% GST trên giá mua.