So sánh việc mua và thuê với phân tích chi phí chi tiết trong thời gian nắm giữ của bạn.
Giải thích về lịch trình trả nợ từng bước
Bài học chính
Hold all variables constant except property type — change only the segment (CCR/RCR/OCR) or tenure (freehold/leasehold) to isolate its financial impact.
A CCR property at the same budget as OCR will show lower yield but potentially stronger absolute appreciation — the trade-off is explicit in the side-by-side comparison.
New launch vs resale at identical PSF is rarely apples-to-apples: new launches have under-construction risk, progressive payment, and no rental income until TOP.
Run the comparison at your actual expected holding period — the winner at Year 5 may be different from the winner at Year 10 due to transaction cost amortisation.
The calculator assumes identical appreciation rates across segments unless you override — adjust the appreciation assumption for each property type based on historical data.
Nó làm gì
CCR hay OCR? Quyền sở hữu toàn quyền hay quyền thuê? Ra mắt mới hay bán lại? So sánh tối đa năm loại hình đầu tư bất động sản cạnh nhau bằng cách sử dụng các giả định giống hệt nhau. Xem phân khúc nào mang lại ROI, dòng tiền và mức tăng vốn tốt nhất cho ngân sách và thời gian nắm giữ của bạn.
Bạn có thể tìm thấy công cụ tính toán này trong tab Máy tính trên ShiokNest. Nó cập nhật kết quả ngay lập tức khi bạn điều chỉnh thông tin đầu vào — không phải chờ đợi, không cần tải lại trang.
Tại sao nó quan trọng
Quyết định về tài sản thường dựa trên cảm tính, lời giới thiệu của người môi giới hoặc thứ bạn bè đã mua. Nhưng các loại tài sản, phân khúc và quyền sở hữu khác nhau sẽ tạo ra những kết quả tài chính khác nhau đáng kể. Máy tính này quan trọng vì:
Nó hoạt động như thế nào
Điều hướng đến Máy tính — Nhấp vào tab "Máy tính" trong thanh điều hướng ShiokNest. Tất cả 26 máy tính được nhóm lại theo mục đích để dễ dàng truy cập.
Chọn máy tính — Chọn "Cách so sánh các loại hình đầu tư cạnh nhau" từ danh sách máy tính. Bạn sẽ thấy các giá trị mặc định đã được tải sẵn để bạn có thể khám phá ngay.
️ Nhập giá trị của bạn — Thay thế giá trị mặc định bằng số của riêng bạn. Các trường chính là:
Xem lại kết quả — Máy tính cập nhật ngay lập tức khi bạn thay đổi bất kỳ thông tin đầu vào nào. Bảng so sánh hiển thị ROI, dòng tiền, lãi vốn và tổng lợi nhuận cho từng loại tài sản cạnh nhau.
Chạy kịch bản giả định — Đây là nơi chứa đựng sức mạnh thực sự. Thay đổi một biến tại một thời điểm để xem tác động của nó. Ví dụ: hãy thử tăng lãi suất thêm 1% hoặc kéo dài thời gian nắm giữ của bạn thêm 5 năm. Lưu ý kết quả thay đổi như thế nào.
So sánh và quyết định — Chạy 2-3 kịch bản khác nhau và ghi lại kết quả. Điều này mang lại cho bạn nhiều kết quả để bạn đưa ra quyết định thay vì chỉ dựa vào một dự báo duy nhất.
Ví dụ
Căn hộ trị giá 1,5 triệu USD: mua và thuê trong thời gian nắm giữ 10 năm – bên nào thắng?
Đầu vào
Giá mua
$1,500,000
Hồ sơ người mua
Singapore Citizen — 1st property
Khoản vay
$1,125,000 at 3.5%, 25yr (LTV 75%)
Tiền thuê thay thế
$3,500/month
Thời gian nắm giữ
10 years
Đánh giá cao hàng năm
3% | Rent growth: 3% p.a.
Kết quả
Tổng chi phí mua (10 năm)
~$1,287,000 (mortgage + fees + upkeep)
Tổng chi phí thuê (10 năm)
~$488,000 (growing at 3% p.a.)
Giá trị tài sản ở năm thứ 10
~$2,016,000 (+34.4%)
Mua lợi thế
Buy wins by ~$341,000 net at Year 10
Làm thế nào để đọc cái này:
Thoạt nhìn, tiền thuê có vẻ rẻ hơn - 488 nghìn đô la so với 1,29 triệu đô la trong tổng số tiền chi ra trong 10 năm. Nhưng việc mua có thành phần tăng vốn: tài sản trị giá 1,5 triệu đô la tăng lên 2,02 triệu đô la và khoản nợ tồn đọng vào Năm thứ 10 là khoảng 861 nghìn đô la, để lại vốn chủ sở hữu ròng là 1,16 triệu đô la. So sánh giữa tiền thuê và tiền mua phải bao gồm những gì người thuê thực hiện với khoản trả trước ($375K + BSD) mà họ không triển khai vào tài sản. Nếu người thuê nhà đầu tư số vốn đó với lãi suất 4% hàng năm, họ sẽ tích lũy được khoảng $560K. Trừ tiền thuê đã trả ($488K) sẽ có khoảng $72K phía trước. So với vị thế vốn sở hữu ròng của người mua, việc mua vẫn thắng ~ $341K trong 10 năm theo các giả định này - nhưng biên độ thu hẹp đáng kể khi bao gồm chi phí cơ hội. Máy tính làm cho sự đánh đổi này trở nên rõ ràng trong một chế độ xem duy nhất.
