Pháp sư thế chấp Máy tính

Thuật sĩ mua tài sản

Hướng dẫn từng bước để hiểu chi phí mua bất động sản và khả năng hội đủ điều kiện của bạn.

1 2 3 4

Bước 1: Hồ sơ của bạn

Trình hướng dẫn sẵn sàng mua hàng từng bước

Bài học chính

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

Nó làm gì

Trả lời một số câu hỏi đơn giản về thu nhập, mức độ chấp nhận rủi ro và kế hoạch tài sản của bạn và nhận được đề xuất thế chấp được cá nhân hóa. Trình hướng dẫn phân tích TDSR, MSR, LTV và độ nhạy lãi suất để đề xuất cơ cấu khoản vay tối ưu cho trường hợp của bạn.

Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.

Tại sao nó quan trọng

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

Nó hoạt động như thế nào

  • Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 47 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
  • Chọn công cụ tính — Chọn "Cách sử dụng Công cụ đề xuất thế chấp" từ danh sách công cụ tính toán. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
  • ️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
  • Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Các kết quả chính được hiển thị trong thẻ KPI và biểu đồ cập nhật khi bạn điều chỉnh đầu vào.
  • Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
  • So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.

Ví dụ

Người mua SC lần đầu: Căn hộ tư nhân trị giá 1,5 triệu USD

Đầu vào
Hồ sơ người mua
Singapore Citizen, 1st property
Giá mua
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
Thu nhập hàng tháng
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / Tiền mặt
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
Kết quả
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
Khoản vay tối đa (75% LTV)
$1,125,000
Tổng số tiền cần thiết
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

Làm thế nào để đọc cái này: Đối với một Công dân Singapore lần đầu mua một căn hộ tư nhân, những con số này có vẻ có thể quản lý được. ABSD bằng 0, BSD là 44.600 USD khi mua 1,5 triệu USD (được tính theo thang BSD theo cấp độ) và khoản vay tối đa ở mức 75% LTV là 1.125.000 USD. Khoản trả trước 375.000 USD còn lại có thể đến từ CPF OA (lên tới 200.000 USD) và tiền mặt, còn lại 175.000 USD sẽ được tài trợ từ tiền mặt. Kết hợp với thành phần tiền mặt 5% bắt buộc ($75.000) và BSD ($44.600) và phí pháp lý (~$5.000), số tiền chi ra là khoảng 94.600 USD — nằm trong khoảng 150.000 USD tiền mặt hiện có. Khoản trả nợ hàng tháng ở mức 3,5% trong 25 năm với số tiền 1.125.000 USD là khoảng 5.618 USD, chiếm 56% tổng thu nhập, ngang bằng mức trần TDSR. Người mua này đủ tiêu chuẩn nhưng gần như không có nguồn đệm tài chính nếu lãi suất tăng; thu nhập 10.000 USD/tháng với 375 USD trong quỹ TDSR hàng tháng là rất ít.

SC Nâng cấp: Bán HDB để mua tài sản cá nhân thứ hai

Đầu vào
Hồ sơ người mua
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
Giá mua
$1,800,000 (freehold condo)
Thu nhập hàng tháng
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / Tiền mặt
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
Kết quả
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
Khoản vay tối đa (45% LTV)
$810,000
Tổng số tiền cần thiết khi hoàn thành
$504,600 (before HDB sale proceeds)

Làm thế nào để đọc cái này: Kịch bản này minh họa cái bẫy nâng cấp mà nhiều người Singapore rơi vào. 20% ABSD đối với tài sản thứ hai là 360.000 USD - đến hạn trong vòng 14 ngày kể từ ngày thực hiện OTP - và phải được thanh toán bằng tiền mặt (không phải CPF). Người mua có 300.000 đô la tiền mặt, thiếu 60.000 đô la riêng ABSD, trước khi tính khoản thanh toán trước 5% bắt buộc bằng tiền mặt (90.000 đô la), BSD (54.600 đô la) và phí pháp lý. Tổng số tiền mặt cần thiết khi hoàn thành là khoảng 504.600 USD so với 300.000 USD hiện có - mức thiếu hụt là 204.600 USD. Giải pháp tiêu chuẩn là bán HDB trước (hoặc đồng thời), nhưng thời gian từ khi bán HDB đến khi hoàn thiện căn hộ phải được điều phối cẩn thận, vì ABSD vẫn phải trả vào ngày mua bất kể HDB đã được bán hay chưa. Việc miễn trừ ABSD cho những người nâng cấp (bán HDB trong vòng 6 tháng kể từ khi mua căn hộ) giải quyết một phần vấn đề này - trình hướng dẫn này gắn cờ tùy chọn đó và hướng dẫn bạn xác nhận tính đủ điều kiện với IRAS.

