So sánh khoản vay Máy tính

So sánh gói cho vay

So sánh các gói cho vay thế chấp từ các ngân hàng Singapore theo loại tài sản và loại lãi suất.

So sánh các gói cho vay mua nhà cạnh nhau

Bài học chính

  • Chênh lệch lãi suất 0,5% đối với khoản vay 1 triệu đô la trong 25 năm cộng lại sẽ cộng thêm khoảng 66.000 đô la tiền lãi - số tiền thực đáng giá trong một buổi chiều so sánh.
  • Tỷ lệ giới thiệu năm 1 được đặt lại thành SORA + chênh lệch sau khi khóa; luôn kiểm tra căng thẳng gói ở tỷ lệ sau khóa, không phải tiêu đề Năm 1.
  • Hình phạt hoàn trả (0,75%–1,5% khoản vay) có thể xóa sạch 2–3 năm tiết kiệm nếu bạn bán hoặc tái cấp vốn sớm - hãy lập mô hình chi phí rút lui trước khi lựa chọn.
  • So sánh Tổng chi phí vay trong thời gian nắm giữ dự kiến ​​của bạn, không phải khoản thanh toán hàng tháng - hai gói có cùng số tiền hàng tháng có thể khác nhau 40.000 USD vào năm thứ 5.

Nó làm gì

Không phải tất cả các gói thế chấp đều được tạo ra như nhau. So sánh tối đa 3 đề nghị cho vay cạnh nhau - lãi suất cố định và lãi suất thả nổi, thời gian khóa, hình phạt thu hồi và trợ cấp. Tìm tổng chi phí vay rẻ nhất trong thời gian nắm giữ dự kiến ​​của bạn. Có thể giúp bạn tiết kiệm hàng chục nghìn tiền lãi.

Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

Một khoản thế chấp ở Singapore là một cam kết tài chính kéo dài nhiều thập kỷ, trị giá bảy con số — và hầu hết người mua chọn gói cho vay của mình bằng cách xem khoản thanh toán hàng tháng trên tờ rơi ngân hàng thay vì tổng chi phí vay. Thói quen duy nhất đó khiến tiền bạc bị mất đi. Đối với khoản vay 1,125 triệu USD, chênh lệch lãi suất hiệu dụng 0,5% trong 10 năm sẽ vượt quá 50.000 USD tiền lãi tích lũy. Các ngân hàng biết người mua neo vào số liệu hàng tháng, đó là lý do tại sao lãi suất cơ bản của Năm 1 được tiếp thị rầm rộ trong khi lãi suất thả nổi sau thời điểm khóa sổ được chôn trong phần chú thích cuối trang. Công cụ tính toán này hiển thị cho bạn bức tranh đầy đủ trước khi bạn ký.

Con số quan trọng nhất cần so sánh là Tổng chi phí vay (TCB) trong thời gian nắm giữ dự kiến ​​của bạn, chứ không phải số tiền trả góp hàng tháng. Hai gói có thể có các khoản thanh toán hàng tháng gần giống nhau nhưng khác nhau 40.000 USD ở thời hạn 5 năm vì một gói có thời hạn 3 năm với mức hoàn trả 1,2% và gói còn lại đặt lại ở mức lãi suất thả nổi cao hơn sau 18 tháng. Máy tính buộc bạn phải lập mô hình kịch bản đặt lại tỷ giá - nhập tỷ giá sau khóa mà bạn mong đợi (thường là SORA cộng với chênh lệch lãi suất của ngân hàng, hiện là 1,0–1,5%) và xem tổng chi phí thay đổi. Nhiều người mua thực hiện bài tập này lần đầu tiên đã ngạc nhiên khi phát hiện ra rằng gói có giá Năm 1 thấp nhất không phải lúc nào cũng rẻ nhất trong tầm nhìn của họ.

