Mua so với thuê Máy tính

Máy tính hòa vốn mua và thuê

Tìm hiểu khi mua trở nên rẻ hơn so với thuê trong thời gian dài.

Năm hòa vốn -
Thế chấp hàng tháng -
Trả trước (%) -
BSD -
Tổng chi phí mua (30 năm) -
Tổng chi phí thuê (30 năm) -
Tiết kiệm (30 năm) -

Mất bao lâu cho đến khi tài sản của bạn hòa vốn

Bài học chính

  • The break-even year — not the monthly mortgage payment — is the correct metric for buy vs rent decisions; buying can cost more monthly but still win financially at Year 8.
  • Opportunity cost of the down payment is the most commonly overlooked factor — $375K invested at 4% p.a. generates $148K over 10 years that must be counted on the renting side.
  • At 3% appreciation and 3% rent growth, most Singapore condo purchases break even between Year 7 and Year 10 — if your life plan is 5 years or fewer, renting is likely cheaper.
  • Rent growth is a powerful forcing function: if your rent rises 3% p.a. for 10 years, your monthly rent grows from $3,500 to $4,703 — cumulative rent paid becomes substantial.
  • Run the calculator with 0% appreciation to find the worst-case break-even year — if you cannot afford that scenario, your budget is too stretched.

Nó làm gì

Tính chính xác năm nào việc mua rẻ hơn thuê. Hãy tính đến chi phí cơ hội trả trước, lãi suất thế chấp, tài sản tăng giá, tiền thuê leo thang và thuế để tìm điểm giao thoa cá nhân của bạn.

Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

Renting feels cheaper every month. Your landlord charges $3,500 — far less than the $5,500 mortgage payment you would be making. But this comparison is incomplete. The true buy-vs-rent calculation must include what happens to your money over time: property appreciation, cumulative rent escalation, opportunity cost of the down payment, tax benefits, and the equity you build with every mortgage payment. The break-even calculator does this full comparison year by year and tells you the exact year when buying overtakes renting in total cost terms.

The single most important number this calculator reveals is the break-even year — the point where the cumulative cost of buying drops below the cumulative cost of renting. For most Singapore condo buyers at 3% appreciation and 3% rent growth, this crossover happens between Year 7 and Year 10. Before that point, renting is cheaper on a total-cost basis. After it, buying pulls ahead and the advantage compounds. If you plan to hold for fewer years than the break-even, renting is the rational financial choice.

The most common mistake buyers make is ignoring opportunity cost. A $375K down payment on a $1.5M condo is not "free" money — it is capital that could earn 4–6% in a diversified investment portfolio. The calculator includes this implicit cost on the renting side, so the comparison is genuinely apples-to-apples. Without it, buying looks artificially attractive because the down payment appears to have no cost. Many buyers discover their break-even is 2–3 years later than they thought once opportunity cost is properly included.

Use this calculator in combination with the Side-by-Side Comparison and the End-to-End Investment Calculator to model all scenarios before signing the OTP.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách tìm năm hòa vốn so với tiền thuê của bạn" từ danh sách công cụ tính. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • ️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Căn hộ trị giá 1,5 triệu USD: tìm ra năm hòa vốn để mua và thuê

Đầu vào
Giá mua
$1,500,000
Thay thế tiền thuê hàng tháng
$3,500
Trả trước
$375,000 (25%) + $44,600 BSD
Khoản vay
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Giả định
3% appreciation | 3% rent growth | 4% investment return on down payment
Kết quả
Thế chấp hàng tháng
$5,624/month
Khoảng cách thuê so với mua năm 1
$2,124/month cheaper to rent
Điểm hòa vốn tích lũy
Year 8 — buying cheaper on total cost basis
Ưu đãi mua lớp 10
+$182,000 ahead vs renting

Làm thế nào để đọc cái này: Hàng tháng, giá thuê rẻ hơn $2,124. Nhưng biểu đồ cho thấy các đường giao nhau ở Năm thứ 8 khi so sánh tổng chi phí tích lũy. Đến Lớp 10, tổng chi phí mua sắm rẻ hơn 182.000 USD. Điều này là do tiền thuê tích lũy của người thuê (tăng ở mức 3% mỗi năm) đạt 487 nghìn USD, trong khi tiền lãi + phí tích lũy của người mua lên tới 379 nghìn USD sau khi trừ đi vốn sở hữu được xây dựng và giá trị tăng thêm. Thông tin chi tiết quan trọng là việc mua ở mức 1,5 triệu đô la "thắng" khi nắm giữ trong 10 năm — nhưng chỉ trước Năm thứ 8. Nếu người mua cần bán vào Năm thứ 5, thuê là lựa chọn tài chính tốt hơn.

