SSD is applied on the higher of sale price or market value — you cannot reduce it by accepting a low offer; IRAS will use the open market value.
The SSD clock starts from the OTP exercise date, not completion — a 3-year hold is measured from when you exercised the OTP, not when you got the keys.
July 2025 SSD rates: 16% (Year 1), 12% (Year 2), 8% (Year 3), 4% (Year 4), 0% (Year 5+) — check IRAS.gov.sg before making exit decisions as rates can change.
On a $2M property, the difference between selling in Month 35 (Year 2, SSD 12%) and Month 37 (Year 4, SSD 4%) is $160,000 in saved stamp duty — one of the highest-value timing decisions in property.
SSD applies regardless of whether you made a profit — even if the market dropped and you are selling at a loss, SSD is still levied on the sale price.
Nó làm gì
Bán tài sản của bạn trong vòng 3 năm? Thuế đóng dấu (SSD) của người bán có thể khiến bạn mất 4-12% giá bán. Sử dụng máy tính này để tìm hiểu chính xác số lượng SSD bạn sẽ nợ dựa trên thời gian nắm giữ và giá bán của bạn. Lập kế hoạch chiến lược rút lui của bạn một cách khôn ngoan.
Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
SSD là thuế chống đầu cơ của chính phủ và nó khiến nhiều nhà đầu tư mất cảnh giác. Nếu bạn buộc phải bán trong vòng 3 năm do những tình huống không lường trước được - chuyển việc, ly hôn, khó khăn tài chính - SSD có thể xóa sạch toàn bộ số vốn kiếm được của bạn và sau đó là một số. Hiểu về SSD là rất quan trọng đối với:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
Chọn công cụ tính — Chọn "Cách tính thuế trước bạ (SSD) của người bán" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Một bảng rõ ràng cho thấy SSD phải trả ở mỗi giai đoạn nắm giữ: trong vòng 1 năm (12%), trong vòng 2 năm (8%), trong vòng 3 năm (4%) và sau 3 năm (0%).
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
Buộc bán vào Năm 1: Chi phí SSD trên tài sản 1,5 triệu USD
Đầu vào
Ngày mua
15 Jan 2024 (OTP exercised)
Ngày bán
28 Nov 2024 (10.5 months after OTP)
Giá bán
$1,580,000
Tỷ lệ SSD áp dụng
16% (within Year 1)
Kết quả
Thời gian nắm giữ
10 months — falls within Year 1
SSD phải trả
$252,800 (16% × $1,580,000)
Tăng vốn
$80,000 nominal
Tiền thu ròng sau SSD
$1,327,200 — a net loss of $172,800 vs purchase price
Làm thế nào để đọc cái này:
Một ổ SSD 16% trên 1,58 triệu đô la là 252.800 đô la - gấp hơn 3 lần mức tăng vốn danh nghĩa. Người bán kiếm được 80.000 USD trên giấy tờ nhưng lỗ 172.800 USD sau SSD. Đây là bẫy SSD Năm 1: việc buộc phải bán do mất việc làm, ly hôn hoặc khó khăn về tài chính có thể biến một tài sản có lợi nhuận danh nghĩa thành một khoản lỗ tiền mặt đáng kể. Máy tính hiển thị điều này trước khi bạn cam kết bán hàng — hãy sử dụng nó để đánh giá liệu đợt giảm giá khẩn cấp ở Năm 1 có thực sự cần thiết hay không so với việc chờ đợi vài tháng để chuyển sang Năm 2 hoặc hơn thế nữa.
