Năng suất cho thuê theo quận

Thông tin chi tiết về Lợi nhuận cho thuê cho thấy tổng lợi nhuận cho thuê theo quận đối với tài sản nhà ở tư nhân không có đất, được tính bằng tiền thuê trung bình hàng tháng chia cho giá giao dịch trung bình của các căn hộ tương đương trong cùng quận và cùng loại phòng ngủ. Dữ liệu được lấy từ hai nguồn: báo trước cho thuê URA (thị trường tư nhân) và dữ liệu cho thuê HDB (bán lại công khai) - cả hai đều được làm mới hàng tháng. Chế độ xem chính hiển thị bảng xếp hạng năng suất theo quận với mã màu (xanh lá cây ≥ 3,5%, hổ phách 2,5–3,5%, đỏ < 2,5%). Chế độ xem chuỗi thời gian thứ cấp cho thấy lợi suất đã tăng như thế nào trong 5 năm qua đối với bất kỳ loại quận hoặc loại phòng ngủ được chọn nào, nắm bắt sự nén hoặc mở rộng do biến động của chu kỳ giá và sự thay đổi nhu cầu cho thuê.

Bạn có thể truy cập thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết. Lọc theo số lượng phòng ngủ (1BR, 2BR, 3BR, 4BR) để tách biệt hồ sơ lợi nhuận của các kích thước căn hộ cụ thể — một bộ lọc quan trọng vì các căn 1 phòng ngủ có lợi suất cao hơn các căn 4 phòng ngủ trong cùng tòa nhà một cách có hệ thống. Thẻ KPI hiển thị quận có năng suất cao nhất, tổng lợi nhuận trung bình quốc gia và xu hướng lợi nhuận trong 12 tháng. Trang này kết hợp tự nhiên với Công cụ tính dòng tiền, công cụ này chuyển đổi tổng lợi nhuận thành lợi nhuận ròng trên tiền mặt sau khi hạch toán khoản thế chấp, bảo trì và chỗ trống.

Tổng lợi nhuận cho thuê là điểm khởi đầu cho mọi quyết định đầu tư bất động sản ở Singapore — và là thước đo bị hiểu lầm nhiều nhất trên thị trường. Thị trường nhà ở tư nhân Singapore có tổng doanh thu từ 2,2% đến 4,5% tùy theo quận và loại phòng ngủ. Trên một căn hộ 2 phòng ngủ trị giá 1,5 triệu USD, sự khác biệt giữa khu có lãi suất 2,5% và khu có lãi suất 3,8% là 19.500 USD mỗi năm trong tổng thu nhập cho thuê - hoặc 195.000 USD trong 10 năm trước khi trừ chi phí và tài chính. Đây không phải là một sự khác biệt cận biên; đó là sự khác biệt giữa một bất động sản có dòng tiền dương và một bất động sản yêu cầu nạp tiền mặt hàng tháng từ $1.000–$2.000 cộng với khoản thế chấp.

Con số quan trọng nhất mà trang này tiết lộ là mối quan hệ giữa lợi tức và giá: các quận có giá PSF cao nhất (CCR, D9/D10/D11) luôn hiển thị tổng lợi suất thấp nhất (2,2–2,8%), trong khi các quận có năng suất cao nhất (D19–D22 OCR, khu vực lân cận khu trung tâm HDB) cho thấy năng suất từ 3,5–4,5%. Mối quan hệ nghịch đảo này có nghĩa là các nhà đầu tư mua dựa trên uy tín hoặc tiềm năng tăng giá vốn đang phải trả chi phí lợi nhuận cho kỳ vọng đó. Câu hỏi mà trang này trả lời là: bạn thực sự đang mua lợi suất bao nhiêu với mức giá hôm nay ở quận mục tiêu của mình và nó so sánh với xu hướng 10 năm như thế nào?

Sai lầm phổ biến nhất mà các nhà đầu tư mắc phải là trích dẫn lợi suất mà họ nghe được từ một đại lý mà không xác minh các giả định về loại phòng ngủ và kích thước căn hộ. Tỷ suất lợi nhuận 3,8% cho "căn hộ D19" thường phản ánh các căn hộ 1 phòng ngủ có giá thuê cao không tương xứng so với giá của chúng. Các căn hộ 3 phòng ngủ trong cùng tòa nhà có thể chỉ mang lại lợi nhuận 2,8%. Điều này rất quan trọng đối với nguồn tài chính (căn hộ lớn hơn có tỷ lệ tiếp cận TDSR cao hơn) và khả năng bán lại (căn hộ 3 phòng ngủ có lượng người mua là chủ sở hữu và người thuê nhiều hơn). Thông tin chi tiết này cho phép bạn lọc theo số phòng ngủ để xem lợi nhuận thực sự áp dụng cho loại căn hộ cụ thể mà bạn đang đánh giá.

Xu hướng lợi nhuận theo thời gian cũng quan trọng đối với thời điểm bắt đầu. Trong giai đoạn 2022–2023, nhu cầu thuê nhà từ những người nước ngoài di dời và những người có giấy phép lao động mới đã đẩy lợi suất của Singapore lên mức cao nhất kể từ năm 2012 — nhiều quận đạt 4%+ đối với căn hộ 2 phòng ngủ. Kể từ đó, lợi suất đã giảm do giá tăng nhanh hơn giá thuê. Sử dụng thông tin chi tiết này cùng với Công cụ tính ROI để có mô hình chuyển đổi hoàn chỉnh và Bản đồ lợi nhuận cho thuê để xem nhanh mức độ phân bổ lợi nhuận theo địa lý trên khắp Singapore.