Phân tích chi phí và lợi nhuận của việc mua bất động sản đang được xây dựng với tiến độ thanh toán lũy tiến.
Tiền mặt trong quá trình xây dựng-
Thuế tem-
Thế chấp ở TOP-
Lãi suất xây dựng-
Giá trị TOP-
Tăng giấy ở TOP-
Tổng sản lượng-
Tổng chi phí ở TOP-
Hiểu dữ liệu cảnh báo URA
Bài học chính
Progressive payment means you pay interest only on the loan portion drawn down at each construction stage — total interest during construction is lower than on a completed property.
The TOP (Temporary Occupation Permit) milestone triggers the largest single payment — typically 25% of the purchase price — plan cash flow for this lump sum.
Most buyers pay both progressive mortgage interest and existing housing costs (rent or current mortgage) during construction — budget for this dual outlay.
If TOP is delayed, developers pay liquidated damages of 0.72% per annum of the purchase price — this is modest compensation for the financial disruption of delayed planning.
Confirm your TDSR remains within 55% at TOP stage, accounting for any changes in income or new debts taken since purchase.
Bạn có thể tìm thấy công cụ tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
Các căn hộ mới ra mắt được tiếp thị với những căn hộ đẹp và mức giá đặt mua sớm hấp dẫn, nhưng thực tế tài chính phức tạp hơn. Giai đoạn xây dựng tạo ra một mô hình dòng tiền độc đáo về cơ bản khác với việc mua lại. Máy tính này quan trọng vì:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
Chọn công cụ tính — Chọn "Cách phân tích đầu tư xây dựng" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Thẻ KPI hiển thị khoản trả trước, tiến độ xây dựng, lãi suất ước tính trong quá trình xây dựng và thu nhập cho thuê sau TOP.
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
Gặp Li Wei, mua một căn hộ mới ra mắt trị giá 1.800.000 USD ở Tengah với thời hạn xây dựng 36 tháng…
Kết quả
Down Payment (25%)
$450,000
Construction Period
36 months
Est. Interest During Construction
~$70,875
Expected Rent (post-TOP)
$4,000/mo
Làm thế nào để đọc cái này:
Chi phí ẩn của việc ra mắt sản phẩm mới: Trong thời gian xây dựng 36 tháng, Li Wei trả lãi cho số tiền vay được rút dần nhưng không kiếm được thu nhập cho thuê. Khoảng thời gian "tiền chết" này chỉ tính riêng tiền lãi đã tốn khoảng 70.875 USD. Nhiều người mua mới ra mắt đã bỏ qua chi phí này khi so sánh với các bất động sản bán lại tạo ra tiền thuê từ Ngày 1. Lịch thanh toán lũy tiến: Thường là 20% khi đặt phòng, sau đó thanh toán theo từng giai đoạn ở phần móng (10%), bê tông cốt thép (10%), tường gạch (5%), trần/mái (5%), v.v. cho đến TOP. Máy tính lập mô hình toàn bộ dòng thời gian này và hiển thị dòng tiền thực tế của bạn theo từng tháng.
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Thêm khoảng đệm 6-12 tháng — Việc chậm trễ trong xây dựng là điều thường xuyên xảy ra. Lập ngân sách cho những tháng thanh toán lãi bổ sung mà không có thu nhập cho thuê.
So sánh với việc bán lại — Căn hộ bán lại sẽ tạo ra tiền thuê từ Ngày đầu tiên và không có rủi ro khi xây dựng. Sử dụng máy tính Side-by-Side để định lượng sự khác biệt.
Những cạm bẫy phổ biến
Đánh giá thấp lãi suất xây dựng — Tiền lãi tích lũy từ ngày đầu tiên trên số tiền rút ra. Trong 36 tháng, con số này cộng lại lên tới hàng chục nghìn.
Giá ưu đãi dành cho nhà phát triển — Các đợt ra mắt mới thường được bán với giá cao hơn 10-20% so với các đơn vị bán lại tương đương. Yếu tố này vào các giả định đánh giá cao của bạn.
Câu hỏi thường gặp
Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Khi nào tôi phải trả toàn bộ số tiền đặt cọc?
Phí đặt chỗ 5% được thanh toán khi thực hiện OTP. 20% tiền mặt/CPF còn lại (để bù đắp khoản trả trước 25%) thường phải trả trong vòng 8 tuần kể từ khi ký Thỏa thuận Mua bán - trước khi bắt đầu xây dựng. Chỉ phần vay 75% sẽ được rút dần dần khi đạt được các mốc xây dựng.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Điều gì xảy ra nếu tôi không thể thanh toán khoản thế chấp tại TOP?
Các ngân hàng đánh giá lại khả năng phục vụ thế chấp của bạn ở mức TOP dựa trên thu nhập và nghĩa vụ hiện tại. Đảm bảo TDSR của bạn ở mức 55% ở giai đoạn đó, đặc biệt nếu bạn phải gánh thêm các khoản nợ kể từ khi mua. Nếu hoàn cảnh thay đổi đáng kể, hãy sớm thảo luận với ngân hàng của bạn - các phương án tái cơ cấu sẽ bị hạn chế sau khi khoản vay được giải ngân.
Tôi có thể cho thuê lại hoặc cho thuê căn hộ trong quá trình xây dựng không?
Không. Đơn vị này không tồn tại hợp pháp cho đến khi TOP được phát hành. Bạn chỉ có thể thuê nó sau TOP khi nhận được chìa khóa và hoàn tất các thủ tục pháp lý. Tính đến độ trễ 1-3 tháng giữa TOP và thu nhập cho thuê đầu tiên khi lập mô hình dòng tiền của bạn.