Giữ ngắn hạn (5 năm): khi thuê nhịp mua ở mức 1,5 triệu đô la
Rent wins by ~$47,000 when opportunity cost included
Làm thế nào để đọc cái này:
Trong 5 năm, việc mua một bất động sản trị giá 1,5 triệu USD với lãi suất 3,5% trên giấy tờ có vẻ hấp dẫn - bất động sản đó tăng giá lên tới 1,74 triệu USD. Nhưng bức tranh đầy đủ bao gồm BSD trả trước (~ 44.600 đô la cho tài sản đầu tiên của SC), lãi suất thế chấp 5 năm (~ 187 nghìn đô la), phí chung cư, thuế tài sản, bảo hiểm và 2% chi phí bán hàng khi xuất cảnh (~ 34.800 đô la). Tổng dòng tiền ra của chủ sở hữu đạt ~ $791K. So với 225 nghìn đô la tiền thuê tích lũy, người mua dường như đã chi nhiều hơn nhiều - nhưng vẫn nắm giữ tài sản trị giá 1,74 triệu đô la với vốn chủ sở hữu ~ 930 nghìn đô la. Sự so sánh quan trọng: khoản trả trước của người thuê nhà được đầu tư ở mức 4% tăng lên ~ $456K. Tiền thuê đã trả tổng cộng là 225 nghìn đô la, khiến người thuê có trước ~ 231 nghìn đô la tài sản lưu động. So với khoản tiền mặt ~ $178K mà người mua kiếm được (sau khi hoàn trả số dư khoản vay), người thuê sẽ thắng ~ $47K vào Năm thứ 5. Điểm hòa vốn xuất hiện vào khoảng Năm 7–8 - máy tính xác định chính xác điểm giao nhau này để bạn có thể khớp nó với kế hoạch cuộc sống thực tế của mình.
Mẹo & cạm bẫy
Lời khuyên của chuyên gia
Sử dụng các giả định thực tế — Giá căn hộ ở Singapore trong lịch sử tăng trung bình 2-4% mỗi năm. Tránh những dự đoán quá lạc quan. Khi nghi ngờ, hãy sử dụng 3% làm mức cơ bản.
Giữ một biến mỗi lần — Chỉ thay đổi loại/vị trí bất động sản trong khi vẫn giữ nguyên giá, thời hạn sử dụng và giá. Điều này cô lập tác động của sự lựa chọn của bạn.
Đừng quên các yếu tố về lối sống — Các con số có thể thiên về OCR, nhưng nếu văn phòng của bạn nằm ở khu trung tâm thành phố, chi phí đi lại và thời gian sẽ ảnh hưởng đến quyết định của bạn.
Những cạm bẫy phổ biến
So sánh táo với cam — Đơn vị CCR trị giá 1,5 triệu đô la và đơn vị OCR trị giá 1,5 triệu đô la là những thuộc tính rất khác nhau. Hãy chắc chắn rằng sự so sánh phản ánh những gì bạn thực sự muốn sống hoặc đầu tư vào.
Câu hỏi thường gặp
Dữ liệu của tôi có được lưu không?
Không. Tất cả các tính toán chạy hoàn toàn trong trình duyệt của bạn. Không có gì được lưu trữ trên máy chủ của chúng tôi hoặc chia sẻ với bên thứ ba.
"Tiền mặt có sẵn" ảnh hưởng gì đến việc tính toán?
Tiền mặt sẵn có thể hiện số vốn mà người thuê nhà sẽ đầu tư thay vì sử dụng nó như một khoản trả trước. Máy tính lập mô hình mức tăng vốn này theo Tỷ lệ hoàn vốn đầu tư mà bạn chỉ định, tạo ra sự so sánh chi phí cơ hội. Nếu bạn có sẵn 600.000 đô la và mua một bất động sản, bạn sẽ mất số tiền lãi mà lẽ ra 600.000 đô la sẽ kiếm được trong danh mục đầu tư. Đây là cốt lõi của việc so sánh tiền thuê và mua - lợi nhuận từ tài sản phải vượt qua việc sử dụng số vốn đó để biện minh cho việc mua.
Tôi có thể lưu kết quả của mình không?
Đăng nhập để lưu các tình huống vào trang tổng quan của bạn hoặc sử dụng nút chia sẻ để sao chép URL mã hóa thông tin đầu vào của bạn.
Tại sao giá thuê thường có vẻ rẻ hơn trong 5 năm đầu?
Việc mua có chi phí trả trước lớn - BSD (1–6% giá mua), phí pháp lý và hoa hồng đại lý - phải được khấu hao trong thời gian nắm giữ. Trong 5 năm đầu tiên, những chi phí này ảnh hưởng nặng nề đến vị thế ròng của người mua. Từ Năm 6–8 trở đi, việc tăng vốn và loại bỏ rủi ro SSD thường chuyển lợi thế sang mua. Sự giao nhau chính xác phụ thuộc vào giá mua của bạn, tỷ lệ tăng giá và lợi tức cho thuê của tài sản thay thế - máy tính vẽ biểu đồ rõ ràng về năm giao nhau.
Máy tính có tính đến ABSD không?
Đúng. Bộ chọn Hồ sơ người mua xác định tỷ lệ BSD và ABSD nào áp dụng cho giá mua. Công dân Singapore mua bất động sản đầu tiên chỉ phải trả BSD (tỷ lệ lũy tiến lên tới 6%). Tài sản thứ 2 bổ sung 20% ABSD; thứ 3 cộng thêm 30%. Thường trú nhân trả 5% ABSD cho tài sản đầu tiên của họ. Người nước ngoài đóng 60%. Các khoản thuế trước bạ này được bao gồm trong tổng chi phí bên mua, giúp việc so sánh trở nên chính xác đối với hồ sơ cụ thể của bạn. ABSD làm tăng đáng kể chi phí mua đối với người mua bất động sản thứ 2 - công cụ tính toán thể hiện rõ điều này.