Thuế đóng dấu Máy tính

Máy tính thuế Landed Stamp

Tính thuế trước bạ đối với việc mua bất động sản trên đất.

BSD -
ABSD ($) - tự động -
Tổng thuế tem -
Tỷ lệ hiệu quả -

Thuế trước bạ đối với việc mua bất động sản trên đất

Bài học chính

  • BSD on a $3M landed property is $104,600 — using the 2023 progressive rates (1%/2%/3%/4%/5%); at $5M, BSD is $204,600. Always use the current IRAS BSD tables, not flat-rate estimates.
  • Foreigners cannot buy landed residential property in Singapore (except Sentosa Cove) without SLA approval — this restriction applies to non-PR foreigners and is actively enforced.
  • ABSD for SC 2nd property is 20% — on a $4M landed, that is $800,000 in ABSD payable within 14 days of exercising the OTP. This must come from cash, not mortgage.
  • Decoupling (one spouse transfers their share to the other, leaving one owner "free" to buy the next property as a 1st property) is a strategy used to avoid ABSD on the second property — model this against the ABSD cost before deciding.
  • For PRs, SLA approval is required for all landed property purchases except Executive Condos and Sentosa Cove bungalows — approval is not guaranteed and adds time to the acquisition timeline.

Nó làm gì

Tính thuế trước bạ đối với việc mua bất động sản trên đất ở Singapore — biệt lập, song lập, sân thượng và nhà gỗ một tầng. Bao gồm BSD, ABSD theo hồ sơ người mua và những cân nhắc bổ sung đối với các giao dịch đã thực hiện.

Bạn có thể tìm thấy máy tính này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

Thuế đóng dấu tài sản trên đất tuân theo các bảng lũy ​​tiến BSD và ABSD giống như căn hộ — nhưng có một điểm khác biệt quan trọng: người nước ngoài thường bị cấm mua bất động sản trên đất ở Singapore theo Đạo luật Sở hữu Nhà ở, ngoại trừ ở Sentosa Cove hoặc với sự chấp thuận của SLA. Một số trường hợp ngoại lệ khiến thị trường đất liền bị hạn chế một cách hiệu quả đối với Công dân Singapore và (có sự chấp thuận) Thường trú nhân. Hiểu rõ thuế trước bạ đối với tài sản gắn liền với đất đai là điều cần thiết vì giá đất gắn liền với đất thường là 2 triệu–8 triệu USD — tính riêng BSD là 84.600–369.600 USD, một chi phí mua lại vật chất.

Con số quan trọng nhất mà công cụ tính toán này tiết lộ là tổng thuế trước bạ phải trả cho giao dịch mua đất cụ thể của bạn — kết hợp BSD và ABSD cho hồ sơ người mua của bạn. Đối với một SC mua bất động sản đầu tiên của họ với giá 3 triệu đô la (giá nhà liền kề phổ biến ở D21), BSD là 104.600 đô la (không có ABSD cho tài sản thứ nhất của SC). Đối với một SC mua một tài sản thứ 2 trị giá 3 triệu USD, tổng thuế trước bạ là 704.600 USD (104.600 USD BSD + 20% ABSD 20% 600.000 USD). ABSD 600.000 USD là một chi phí bổ sung đáng kể phải được tài trợ bằng tiền mặt — nó không thể được đưa vào thế chấp.

Sai lầm phổ biến nhất là người mua không tính đến ABSD khi nâng cấp từ căn hộ lên đất liền mà không bán căn hộ trước. 20% ABSD đối với tài sản dân cư thứ hai áp dụng cho đất đã hạ cánh giống hệt như đối với căn hộ. Một người nâng cấp nắm giữ một căn hộ trị giá 1,5 triệu đô la, mua một bất động sản đã được xây dựng trên đất trị giá 4 triệu đô la mà không bán căn hộ đó trước, phải trả 800.000 đô la bằng ABSD - chuyển khoản mua 4 triệu đô la thành tổng chi phí mua lại là 4,8 triệu đô la. Công cụ tính toán nêu rõ nghĩa vụ pháp lý ABSD này trước khi ký OTP.

Hãy sử dụng công cụ tính toán này cùng với Máy tính tổng chi phí mua lại và Máy tính tách rời tài sản để lập kế hoạch toàn diện cho chiến lược mua đất của bạn.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách tính thuế trước bạ bất động sản" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • ️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

SC mua bất động sản đầu tiên với giá 3 triệu USD: Tính toán BSD

Đầu vào
Giá mua
$3,000,000
Hồ sơ người mua
SC — 1st residential property
Loại tài sản
Terrace house (freehold)
Áp dụng ABSD?
No (SC 1st property exempt)
Kết quả
BSD
$104,600 (progressive: 1%/2%/3%/4%/5%)
ABSD
$0
Tổng thuế tem
$104,600 (3.49% of purchase price)
Tiền mặt cần thiết cho thuế trước bạ
$104,600 (cannot be in mortgage)

Làm thế nào để đọc cái này: Một SC mua bất động sản đầu tiên của họ với giá 3 triệu USD sẽ trả 104.600 USD bằng BSD - 3,49% giá mua. Khoản tiền này phải được thanh toán trong vòng 14 ngày kể từ ngày thực hiện OTP. Đối với một ngôi nhà liền kề ở D21–D23, đây là giao dịch mua bất động sản đầu tiên tiêu chuẩn không có ABSD. Người mua phải tài trợ 104.600 USD bằng BSD từ tiền mặt hoặc CPF OA (không thể bao gồm BSD trong khoản thế chấp). Ngoài khoản trả trước 25% ($750.000), tổng chi phí trả trước là khoảng $854.600 - minh họa tại sao tài sản trên đất cần tiết kiệm thanh khoản cao hơn đáng kể so với các căn hộ có giá tương đương.