Quyết định về thời điểm thoát: Tháng 23 so với Tháng 37 đối với tài sản trị giá 2 triệu đô la
Đầu vào
Ngày mua
1 Mar 2023
Tùy chọn thoát A
Feb 2025 (23 months — Year 2, SSD 12%)
Thoát tùy chọn B
Apr 2026 (37 months — Year 4, SSD 4%)
Giá bán cả 2 lựa chọn
$2,180,000 (3% appreciation)
Kết quả
SSD — Tùy chọn A (12%)
$261,600
SSD - Tùy chọn B (4%)
$87,200
Tiết kiệm SSD sau 14 tháng chờ đợi
$174,400
Cải thiện lợi nhuận hàng năm
+3.1% p.a. for the same property
Làm thế nào để đọc cái này:
Chờ 14 tháng từ Tháng 23 đến Tháng 37 tiết kiệm được 174.400 USD tiền SSD trên tài sản trị giá 2 triệu USD này — mà không có thay đổi nào đối với bản thân tài sản đó. Giá bán được giả định là giống nhau (tăng giá 3% mỗi năm áp dụng như nhau cho cả hai). Khoản tiết kiệm 174.400 USD này giúp cải thiện lợi nhuận hàng năm khoảng 3,1% — chỉ bằng cách xác định thời điểm thoát khỏi vách đá SSD Năm 3 và xa hơn là vượt qua ngưỡng Năm 4. Máy tính hiển thị cả hai ngày thoát trên cùng một màn hình để bạn có thể thấy tác động tiền mặt của mỗi tháng bạn chờ đợi. Nếu bạn đang ở gần ranh giới tốc độ SSD, hầu như luôn đáng để bạn vượt qua ranh giới đó.
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Đánh dấu lịch của bạn — Đồng hồ SSD bắt đầu từ ngày thực hiện Tùy chọn mua (OTP), không phải ngày hoàn thành. Biết chính xác ngày miễn trừ của bạn.
Giữ 3 năm qua — Sau khi bạn vượt qua mốc 3 năm, SSD sẽ giảm xuống 0. Nếu bạn ở mức 2,5 năm thì hầu như luôn đáng để chờ đợi thêm 6 tháng nữa.
Những cạm bẫy phổ biến
Tính sai thời gian lưu giữ — SSD được tính từ ngày thực hiện OTP, không phải ngày hoàn thành hoặc ngày bạn chuyển đến.
Bán hàng khẩn cấp — Ly hôn, mất việc hoặc di cư có thể buộc phải bán hàng trong thời gian SSD. Luôn có kế hoạch dự phòng.
Câu hỏi thường gặp
Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
SSD có áp dụng cho tất cả các loại tài sản không?
SSD áp dụng cho tài sản dân cư - căn hộ riêng, căn hộ và nhà đất. Thay vào đó, các căn hộ HDB phải tuân theo yêu cầu về Thời gian sử dụng tối thiểu (MOP) riêng biệt. Các tài sản công nghiệp và thương mại có chế độ thuế trước bạ riêng. Máy tính này chỉ bao gồm SSD thuộc sở hữu tư nhân của khu dân cư.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
SSD có phải trả tiền nếu tài sản được chuyển nhượng là quà tặng không?
Đúng. SSD sẽ được thanh toán khi chuyển khoản bằng quà tặng nếu chúng diễn ra trong thời gian nắm giữ SSD. IRAS sẽ sử dụng giá trị thị trường mở của tài sản tại thời điểm chuyển nhượng để tính SSD, ngay cả khi không có tiền được trao tay. Chỉ áp dụng các trường hợp miễn trừ cụ thể — chẳng hạn như việc chuyển nhượng bởi người thi hành di sản hoặc lệnh của tòa án đã được chứng nhận — hãy xác nhận với luật sư về trường hợp cụ thể của bạn.
Ngày chính xác đồng hồ SSD bắt đầu là ngày nào?
Khoảng thời gian nắm giữ SSD được tính từ ngày thực hiện Quyền chọn mua (OTP) - cụ thể là khi người mua thực hiện OTP (ký chấp nhận và thanh toán phí thực hiện). Không phải ngày OTP được cấp, không phải ngày hoàn thành và không phải ngày bạn nhận được chìa khóa. Ghi lại ngày thực hiện OTP của bạn một cách rõ ràng — đây là ngày xác định mức độ tiếp xúc với SSD của bạn.