Lợi nhuận trong thời gian nắm giữ

The Holding Returns phân tích lợi nhuận vốn thực hiện đối với tài sản nhà ở tư nhân ở Singapore bằng cách phân tầng các giao dịch dựa trên năm tài sản đó được mua ban đầu. Đối với mỗi nhóm thuần tập trong năm mua (ví dụ: "tất cả tài sản được mua trong năm 2010"), biểu đồ hiển thị sự phân bổ lợi nhuận danh nghĩa hàng năm khi bán lại — trung vị, phân vị thứ 25 và phân vị thứ 75 — vì vậy, bạn có thể hiểu không chỉ kết quả trung bình mà còn cả mức độ lan rộng của kết quả đối với các tài sản được mua trong năm đó. Trục hoành là năm mua hàng (từ năm 2000 đến nay) và trục tung là lợi nhuận danh nghĩa hàng năm. Bộ lọc cho phép bạn chọn một quận hoặc phân khúc thị trường cụ thể để xem hồ sơ trả lại thay đổi như thế nào theo vị trí.

Bạn có thể tìm thấy thông tin chi tiết này trên ShiokNest trong tab Thông tin chi tiết. Dữ liệu được lấy từ các cặp cảnh báo mua và bán lại URA trùng khớp — chỉ những giao dịch trong đó cả giao dịch mua ban đầu và giao dịch bán lại sau đó được ghi lại trong cơ sở dữ liệu mới được đưa vào, đảm bảo lợi nhuận thu được dựa trên các giao dịch khứ hồi thực tế thay vì ước tính được mô hình hóa. Tập dữ liệu không bao gồm các tài sản vẫn được nắm giữ (chưa bán lại), có nghĩa là những năm mua gần đây (2022–2025) sẽ có ít điểm dữ liệu cho đến khi những tài sản đó bắt đầu giao dịch trên thị trường thứ cấp. Thông tin chuyên sâu này kết hợp với Điểm khả năng sinh lời để phân tích cấp độ phát triển và Công cụ tính dòng tiền để lập mô hình lợi nhuận ròng từ chi phí tài chính.

Thông tin chi tiết quan trọng nhất từ ​​dữ liệu về lợi tức nắm giữ là thời điểm mua ảnh hưởng đáng kể đến kết quả như thế nào. Các tài sản được mua vào năm 2009 (thời kỳ đáy sau GFC) và được bán lại bất kỳ lúc nào trong giai đoạn 2012–2020 mang lại lợi nhuận danh nghĩa hàng năm trung bình là 8–14% — đặc biệt so với bất kỳ tiêu chuẩn loại tài sản nào. Các tài sản được mua vào thời kỳ đỉnh cao năm 2011 và bán lại sau 5–7 năm mang lại lợi nhuận trung bình là 0–2% hàng năm - cao hơn một chút so với lạm phát sau khi tính chi phí giao dịch. Biểu đồ này hiển thị mức độ nhạy cảm của năm mua hàng này trong toàn bộ chu kỳ lịch sử, do đó, bạn có thể xác định bất kỳ năm mua hàng lịch sử nào và hiểu những gì người mua trung bình thực sự nhận được.

Mức phân bổ lợi nhuận — hiển thị dải phân vị thứ 25 và 75 — cũng quan trọng không kém so với mức trung vị. Một năm mua hàng có lợi nhuận trung bình là 5% nhưng phân vị thứ 25 là -2% có nghĩa là khoảng 25% người mua trong nhóm đó bị mất tiền thực tế sau chi phí. Một năm mua hàng có phân vị thứ 25 là 3% và phân vị thứ 75 là 9% có mức phân bổ lợi nhuận tích cực và chặt chẽ - toàn bộ nhóm thuần tập đã làm khá tốt. Độ rộng của phân bổ cho bạn biết mức độ biến động về kết quả mà người mua phải đối mặt trong năm đó. Đây là thước đo rủi ro trên toàn thị trường trong giai đoạn đó chứ không phải là rủi ro lựa chọn cá nhân.

Đối với những người mua hiện tại, ứng dụng hữu ích nhất là điều chỉnh kỳ vọng cho nhóm thuần tập tham gia giai đoạn 2024–2026. Với mức PSF hiện tại, ABSD và chi phí giao dịch cũng như môi trường hạ nhiệt sau năm 2023, người mua năm 2024 sẽ cần thị trường cung cấp bao nhiêu lợi nhuận hàng năm để đạt được lợi nhuận tối thiểu có thể chấp nhận được? Dữ liệu về lợi nhuận nắm giữ cung cấp bối cảnh lịch sử: Thị trường nhà ở tư nhân của Singapore đã mang lại lợi nhuận danh nghĩa dương trong mỗi khoảng thời gian nắm giữ hơn 5 năm được tính từ những năm mua không cao điểm. Từ những năm mua cao điểm (2011, 2013), những người nắm giữ kỳ hạn 5 năm thường hầu như không hòa vốn trên danh nghĩa. Dữ liệu này xác định điểm vào hiện tại — không phải ở mức đỉnh như năm 2011, nhưng cũng không ở mức đáy năm 2009 — và giúp đặt ra kỳ vọng lợi nhuận thực tế cho khoảng thời gian đầu tư 5–10 năm.

Bộ lọc theo khu vực cho thấy sự khác biệt đáng kể theo khu vực trong việc nắm giữ lợi nhuận. Các quận CCR D9/D10/D11 cho thấy mức độ biến động lợi nhuận cao hơn (chênh lệch lớn hơn giữa phần trăm thứ 25 và 75) nhưng lợi nhuận trung bình cao hơn từ những năm mua đáy. Các quận D19/D20/D21 OCR cho thấy mức độ biến động lợi nhuận thấp hơn và lợi nhuận khiêm tốn nhất quán hơn. Đối với các nhà đầu tư không thích rủi ro đang tìm kiếm lợi nhuận ổn định thay vì tiềm năng vượt trội, hồ sơ lợi nhuận nắm giữ OCR trước đây mang lại sự phân bổ chặt chẽ hơn ngay cả khi mức trung bình thấp hơn 2–3 điểm phần trăm so với CCR từ những năm mua tương đương. Kết hợp với Thông tin chi tiết về xu hướng nhiệm kỳ để hiểu cách so sánh lợi nhuận nắm giữ của FH và 99 năm trong cùng một quận trong các khoảng thời gian tương đương.