Xác suất En-Khối Máy tính

Máy tính xác suất En-Bloc

Ước tính khả năng một dự án chung cư ở Singapore sẽ được tái phát triển thông qua hoạt động mua bán tập thể, sử dụng cùng một mô hình tính điểm năm yếu tố hỗ trợ En-Bloc Score Insight của ShiokNest.

Thông tin tài sản

Tuổi xây dựng (năm kể từ TOP)

Hợp đồng thuê còn lại (năm)

nhiệm kỳ

Tổng số đơn vị

Phân khúc thị trường

Tăng tỷ lệ lô (tùy chọn)

GPR được xây dựng hiện tại

GPR cho phép (Quy hoạch tổng thể)

Tâm lý thị trường (định tính)

Khí hậu ABSD (1 mát · 5 nóng)

Sự thèm muốn của nhà phát triển (1 yếu · 5 mạnh)

      Điểm xác suất (/100)
      -
    

Cấp phán quyết -

Điểm điều chỉnh theo cảm tính -

Phán quyết điều chỉnh tình cảm -

Cách sử dụng Máy tính xác suất En-Bloc

Bài học chính

Điểm số sử dụng mô hình năm yếu tố tương tự như En-Bloc Score Insight: tuổi xây dựng, hợp đồng thuê còn lại, số lượng căn hộ, phân khúc thị trường và mức tăng tỷ lệ lô đất.
Tỷ lệ lô đất tăng lên là tín hiệu mạnh nhất - các địa điểm được xây dựng dưới mức GPR cho phép có giá trị tái phát triển cao nhất.
Điểm trên 65 có nghĩa là mức xác suất "Cao" - sự phát triển nằm trong cùng mức độ với những thành công lịch sử của toàn khối.
Điểm được điều chỉnh theo cảm tính chỉ dành cho việc lập kế hoạch kịch bản; điểm số chuẩn (được sử dụng trong xếp hạng công khai của chúng tôi) bỏ qua thông tin đầu vào chủ quan.

Nó làm gì

Công cụ tính toán này ước tính xác suất một chung cư ở Singapore sẽ được tái phát triển thông qua hình thức bán tập thể (en-bloc). Nhập tuổi của dự án, hợp đồng thuê còn lại, tổng số căn, phân khúc thị trường và khoảng cách giữa tỷ lệ lô đất hiện tại và cho phép. Máy tính trả về điểm 0–100 cộng với bậc phán quyết (Cao, Trung bình, Thấp) bằng cách sử dụng cùng một mô hình hỗ trợ

Tại sao nó quan trọng

Việc tái phát triển toàn khối đã tạo ra một số lợi nhuận bất ngờ trong một giao dịch đơn lẻ lớn nhất ở Singapore — và một số bất ngờ đau đớn nhất đối với những người mua đã trả phí bảo hiểm cho một dự án phát triển chỉ để nhận được ưu đãi mua bán chung dưới mức giá thay thế. Biết xác suất toàn khối trước khi mua cho phép bạn coi nó như một đầu vào quản lý rủi ro thay vì lật đồng xu.

Tín hiệu mạnh nhất trong mô hình là mức tăng tỷ lệ cốt truyện: tỷ lệ giữa tỷ lệ tổng cốt truyện được xây dựng hiện tại của trang web và hiệu suất...

