Việc tăng lãi suất hoặc giảm thu nhập ảnh hưởng đến mức giá phải chăng tối đa của bạn như thế nào
Kiểm tra căng thẳng khoản thế chấp của bạn trước việc tăng lãi suất
Bài học chính
Always run the 4% floor rate stress test — MAS assesses your TDSR at 4% regardless of the current market rate; this is the bank's actual approval threshold, not a hypothetical.
A 30% income drop stress test is more useful than a rate rise test for most salaried buyers — job loss is a more likely scenario than rates jumping 3% in a single year.
If the stress test shows your max affordable price drops below your target at 4% rate or 20% income drop, you are at the limit of serviceability — do not proceed without a buffer.
TDSR is 55% for private property, 30% MSR for HDB — switching property type dramatically changes your max affordable price at the same income.
The stress test result is the maximum the bank will approve; your comfortable purchase limit should be 10–15% below that to leave room for life changes.
Nó làm gì
Nên mua hay tiếp tục thuê ở Singapore? Công cụ tính toán này so sánh chi phí thực sự của cả hai lựa chọn theo thời gian — bao gồm lãi suất thế chấp, thuế trước bạ, đánh giá tài sản, bảo trì, thuế tài sản, tăng tiền thuê nhà và chi phí cơ hội khi buộc bạn phải trả trước. Tìm năm hòa vốn của riêng bạn.
Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
Đây được cho là câu hỏi tài chính quan trọng nhất đối với giới trẻ Singapore. Câu trả lời là khác nhau đối với mỗi người và nó phụ thuộc vào các yếu tố mà hầu hết mọi người không nghĩ đến - như chi phí cơ hội của khoản trả trước của bạn. Máy tính này quan trọng vì:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
Chọn máy tính — Chọn "Mua so với thuê: Tìm điểm hòa vốn của bạn" từ danh sách máy tính. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Biểu đồ cho thấy chi phí mua và thuê tích lũy theo thời gian, với năm hòa vốn được đánh dấu rõ ràng nơi hai đường giao nhau.
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
Người mua có thu nhập 10 nghìn đô la: mức tăng lãi suất 2% làm giảm mức giá phải chăng tối đa như thế nào
Đầu vào
Thu nhập hàng tháng
$10,000 (gross)
Nghĩa vụ hiện tại
$0
Lãi suất cơ bản
3.5% p.a. | Stress rate: 5.5% (+2%)
Thời hạn cho vay
25 years | Down payment: 25%
Loại tài sản
Private (TDSR 55%)
Kết quả
Khoản thanh toán tối đa hàng tháng (TDSR)
$5,500
Khoản vay tối đa ở mức 3,5%
~$1,069,000
Khoản vay tối đa ở mức 5,5% (+2%)
~$875,000
Giảm giá phải chăng tối đa
$1,425,000 → $1,167,000 (−$258,000)
Làm thế nào để đọc cái này:
Ở mức 3,5%, một người mua có thu nhập 10 nghìn đô la có thể mua một tài sản trị giá 1,43 triệu đô la (khoản vay 75% LTV là 1,07 triệu đô la). Nếu lãi suất tăng lên 5,5% - điều mà Singapore đã chứng kiến trong chu kỳ 2022–2023 - thì thu nhập tương tự chỉ hỗ trợ cho một tài sản trị giá 1,17 triệu USD. Đó là mức giảm $258K trong sức mua đối với cùng mức thu nhập và khoản trả trước. Bài kiểm tra căng thẳng làm cho tình huống này trở nên cụ thể trước khi bạn cam kết. Nếu bạn mua hôm nay với mức lãi suất 3,5% nhưng tỷ giá có thể lên tới 5,5% sau 18 tháng, bạn nên kiểm tra kỹ khả năng sử dụng của mình ở mức cao hơn trước khi ký OTP.
Cú sốc thu nhập: Thu nhập giảm 30% - bạn vẫn có thể trả khoản thế chấp chứ?
Đầu vào
Thu nhập hàng tháng
$12,000 (base) → $8,400 after 30% drop
Tỷ giá hiện tại
3.5% p.a.
