全体スコア

En-Bloc Score のインサイトは、ShiokNest が追跡する 3,400 以上のすべてのコンドミニアムを、定量的な一括確率スコアによってランク付けします。このスコアは、敷地面積と土地利用率、リース残存数、ユニット数、最後の取引からの築年数、地区全体の頻度、GPR 上昇の可能性、開発年齢という 7 つの加重要素から計算された 0 ～ 100 の複合値です。プロパティは、スコア、判定 (高 / 中 / 低 / 非常に低い確率)、および主要な要因とともに並べ替え可能なリーグ テーブルに表示されます。地区、市場セグメント (CCR/RCR/OCR)、価格帯、および判定層でフィルタリングして、特定の全体的なリスクまたは機会プロファイルを持つ開発を見つけることができます。いずれかの開発をクリックすると、要因の詳細を含むフルスコアの内訳が開きます。

この洞察は ShiokNest の洞察 タブで見つけることができます。スコアは ShiokNest データベースから毎月事前に計算され、新しい取引や借地権データが追加されると再調整されます。総合スコアは、複合 ShiokNest スコア に寄与する 4 つのサブスコアの 1 つです。残りは、歩行可能性、投資可能性、収益性です。 ShiokNest Score Insight で総合的なランキングを確認するか、施設の決定においてブロック全体の確率が主な考慮事項である場合は、このページを使用してください。

一括再開発は、個人の不動産所有者にとってシンガポール最大の単一取引の棚ぼたをもたらしました。また、開発にプレミアムを支払った購入者にとっては、その後一方的な一括売却を受け、予想を下回る収益で撤退を余儀なくされた最も痛ましい驚きの一部をもたらしました。 2007 年のファーラー コート全体 (13 億 3,900 万ドル、ユニットあたり約 150 万ドル) と 2017 年のノーマントン パーク全体 (8 億 3,010 万ドル) が上値を示しています。マイナス面は、ライフスタイルや立地を考慮して 200 ～ 300 ドルの PSF プレミアムで開発物件を購入すると、再取得コストではなく敷地の土地代を評価する共同販売オファーを受け取るだけであることです。その結果、収益は同等の代替物件の購入コストをカバーできません。

全体スコアで最も重要なシグナルはGPR 上昇の可能性要素です。これは、開発の現在の総敷地率の利用率と、法規制に基づく最大許容 GPR との比率であるGPR 上昇の可能性です。 URA Master Plan. 2.8 倍の GPR に区画された敷地に 1.4 倍の GPR で建設された開発には、2 倍の再開発の可能性があります。開発者は、既存の 200 ユニットの開発を約 400 ユニットに置き換えることができます。この上昇こそが集団売却の経済性を魅力的なものにし、土地入札価格の下限を設定するものである。住宅需要が旺盛な地区で GPR 上昇率が高い開発は、ブロック全体のターゲットとなる可能性が最も高く、データベース内のすべての開発についてこれがスコアによって定量化されます。

リース残存係数は特に注目に値します。残り40～60年の借地権開発は「高い確率で」一括して行われる時期にある。借地権の劣化が加速し、所有者が撤退圧力の増大に直面するには十分短いが、敷地がまだ実行可能な開発価値を有するには十分長い。撤退計画に一括売却の可能性を織り込んでいないこのような開発の所有者は、決定まで 2 か月以内に一括売却通知を受け取る可能性があります。このスコアは、老朽借地権の現在の所有者が一括売却アプローチの可能性を理解し、それに応じて計画を立てるのに役立ちます。つまり、事前に賛成票を投じて代替住宅を調達する準備をするか、敷地が公正な地価で売却されていない場合に低価格のオファーを阻止する準備をするかのいずれかです。

買い手にとって、一括スコアはリスク管理ツールです。高いスコアを純粋に肯定的（開発が乗っ取られる可能性があり撤退を余儀なくされることを意味する）や純粋に否定的（危険性があることを意味する）と見るべきではありません。購入価格を上回る棚ぼたを受け取ります）。アクティブな監視が必要な信号です。 18 か月でスコアが 42 から 67 に上昇した開発は、周辺地域の再開発とリース期間の短縮に伴う GPR 上昇率の改善を反映しており、現在の所有者が注目するに値します。この分析情報を 3D 建物マップと組み合わせて GPR コンテキストを視覚的に評価し、保有収益インサイトと組み合わせて、元の購入価格に対する公正な収益を表すために一括販売で何を実現する必要があるかを推定します。