賃貸市場分析

賃貸市場分析の洞察は、賃貸データと販売データの両方を組み合わせた賃貸利回りインサイトの総利回り計算とは別に、シンガポールの民間住宅賃貸市場の詳細なビューを提供します。この洞察は、賃貸取引データセットに直接焦点を当てています。寝室タイプ (スタジオから 4 ベッドルーム以上) ごとの月次家賃の中央値、家賃対価格比の傾向、前月比および前年比の賃貸料変化率の時系列です。成立した取引に対する賃貸供給物件の比率から導き出される空室指標は、賃貸市場の引き締めまたは緩和の主要なシグナルとなります。すべてのデータは URA 賃貸に関する注意事項から得られており、28 の計画地区すべてにわたる民間の非土地住宅を対象としています。

この分析情報は、ShiokNest の [分析情報] タブでご覧いただけます。フィルターから地区を選択して地区レベルの賃貸動向を分離するか、シンガポール全体のデータの場合は空白のままにします。寝室のタイプを切り替えて、ユニットのサイズごとに家賃サイクルがどのように異なるかを確認します。時間範囲ボタン (1Y/2Y/3Y/5Y/すべて) を使用すると、最近の動きを拡大したり、戻ってサイクル全体を表示したりできます。 HDB の賃貸傾向 (関連はあるが別個のデータセット) については、[HDB] タブにある HDB の町の分析をご覧ください。これには、公共住宅のアパートタイプの家賃の中央値が含まれています。

不動産投資家にとって、家賃収入は主なキャッシュ フローの原動力であり、賃貸料の仮定の正確さが利回り計算の成否を左右します。シンガポールの賃貸市場は、雇用の増加、外国人駐在員数、新築住宅の完成などによって複数年のサイクルで変動します。 2021年から2023年にかけて賃貸料が高騰した際、中心地区の2ベッドルームの家賃中央値は24カ月で50～70％上昇した。高騰前に購入し、2020年の水準で賃貸収入をモデル化した投資家は、将来の賃貸収入を過小評価していた。 2024年に購入した不動産を2023年のピークレベルでモデル化した人々は、現在、高騰後の正常化により家賃がピークより15～25％下がっていることを発見している。賃貸料分析グラフでは、単一点の推定ではなく、サイクル内の現在の位置がわかります。

このページで最も重要な数値は、対象地区の 2 ベッドルーム セグメントの前年比賃貸料変化率です。この金利が 2 か月連続でマイナスになると、賃貸料の軟化期が始まったことを示します。これは歴史的には安定するまで 12 ～ 24 か月続きました。この率がプラスで加速している場合は、テナントの需要が高まっていることを示しています。このシグナルは、2022 年の賃貸料高騰の約 4 分の 1 先行し、賃料中央値の数字に現れる約 3 か月前に、2023 年から 2024 年の賃貸料が軟化する兆候を示し始めました。賃貸不動産を積極的に管理している投資家にとって、この変動率の見方は、絶対的な賃料水準よりも実用的です。

空室指標（上場対取引比率から導出）は、賃貸の勢いに関する独立したクロスチェックを提供します。空室シグナルの上昇は、締結された取引に比べてより多くのユニットが利用可能であることを意味し、通常は賃貸料が軟化する 1 ～ 2 か月前に発生します。賃貸強化に先立って、空室引き締めシグナル（比率低下）が発生。多くの投資家は、空室率の先行指標を追跡せず、確定した賃料水準のみを監視しています。つまり、市場がどこに向かっているかではなく、常に 1 ～ 2 か月前の市場の動向に注目していることになります。家賃レベル + 家賃変化率 + 空室シグナルの組み合わせにより、現在の賃貸市場ポジションを 3 次元で把握できます。

購入予定の賃貸利回りを評価する購入者にとって、このチャートは、エージェントが提示した利回りの数値に暗黙的に含まれる賃貸想定の健全性をチェックするためのデータを提供します。エージェントは、D1​​5 にある 150 万ドルの 2 ベッドルーム物件の利回りが 4.2% であると述べ、年間家賃が 63,000 ドル (月額 5,250 ドル) であることを示唆しています。このチャートで D15 の現在の 2 ベッドルームの家賃の中央値を確認すると、月額 5,250 ドルが市場価格か、それより高いか、あるいは低いかがすぐにわかります。現在の中央値が 4,400 ドルである場合、暗黙の賃料は市場より 19% 高く、利回りは誇張されています。これを賃貸収益インサイトおよびキャッシュ フロー計算ツールと併せて使用すると、家主の財務状況を完全に把握できます。