Trình nâng cấp SC, thuộc tính thứ hai: Tác động của ABSD đến chiếc bán D trị giá 4 triệu đô la

Đầu vào
Giá mua
$4,000,000
Hồ sơ người mua
SC — 2nd residential property (still owns condo)
Tài sản hiện tại
$1.8M condo (held, not sold yet)
Áp dụng ABSD?
Yes — 20% on 2nd residential property
Kết quả
BSD
$139,600
ABSD (20%)
$800,000
Tổng thuế tem
$939,600 (23.5% of purchase price)
Miễn trừ ABSD (nếu căn hộ được bán trong vòng 6 tháng)
$800,000 refundable if 1st property sold in time

Làm thế nào để đọc cái này: Người nâng cấp phải đối mặt với khoản thuế trước bạ là 939.600 USD - hơn 23% giá mua. 800.000 đô la ABSD phải được trả trước bằng tiền mặt trong vòng 14 ngày kể từ ngày thực hiện OTP, sau đó được hoàn lại nếu căn hộ được bán trong vòng 6 tháng. Điều này đòi hỏi người mua phải có sẵn 800.000 USD tiền mặt dưới dạng thả nổi tạm thời - một yêu cầu thanh khoản đáng kể. Nếu việc bán căn hộ bị trì hoãn quá 6 tháng (phổ biến ở các thị trường chậm), ABSD sẽ có hiệu lực vĩnh viễn. Công cụ tính toán làm cho yêu cầu về dòng tiền này trở nên rõ ràng: người nâng cấp cần 800.000 USD + 139.600 USD BSD + 1.000.000 USD thanh toán trước = 1.939.600 USD tiền thanh khoản trước khi thực hiện OTP.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Đánh giá thấp ABSD đối với tài sản thứ hai — Nhiều người nâng cấp dự định bán căn hộ của họ sau khi mua bất động sản trên đất liền với mong muốn được miễn trừ ABSD. Việc miễn trừ chỉ được thực hiện trong những điều kiện cụ thể và yêu cầu bán tài sản đầu tiên trong vòng 6 tháng kể từ khi mua tài sản thứ hai. Nếu thời hạn trôi qua, ABSD sẽ được thanh toán đầy đủ mà không được miễn giảm.
  • Giả sử trạng thái PR cấp các quyền giống như SC — PR phải được phê duyệt SLA trước khi mua bất động sản nhà ở trên đất. Quá trình phê duyệt không tự động và có thể mất vài tuần. Người mua PR nên tính thời gian phê duyệt này vào thời hạn thực hiện OTP của họ.
  • Tính sai BSD khi sử dụng giá căn hộ dân cư — BSD trên tất cả tài sản nhà ở sử dụng cùng một bảng lũy ​​tiến. Các lỗi thường gặp bao gồm sử dụng tỷ giá BSD cũ (trước năm 2023) hoặc áp dụng tỷ giá cố định thay vì tính lũy tiến. Mức 5% trên 1,5 triệu đô la (được giới thiệu vào năm 2023) bổ sung đáng kể vào BSD đối với các tài sản đã hạ cánh trên 3 triệu đô la.

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
Người nước ngoài có thể mua bất động sản ở Singapore không?
Nói chung là không. Theo Đạo luật Sở hữu Nhà ở, người nước ngoài không được mua nhà ở tại Singapore mà không có sự chấp thuận của SLA. Các trường hợp ngoại lệ bao gồm: (1) Nhà gỗ Sentosa Cove — người nước ngoài có thể mua với sự chấp thuận của LDAU. (2) Các tầng đất liền (ví dụ: nhà cụm, nhà phố đang phát triển) - một số mở cửa cho người nước ngoài. (3) PR có thể nộp đơn xin SLA phê duyệt, được cấp có chọn lọc. Người nước ngoài nên xác minh phân loại tài sản với SLA và luật sư của họ trước khi thực hiện OTP.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Việc miễn giảm ABSD hoạt động như thế nào đối với người nâng cấp?
Các cặp vợ chồng SC/PR mua căn nhà thứ hai trong khi vẫn sở hữu căn nhà đầu tiên có thể yêu cầu miễn trừ ABSD nếu họ bán căn nhà đầu tiên trong vòng 6 tháng kể từ lần mua thứ hai (đối với những căn nhà đã hoàn thiện) hoặc trong vòng 6 tháng kể từ TOP (đối với những căn nhà đang được xây dựng). ABSD phải được thanh toán trước và được hoàn lại sau khi việc xử lý tài sản đầu tiên được xác nhận với IRAS. Việc miễn giảm chỉ dành cho các cặp vợ chồng SC/PR đã kết hôn - những người độc thân và các tổ chức không đủ điều kiện.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách so sánh căn hộ mới ra mắt và căn hộ bán lại Bài báo Cách kiểm tra tính đủ điều kiện của EC Bài báo Cách tính thuế bán lại HDB Bài báo Cách lập kế hoạch đếm ngược MOP của bạn Bài báo Cách kiểm tra tính đủ điều kiện nhận trợ cấp HDB Máy tính Cách tính thuế trước bạ (BSD + ABSD)
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.