Nó hoạt động như thế nào

Nhập thông tin về tài sản — tuổi xây dựng, hợp đồng thuê còn lại (hoặc chọn quyền sở hữu vĩnh viễn), tổng số căn và phân khúc thị trường.
Nhập mức tăng tỷ lệ cốt truyện — GPR được xây dựng hiện tại (phạm vi điển hình là 1,0–2,5) và GPR được phép theo Kế hoạch tổng thể URA. Cả hai đều hiển thị trên URA SPACE.
Đặt thanh trượt định tính — Môi trường ABSD (thị trường mát hơn làm giảm kinh tế tái phát triển) và sự thèm muốn của nhà phát triển (nhu cầu mạnh hơn sẽ mở rộng phạm vi giá thầu).
Đọc kết quả — điểm tiêu đề là con số được lấy từ dữ liệu phù hợp với xếp hạng công khai của chúng tôi. Đường được điều chỉnh theo cảm tính cho thấy đầu vào định tính sẽ thay đổi kết luận như thế nào.
So sánh với bảng xếp hạng — truy cập Thông tin chi tiết về điểm En-Bloc để xem điểm của bạn nằm ở đâu so với xếp hạng 3.400 căn hộ của ShiokNest.

Ví dụ

Phát triển RCR lão hóa với sự nâng cao GPR mạnh mẽ

Đầu vào

Tuổi xây dựng: 47 years
Hợp đồng thuê còn lại: 32 years
Tổng số đơn vị: 600
Phân đoạn: RCR
GPR hiện tại / cho phép: 1.4 / 2.8 (2× uplift)

Kết quả

Điểm: ~75 / 100
Phán quyết: High

Làm thế nào để đọc cái này: Một hợp đồng thuê 47 tuổi với 32 năm còn lại trong RCR đạt điểm cao vì bốn trong số năm yếu tố phù hợp: tuổi xây dựng (30 điểm), hợp đồng thuê còn lại (25 điểm), vị trí (10 điểm) và tỷ lệ tăng tỷ lệ lô đất (10 điểm) tất cả đều tối đa hoặc gần tối đa. Yếu tố mềm duy nhất là số lượng đơn vị - 600 đơn vị khiến ngưỡng chấp thuận của chủ sở hữu 80% khó xóa hơn. Hồ sơ này nằm trong nhóm mục tiêu toàn khối lịch sử.

Cửa hàng CCR sở hữu hoàn toàn mới

Đầu vào

Tuổi xây dựng: 2 years
nhiệm kỳ: Freehold
Tổng số đơn vị: 50
Phân đoạn: CCR
nâng cấp GPR: Already at permissible

Kết quả

Điểm: ~40 / 100
Phán quyết: Moderate

Làm thế nào để đọc cái này: Các dự án phát triển cửa hàng sở hữu vĩnh viễn mới có điểm số vừa phải ngay cả trong CCR. Số lượng đơn vị nhỏ và vị trí CCR nâng điểm số lên, nhưng tuổi trẻ và tỷ lệ cốt truyện bằng 0 không nâng cao điểm số đã kéo điểm số xuống. Chủ sở hữu sẽ không thấy cách tiếp cận toàn khối nghiêm túc trong hơn 20 năm.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

Sử dụng URA SPACE cho GPR được phép — đó là lớp phủ lớp Kế hoạch tổng thể URA chứ không phải tài liệu quảng cáo dành cho nhà phát triển.
Hợp đồng thuê còn lại là những gì các ngân hàng nhìn thấy — đối với một ông già 80 tuổi có thời hạn thuê 99 năm, câu trả lời là 19 chứ không phải 80.
Xử lý thận trọng các thanh trượt định tính — việc đặt mặc định cả hai thành 3 sẽ giúp điểm số chuẩn trung thực.

Những cạm bẫy phổ biến

Đầu vào gây nhầm lẫn về quyền sở hữu toàn quyền và thời hạn thuê 999 năm - cả hai đều có cùng 3 điểm cho thuê (mô hình coi quyền sở hữu toàn quyền có ít áp lực chung hơn chứ không phải nhiều hơn).
Đọc điểm cao là tin tốt cho chủ sở hữu - đó cũng là thông báo rằng bạn có thể bị buộc phải thoát lệnh ở mức giá mà bạn không kiểm soát được.
So sánh điểm số trên các phân khúc thị trường rất khác nhau - phân khúc có 15 điểm, vì vậy, so sánh OCR được thực hiện tốt nhất với các phân khúc OCR lân cận.