Tiền phạt hoàn trả là chi phí ẩn mà hầu hết người mua đều đánh giá thấp. Nếu bạn bán hoặc tái cấp vốn trong thời gian khóa, các ngân hàng thường tính phí 0,75%–1,5% số dư nợ. Trên số dư 900.000 đô la, tức là từ 6.750 đến 13.500 đô la bạn phải trả ngoài tất cả các chi phí rút lui tiêu chuẩn. Nếu có bất kỳ cơ hội hợp lý nào bạn sẽ bán trong vòng 3 năm - chuyển việc làm, gia đình đang phát triển, rút ​​vốn đầu tư - một gói có thời hạn khóa ngắn hơn hoặc không thu hồi có thể rẻ hơn về tổng thể ngay cả ở mức lãi suất danh nghĩa cao hơn. Lập mô hình kịch bản thoát ra này là điều mà hầu như không đại diện ngân hàng nào làm được cho bạn; máy tính này thực hiện việc đó trong vài giây.

Để có bức tranh tài chính đầy đủ, hãy ghép nối máy tính này với Máy tính thế chấp để xem mức khấu hao hàng năm cho mỗi gói và Máy tính tái cấp vốn để lập mô hình điểm hòa vốn của bạn sau khi chuyển đổi khi thời hạn khóa của bạn hết hạn. Cùng với nhau, ba công cụ này bao gồm toàn bộ vòng đời của khoản vay mua nhà ở Singapore từ khi lựa chọn gói cho đến khi kết thúc.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách so sánh các gói cho vay thế chấp" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Bảng so sánh hiển thị tổng lãi suất, khoản thanh toán hàng tháng và chi phí tổng thể cho mỗi gói vay, nêu bật tùy chọn rẻ nhất.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Cố định so với SORA thả nổi: khoản vay 900 nghìn đô la, dự định giữ 5 năm

Đầu vào
Số tiền cho vay
$900,000
Thời hạn cho vay
25 years
Giá gói A
2.75% fixed 2 yrs, then SORA+1.4% (~4.0%)
Giá gói B
SORA+1.0% floating (~3.65%), no lock-in
Thời gian nắm giữ dự kiến
5 years
Kết quả
Gói A — tổng lãi suất 5 năm
~$138,400
Gói B — tổng lãi 5 năm
~$124,600
Tiết kiệm với gói B
~$13,800
Gói A hoàn lại nếu bán năm thứ 1
$13,500 (1.5%)

Làm thế nào để đọc cái này: Gói A đưa ra lãi suất ban đầu thấp hơn, nhưng việc đặt lại sau khóa tài khoản về 4,0% sẽ xóa bỏ lợi thế của Năm 1 trong vòng 3 năm. Gói B rẻ hơn ~ 13.800 USD trong 5 năm và không có biện pháp thu hồi vốn - rất quan trọng nếu có bất kỳ cơ hội rút lui sớm nào. Bài học quan trọng: khi chênh lệch SORA + thấp hơn đáng kể so với tỷ giá cố định sau khóa, chiến thắng thả nổi trong khoảng thời gian 5 năm. Chạy cả hai kịch bản trong máy tính với báo giá ngân hàng thực tế của bạn để có được những con số được cá nhân hóa.

Hai gói cố định: cùng mức giá, khóa khác nhau - bán trong 2,5 năm

Đầu vào
Số tiền cho vay
$1,200,000
Giá gói A
2.60% fixed 3 yrs, 1.25% clawback, $2,000 subsidy
Giá gói B
2.80% fixed 2 yrs, 0.5% clawback, no subsidy
Thời gian nắm giữ dự kiến
2.5 years (selling mid-lock-in for Package A)
Kết quả
Gói A — lãi suất 2,5 năm
~$77,700
Gói A - hình phạt thu hồi
$14,700 (sell mid lock-in)
Gói B — lãi suất 2,5 năm + thanh toán
~$84,300 (no clawback)
Người chiến thắng sau 2,5 năm thoát
Package B by ~$8,100