Kịch bản tăng trưởng giá thuê cao: hòa vốn tăng tốc đến Năm thứ 6

Đầu vào
Giá mua
$1,500,000
Thay thế tiền thuê hàng tháng
$3,500
Khoản vay
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
Giả định đã thay đổi
3% appreciation | 5% rent growth | 4% investment return
Kết quả
Tiền thuê tích lũy năm thứ 5 (tăng 5%)
$238,000 vs $194,000 at 3% growth
Năm hòa vốn
Year 6 (vs Year 8 at 3% rent growth)
Ưu đãi mua lớp 10
+$327,000 (vs +$182,000 at 3% growth)
Độ nhạy
Each 1% rent growth increase moves break-even ~1 year earlier

Làm thế nào để đọc cái này: Việc tăng mức tăng trưởng tiền thuê từ 3% lên 5% sẽ chuyển điểm hòa vốn từ Năm 8 sang Năm 6 - hai năm trước đó. Kịch bản này không phải là giả thuyết: Giá thuê ở Singapore tăng 5–7% mỗi năm. trong một số năm từ 2018–2023. Máy tính làm cho độ nhạy này trở nên rõ ràng: giá thuê tăng mạnh khiến việc mua có vẻ tốt hơn sớm hơn. Đối với người mua ở các thị trường có giá thuê tăng nhanh (D9, D10, D15), việc sử dụng giả định tăng trưởng tiền thuê 4–5% có thể thực tế hơn 3% và phân tích hòa vốn ủng hộ việc mua mạnh hơn trong những điều kiện đó.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Bỏ qua chi phí cơ hội — Việc coi khoản trả trước là tiền "miễn phí" khiến việc mua hàng trông hấp dẫn một cách giả tạo. Vốn gắn liền với tài sản của bạn có chi phí ngầm bằng với lợi nhuận tốt nhất tiếp theo của nó.
  • Sử dụng tiền thuê hiện tại để dự đoán tiền thuê trong tương lai — Giá thuê ở Singapore đã tăng hơn 30% trong giai đoạn 2022–2023. Giá thuê dự án tăng trưởng ở mức 3% mỗi năm mức tối thiểu để nắm bắt được sự leo thang dài hạn thực tế.
  • Nhầm lẫn chi phí hàng tháng với tổng chi phí — Thế chấp hàng tháng có thể vượt quá tiền thuê hàng tháng, nhưng tổng chi phí tích lũy (bao gồm cả việc tăng giá và xây dựng vốn cổ phần) vẫn có thể ưu tiên mua từ Năm 7–8 trở đi. Luôn so sánh trên cơ sở tổng chi phí.

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Chính xác thì "năm hòa vốn" nghĩa là gì?
Năm hòa vốn là khi tổng chi phí mua tích lũy (lãi suất thế chấp, phí, bảo trì, thuế bất động sản, trừ đi vốn sở hữu được xây dựng và đánh giá cao) giảm xuống dưới tổng chi phí thuê tích lũy (tiền thuê đã trả, ít tiền lãi đầu tư từ khoản trả trước). Trước năm nay, giá thuê nhà sẽ rẻ hơn về tổng thể. Sau đó, mua là rẻ hơn. Sự giao nhau thường nằm trong khoảng từ Lớp 6 đến Lớp 10 đối với các căn hộ ở Singapore theo giả định tiêu chuẩn.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Máy tính có bao gồm thuế tài sản và bảo trì không?
Đúng. Cả thuế tài sản (dựa trên phương pháp IRAS AV) và phí bảo trì/căn hộ hàng tháng đều được bao gồm ở bên mua. Những điều này thường bị bỏ qua trong các so sánh mua và thuê không chính thức. Đối với một căn hộ chung cư không có chủ sở hữu trị giá 1,5 triệu USD, riêng thuế bất động sản có thể là 3.000 – 8.000 USD mỗi năm.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách xây dựng kịch bản đầu tư Bài báo Cách tính tỷ lệ vốn hóa Bài báo Cách tính thuế trước bạ tài sản thương mại Bài báo Cách tính lợi tức tài sản thương mại Bài báo Cách ước tính giá trị đất Máy tính Mua so với thuê: Tìm điểm hòa vốn của bạn
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.