Kế hoạch mua hàng
$1.6M condo (75% LTV = $1.2M loan)
Thế chấp hàng tháng ở mức 3,5%, 25 năm
$5,993/month
Kết quả
TDSR với thu nhập đầy đủ ($12K)
49.9% — within the 55% cap
TDSR với thu nhập giảm ($8.400)
71.3% — exceeds 55% cap by 16%
Thiếu hụt hàng tháng sau khi thu nhập giảm
$597/month above comfortable ceiling
Phán quyết
Current purchase is not survivable at 30% income drop
Làm thế nào để đọc cái này:
Ở mức thu nhập đầy đủ, người mua này nằm trong TDSR (giới hạn 49,9% so với 55%) và ngân hàng sẽ phê duyệt khoản vay. Nhưng mức giảm thu nhập 30% - thực tế đối với người lao động hợp đồng, người kiếm tiền dựa trên hoa hồng hoặc bất kỳ ai phải đối mặt với việc bị cắt giảm - đã đẩy TDSR lên 71,3%. Đó là 16% trên giới hạn cứng. Người mua không có đệm. Bài kiểm tra căng thẳng khuyến nghị giảm giá mua xuống 1,3 triệu đô la (TDSR tồn tại ở mức 58,2% khi thu nhập giảm, vẫn quá cao) hoặc nhắm mục tiêu 1,1 triệu đô la (TDSR giảm xuống 51% khi thu nhập giảm - có thể sống sót). Phân tích này là bước kiểm tra quan trọng nhất mà một người mua căng thẳng có thể thực hiện: không chỉ "tôi có đủ tiền mua hôm nay không" mà còn "liệu tôi có thể sống sót qua một năm tồi tệ hay không".
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Thành thật về chi phí cơ hội — Khoản trả trước được giữ trong tài sản của bạn có thể kiếm được 5-7% trong danh mục đầu tư đa dạng. Máy tính tính đến yếu tố này.
Giá thuê dự án tăng — Giá thuê ở Singapore có thể tăng 3-5% mỗi năm. Nếu bạn thuê dài hạn, điều này sẽ tăng lên đáng kể.
Những cạm bẫy phổ biến
Thành kiến về mặt cảm xúc — Hầu hết mọi người đều có sở thích sở hữu mạnh mẽ về mặt cảm xúc. Hãy để những con số hướng dẫn bạn chứ không phải cảm giác.
Giả sử việc tăng giá được đảm bảo — Giá bất động sản có thể trì trệ hoặc thậm chí giảm trong nhiều năm. Kiểm tra mức tăng giá 0% và 2% để xem liệu việc mua có còn hợp lý hay không.
Câu hỏi thường gặp
Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Tỷ lệ kiểm tra sức chịu đựng của MAS đối với các khoản thế chấp là bao nhiêu?
MAS yêu cầu các ngân hàng đánh giá TDSR tài sản tư nhân ở mức lãi suất sàn tối thiểu là 4%, bất kể tỷ giá thị trường thực tế như thế nào. Đối với các khoản vay của HDB, mức sàn là 3,5%. Điều này có nghĩa là ngay cả khi bạn đảm bảo tỷ lệ liên kết với SORA là 3%, ngân hàng sẽ kiểm tra khả năng chi trả như thể tỷ lệ đó là 4%. Máy tính mặc định là 4% vì lý do này - nó phản ánh đánh giá thực tế của ngân hàng chứ không phải tỷ giá thị trường hiện tại.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
TDSR có bao gồm tất cả các khoản nợ của tôi không?
Đúng. TDSR (Tổng tỷ lệ xử lý nợ) bao gồm tất cả các nghĩa vụ nợ hàng tháng: khoản thế chấp mới, mọi khoản vay mua nhà hiện có, khoản vay mua ô tô, khoản vay sinh viên, khoản vay cá nhân và thanh toán thẻ tín dụng tối thiểu (thường là 3% số dư nợ). Nhập tất cả các nghĩa vụ hàng tháng hiện có vào trường "Nghĩa vụ hiện tại" để có được tính toán TDSR chính xác. Việc thiếu các nghĩa vụ sẽ phóng đại khả năng vay mượn của bạn.
Sự khác biệt giữa TDSR và MSR là gì?
TDSR (giới hạn 55%) áp dụng cho tất cả các khoản vay bất động sản - căn hộ tư nhân, HDB, thương mại. MSR (giới hạn 30%) là một ràng buộc bổ sung áp dụng cụ thể cho việc mua căn hộ HDB và Căn hộ cao cấp trong MOP. MSR có quy định hạn chế hơn - với cùng một mức thu nhập, MSR cho phép vay số tiền nhỏ hơn đáng kể. Đối với tổng thu nhập hàng tháng là $10K, TDSR cho phép thanh toán tổng nợ lên tới $5,500/tháng; MSR giới hạn khoản thanh toán riêng khoản vay HDB ở mức 3.000 USD/tháng.