Làm thế nào để đọc cái này: Lãi suất thấp hơn của Gói A tiết kiệm được 6.600 USD tiền lãi trong 2,5 năm, nhưng khoản hoàn trả sẽ tăng thêm 14.700 USD khi thoát - khoản lỗ ròng là 8.100 USD so với Gói B. Khoản trợ cấp 2.000 USD từ Gói A bù đắp một phần khoản này nhưng không thu hẹp khoảng cách. Kịch bản này minh họa tại sao tầm nhìn rõ ràng lại quan trọng: Gói A là lựa chọn đúng đắn nếu bạn giữ nguyên thời hạn 3 năm. Gói B phù hợp nếu bạn nghi ngờ về việc ở lại lâu như vậy. Luôn lập mô hình chi phí thoát sớm trước khi khóa.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
  • Xem lãi suất của Năm 1 — Các ngân hàng đưa ra lãi suất hấp dẫn trong 1-2 năm đầu tiên. Tỷ lệ khóa sau sẽ quan trọng hơn nếu bạn dự định nắm giữ dài hạn.
  • Yếu tố gây ra hình phạt thu hồi nợ — Nếu bạn có thể bán hoặc tái cấp vốn trong vòng 2-3 năm, gói lãi suất thấp hơn với mức thu hồi nợ lớn có thể có giá cao hơn gói lãi suất cao hơn một chút mà không bị khóa.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Bỏ qua chi phí tái cấp vốn — Nếu bạn định tái cấp vốn sau khi khóa tài khoản, hãy tính đến phí pháp lý ($2K-$3K) và rắc rối khi chuyển đổi ngân hàng.

Câu hỏi thường gặp

Sự khác biệt giữa thế chấp lãi suất cố định và lãi suất thả nổi ở Singapore là gì?
Khoản thế chấp có lãi suất cố định sẽ khóa lãi suất của bạn trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 1–3 năm), mang lại sự chắc chắn cho khoản thanh toán hàng tháng của bạn bất kể biến động của thị trường. Khoản thế chấp bằng lãi suất thả nổi được chốt theo tỷ giá tham chiếu - phổ biến nhất là Lãi suất qua đêm trung bình của Singapore (SORA) - cộng với chênh lệch lãi suất ngân hàng. Khi SORA di chuyển, tỷ lệ của bạn cũng vậy. Các gói thả nổi có thể rẻ hơn khi SORA thấp nhưng khiến bạn phải thanh toán nhiều hơn nếu lãi suất tăng. Các ngân hàng Singapore thường đưa ra nhiều lựa chọn: cố định trong thời gian khóa đầu tiên, sau đó thả nổi sau đó.
Thời gian khóa và hình phạt thu hồi là gì?
Thời gian khóa là thời gian tối thiểu bạn phải giữ khoản vay ở cùng một ngân hàng. Nếu bạn hoàn trả, tái cấp vốn hoặc bán trong thời gian này, ngân hàng sẽ tính phí phạt hoàn trả - thường là 0,75%–1,5% số tiền còn nợ. Với khoản vay 1 triệu đô la với mức hoàn trả 1,5%, tức là 15.000 đô la. Các ngân hàng đưa ra mức lãi suất thấp hơn để đổi lấy cam kết này. Sử dụng công cụ tính toán này để lập mô hình tổng chi phí của bạn, bao gồm cả khả năng thu hồi lại trước khi chọn gói có thời gian khóa dài.
Làm sao để biết gói vay nào có giá tổng thể rẻ nhất?
So sánh Tổng chi phí vay (TCB) trong thời gian nắm giữ dự kiến ​​của bạn — không chỉ khoản thanh toán hàng tháng hay lãi suất Năm 1. TCB bao gồm tất cả tiền lãi đã trả, trừ đi mọi khoản trợ cấp tiền mặt mà ngân hàng cung cấp, cộng với mọi khoản hoàn trả nếu bạn rút lui sớm. Nhập cấu trúc lãi suất đầy đủ của mỗi gói (Năm 1, Năm 2, lãi suất thả nổi sau khóa) vào máy tính này với thời gian nắm giữ theo kế hoạch của bạn. Gói có TCB thấp nhất cho tầm nhìn của bạn là gói rẻ nhất, bất kể tỷ lệ tiêu đề.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Hướng dẫn về Sở hữu Căn cứ Không quân Paya Lebar — Bán đất lớn nhất Singapore Bài báo Hướng dẫn Bất động sản Bờ sông Greater Southern - Từ Cảng đến Cuộc sống Cao cấp Bài báo Quy tắc MCST chung cư thân thiện với vật nuôi - Quy định, giới hạn và giống Bài báo Dấu xanh BCA cho căn hộ - Năng lượng, Giá trị và Tính bền vững Bài báo Cổng truyền tải kỹ thuật số (DCP) 2026 - Những thay đổi nào Máy tính Cách sử dụng máy tính thế chấp
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.