Mẹo & cạm bẫy

Lời khuyên của chuyên gia

  • Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.

Những cạm bẫy phổ biến

  • Đưa ra lời đề nghị trước khi chạy trình hướng dẫn. Phí tùy chọn 1% đối với tài sản trị giá 1,5 triệu USD là 15.000 USD — không hoàn lại nếu bạn không thể hoàn thành. Nhiều người mua thanh toán quyền chọn, sau đó phát hiện ra trong quá trình thẩm định rằng ABSD khiến giao dịch không thể chấp nhận được hoặc TDSR bị vi phạm khi ngân hàng chính thức đánh giá thu nhập của họ. Trình hướng dẫn mất chưa đầy ba phút và hiển thị bất kỳ trình hiển thị nào trước khi bạn cam kết một đô la.
  • Quên rằng tiền lãi tích lũy CPF sẽ làm giảm số tiền bán ròng. Khi bạn sử dụng CPF OA cho khoản trả trước và trả góp hàng tháng, Hội đồng CPF sẽ tính lãi tích lũy ở mức 2,5% mỗi năm trên số tiền được rút. Bạn phải hoàn trả tiền gốc cộng với tất cả tiền lãi tích lũy khi bán. Trên 200.000 đô la CPF được sử dụng trong 10 năm, tiền lãi tích lũy là khoảng 56.000 đô la - nghĩa là số tiền mặt thực tế của bạn từ việc bán hàng thấp hơn 56.000 đô la so với bạn mong đợi. Trình hướng dẫn tính đến điều này trong ước tính số tiền thu được ròng.
  • Giả sử LTV giống nhau áp dụng cho tài sản thứ hai và thứ ba. Đối với tài sản riêng thứ nhất, LTV lên tới 75%. Đối với khoản vay nhà ở chưa thanh toán thứ hai, LTV giảm xuống 45%. Đối với khoản vay thứ ba hoặc tiếp theo, tỷ lệ này là 35%. Điều này có nghĩa là yêu cầu đóng góp bằng tiền mặt và CPF sẽ tăng mạnh: nâng cấp từ HDB lên một căn hộ trị giá 2 triệu đô la trong khi vẫn giữ khoản vay HDB yêu cầu khoản đóng góp trả trước 55% (1,1 triệu đô la từ vốn tự có), chứ không phải mức 25% mà hầu hết người mua giả định. Trình hướng dẫn tính toán cấp LTV chính xác dựa trên số khoản vay hiện tại của bạn.

