GCB Wealth Test 電卓
GCB ウェルス テスト
グッドクラスのバンガローを所有するために必要な富、現金、保有コストを見積もる
推奨される最低純資産
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購入時に必要な現金
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買主印紙税 (BSD)
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追加購入者印紙税 (ABSD)
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年間保有コスト
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ホールド終了時の予測値
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予測純ROI
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ベンチマークゲイン (S&P 500 の同じドル)
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GCB とベンチマーク スプレッド
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純資産に関するアドバイザリー
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所有資格
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GCB ウェルス テストの実行方法
重要なポイント
- 推奨される流動純資産は、目標 GCB 価格の 1.5 倍です。これには、頭金、印紙税、弁護士費用、12 か月の営業準備金が含まれます。
- 3,000 万ドルの GCB の購入時現金は、通常、1,100 万ドル以上 (30% ダウン + ～ 170 万ドル BSD + 0 ～ 30% ABSD + 弁護士費用) です。ウルトラプライムランディングの場合、LTVが高いことはまれです。
- 年間の保有コストは平均して資産価値の 1.5 ～ 1.6% です。固定資産税が最上位の累進区分で大半を占め、次にメンテナンス、セキュリティ、園芸、保険が続きます。
- フリーホールド GCB を所有できるのはシンガポール国民のみです。永住者には LDAU 例外が必要です (めったに認められません)。外国人は徹底的にブロックされます。
何をするのか
あなたの資産がグッド クラス バンガローの買収をサポートしているかどうか、また 10 年間の純利益がどれくらい期待できるかを見積もってください。この計算ツールは、最小純資産、購入時に必要な現金、年間保有コスト、S&P 500 ベンチマークに対する予想 ROI を計算します。
なぜそれが重要なのか
GCB は非流動的なトロフィー資産です。資産を購入する決定がキャップレートを気にすることはほとんどありません。世代を超えて資本を維持し、ステータスを示し、富を非金融の形に変換することが重要です。しかし、財務規律は依然として適用されます。現金の抵抗は現実のものであり、保有コストは無視できないものであり、10 年間の保有では GCB と分散ポートフォリオの 3,000 万ドルの機会費用が必然的に発生します。
この計算機は、最初の資産テストです。これにより、対応する入力値を下回ってはいけない 3 つの数値が明らかになります。(1) 流動純資産 ≥ 目標価格の 1.5 倍、(2) 手元現金 ≥ 購入時現金、(3) 現実的な値上がりの仮定。 3 つのうちのいずれかが伸びている場合、分析によりフラグが付けられます。
仕組み
- 目標 GCB 価格を入力します (2025 年の中央値は約 3,000 万ドル、ナッシム/クリュニーのトロフィー区画は 5,000 万～2 億ドルに達する可能性があります)。
- 流動的な純資産を入力します (GCB 自体およびその他の非流動性資産を除く)。
- 既存のプロパティ数を選択します。これにより、ABSD 率 (SC の場合は 0% / 20% / 30%) が決まります。
- 保有年数と予想される上昇率を設定します。GCB の長期的な上昇率は平均で年平均 4% 程度ですが、ばらつきが大きくなります。
- GCB の予測リターンを代替ベンチマーク (デフォルトの S&P 500 過去の年率 7%) と比較します。
例
2025 年の中央価格での初の GCB 買収
入力
- 目標価格
- $30,000,000
- 純資産
- $50,000,000
- プロパティ数
- 0 (first property)
- ホールドホライズン
- 10 years
結果
- 最小純資産
- $45,000,000 (1.5×) ✓
- 購入時の現金
- ~$10.97M (30% down + $1.74M BSD + $0 ABSD + $300K legal)
- 年間保有コスト
- ~$480K/yr
- 将来価値 (4%/年)
- ~$44.4M
これの読み方:
年率 4% の上昇率で、3,000 万ドルの GCB は 10 年間で約 4,440 万ドルに増加し、累積保有コストの 480 万ドルを差し引いた純利益は約 960 万ドル (合計約 32%) となります。同じ 3,000 万ドルを 7% S&P 500 ベンチマーク化合物に投資すると、約 5,900 万ドルになり、約 2,900 万ドルの利益が得られます。 GCB は公開市場のベンチマークを 10 年間で最大 1,900 万ドル下回っています。トレードオフ: GCB は富を、公開株式では再現できない、相続可能で地位のある為替ヘッジ資産に変換します。
ヒントと落とし穴
専門家のヒント
- 最上位の累進区分にある 3,000 万ドルの GCB に対する固定資産税は、それだけで年間資産価値の最大 1% に達する可能性があります。メンテナンス、セキュリティ、ガーデニングと組み合わせると、これが主要な保有コストとなります。
- 銀行が 3,000 万ドル以上の着陸に対して 75% の LTV を融資することはほとんどありません。安全のために 30 ～ 40% のキャッシュダウンを想定してください。
- GCB の純 IRR を公開株式ベンチマークと比較してください。ただし、GCB は非財務収益 (ステータス、世代間利用、為替ヘッジ) も提供していることを忘れないでください。
よくある落とし穴
- GCBの購入をイールドプレイとして扱う。 3,000 万ドルの GCB の純レンタル利回りは通常 1% 未満です。これはキャッシュ フローの戦略ではなく資本保全の戦略です。
- 閉じ込められた資本を無視する: 3,000 万ドルが非流動性資産に拘束され、売却までに 12 ～ 24 か月かかります。流動性をストレステストしてみましょう。
- PR または外国の回避策を想定しています。 LDAU の例外は、年間最大 1 ～ 5 人の申請者に認められます。市民のみの所有権を中心に計画します。
よくある質問
GCB を購入できるのは誰ですか?
シンガポール国民のみが制限なくフリーホールド GCB を所有できます。永住者には、土地取引承認部門からの LDAU 例外が必要です (実質的な経済貢献に対してまれに許可されます)。外国人はブロックされている - GCB にはセントーサ スタイルのカーブアウトは存在しない。
何が GCB としてカウントされますか?
敷地は、(a) 少なくとも 1,400 平方メートルの広さ、(b) 官報に掲載されている 39 のグッド クラス バンガロー エリア (主に 10、11、21、23 地区) の 1 つ内にあり、(c) 上限は 2 階建てで、地下室/屋根裏部屋があり、(d) 敷地面積が最大 35% である必要があります。この地域外の戸建住宅はGCBではありません。
推奨される純資産が価格の 1.5 倍であるのはなぜですか?
1.5倍のバッファーは、(1) 最大30%のキャッシュダウン + BSD + ABSD + 購入時法定額、(2) 保有コストと不測の事態に備えた12か月の営業準備金、(3) 景気低迷時の強制売却に対する安全マージン（GCBは公正価値で売却するまでに12～24か月かかる場合がある）をカバーします。 2008 年と 2020 年に多くの著名なレバレッジプレイヤーが大打撃を受けたのは、トロフィー資産を最大限に借りたことです。
最初のプロパティの SC の ABSD は本当に 0% ですか?
はい — シンガポール国民は、最初の住宅不動産購入時に 0% の ABSD を支払います。 2 番目のプロパティ = 20%、3 番目以降 = 30%。 3,000 万ドルの GCB の場合、その 20% ～ 30% は、さらに 600 万ドルから 900 万ドルの前払い税がかかることを意味します。このため、このセグメントではデカップリング戦略が一般的です (GCB デカップリングに関するロングテール ガイドを参照)。