Câu hỏi thường gặp

Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì bạn nhập — thu nhập, tiền tiết kiệm, số lượng tài sản hoặc bất kỳ thông tin cá nhân nào khác — được truyền đến máy chủ của chúng tôi hoặc được lưu trữ ở bất kỳ đâu. Bạn có thể đóng tab và thông tin đầu vào của bạn sẽ bị xóa.
ABSD là gì và tôi sẽ phải trả bao nhiêu?
Thuế trước bạ của người mua bổ sung (ABSD) là một khoản phụ phí cộng với Thuế trước bạ của người mua (BSD), được áp dụng dựa trên tình trạng cư trú của bạn và số lượng tài sản bạn đã sở hữu. Kể từ năm 2024: Công dân Singapore trả 0% cho tài sản đầu tiên của họ, 20% cho tài sản thứ hai, 30% cho tài sản thứ ba trở lên. PR trả 5% cho lần đầu tiên, 30% cho lần thứ hai trở lên. Người nước ngoài phải trả 60% cho bất kỳ giao dịch mua nào. Các mức giá này do IRAS đặt ra và có thể thay đổi — trình hướng dẫn sử dụng các mức giá được công bố hiện tại.
TDSR là gì và nó giới hạn khoản vay của tôi như thế nào?
Tổng Tỷ lệ Trả nợ (TDSR) giới hạn tất cả các khoản trả nợ hàng tháng - bao gồm khoản thế chấp mới, khoản vay mua ô tô, khoản thanh toán tối thiểu bằng thẻ tín dụng và bất kỳ nghĩa vụ trả góp nào khác - ở mức 55% tổng thu nhập hàng tháng. Đối với người mua kiếm được 10.000 USD mỗi tháng, tổng số nợ tối đa là 5.500 USD. Nếu bạn hiện có khoản vay mua ô tô trị giá 800 USD/tháng thì chỉ có 4.700 USD để trả nợ thế chấp, với lãi suất 3,5% trong 25 năm hỗ trợ khoản vay tối đa khoảng 884.000 USD. TDSR được ngân hàng của bạn đánh giá tại thời điểm nộp đơn xin vay chính thức bằng cách sử dụng tỷ lệ stress-test ít nhất là 4%.
Tôi có thể sử dụng CPF để thanh toán khoản đặt cọc cho tài sản riêng không?
Có, nhưng với một hạn chế quan trọng: đối với tài sản tư nhân, tối thiểu 5% giá mua phải được thanh toán bằng tiền mặt - CPF không thể thay thế thành phần tiền mặt này. Phần còn lại của khoản trả trước (tối đa 20% cho tài sản đầu tiên, nhiều hơn cho tài sản tiếp theo) có thể đến từ Tài khoản thông thường CPF của bạn. Việc sử dụng CPF cũng phải tuân theo Giới hạn Định giá (VL) và Giới hạn Rút tiền (WL): bạn có thể sử dụng CPF lên đến VL (giá mua hoặc định giá, tùy theo mức nào thấp hơn) và cao hơn mức đó lên tới WL (120% VL) đối với tài sản cho thuê trong 99 năm với đủ số tiền thuê còn lại.
Trình hướng dẫn xử lý việc loại bỏ ABSD của bản nâng cấp HDB như thế nào?
Công dân Singapore sở hữu HDB và mua tài sản tư nhân phải chịu trách nhiệm trả trước 20% ABSD. Tuy nhiên, nếu họ bán HDB của mình trong vòng 6 tháng kể từ ngày mua tài sản tư nhân (hoặc ngày Giấy phép chiếm đóng tạm thời cho các lần ra mắt mới, tùy theo thời điểm nào muộn hơn), họ sẽ đủ điều kiện để được miễn trừ ABSD - về cơ bản là hoàn lại 20%. Trình hướng dẫn sẽ gắn cờ tùy chọn xóa bỏ này khi hồ sơ của bạn là Công dân Singapore có chính xác một HDB hiện có. Lưu ý rằng bạn vẫn phải có tiền mặt để thanh toán ABSD tại thời điểm mua hàng; sự thuyên giảm được yêu cầu sau đó. Xác minh tính đủ điều kiện cụ thể của bạn với IRAS trước khi dựa vào nó trong kế hoạch tài chính của bạn.

Tài nguyên liên quan

Bài báo Cách tính tiền thu được từ việc bán hàng Bài báo Cách chọn nhà thiết kế nội thất ở Singapore Bài báo Quy tắc cải tạo căn hộ ở Singapore - Những gì bạn có thể và không thể làm Bài báo Trung tâm hướng dẫn chính sách và thị trường bất động sản Singapore Bài báo Trung tâm hướng dẫn cuộc sống chung cư Singapore Máy tính Cách kiểm tra khả năng chi trả của TDSR và MSR
Tuyên bố miễn trừ trách nhiệm: Các số liệu hiển thị chỉ là ước tính cho mục đích lập kế hoạch. Tỷ giá, quy tắc và số lượng trợ cấp thay đổi thường xuyên - hãy xác minh với ngân hàng, HDB hoặc cố vấn tài chính được cấp phép của bạn trước khi hành động.