新規発売 vs 再販

新規発売と再販の洞察は、シンガポールの 3 つの市場セグメント、CCR (中核地域)、RCR (残りの中央地域)、OCR (中央地域外) にわたって、新規発売の民間コンドミニアム (デベロッパー販売) と再販物件 (二次販売および再販の注意事項) の間の PSF 価格差を追跡します。主要なグラフは、新規発売と再販の移動中央値 PSF を個別にプロットしており、二次指標は新規発売プレミアムを再販に対する割合として示しています。ビューはセグメントおよび寝室のタイプごとにフィルタリングでき、1Y – 全時間範囲の切り替えをサポートしています。各カテゴリの取引量は価格とともに表示され、プレミアムが深いサンプルから計算されているのか、薄いサンプルから計算されているのかを状況別に示します。

この洞察は、ShiokNest の 洞察 タブで見つけることができます。データは URA の警告から得られており、「新規販売」取引は開発者ユニットの販売として識別され、「再販/サブ販売」は二次市場取引として識別されます。新しい URA データが追加されると、チャートは毎月更新されます。この分析情報は、サイクル コンテキストに関する トランザクション ボリューム インサイトと、特定の新規リリース プロジェクトを周囲の再販比較対象と比較して評価するための 新規リリース アドバイザーと組み合わせられます。

シンガポールにおける新発売プレミアムは構造的ですが変動します。購入者は開発者の新しさ、最新の仕様、プログレッシブ支払いスキームの後払いプロファイルを重視しているため、新発売商品は常に同じ地区の再販商品を上回って売れています。ただし、このプレミアムの規模は不動産サイクルを通じて大きく変動し、低迷する市場ではほぼゼロから、好調な発売環境では 25 ～ 35% まで変動します。再販に 25% のプレミアムをかけて新製品を購入する投資家は、そのユニットが完成した瞬間に時価総額の面で即座に水没することになる。つまり、再販に相当するものが新しい市場の基準となり、新発売のプレミアムは開発が完了すると蒸発する。現在のプレミアム レベルを理解することは、流通市場での清算額と比較して新発売の価格が公正であるか高価であるかを評価するために不可欠です。

このグラフで最も重要な指標は、現在の OCR 新発売の OCR 再販に対するプレミアムです。 2021 ～ 2023 年のサイクルのピーク時、OCR の新規発売は、同じ計画分野での再販に対して 18 ～ 22% のプレミアムを付けました。これは歴史的な基準からすると異常に高かったです (長期平均は約 8 ～ 12%)。 20％のプレミアムで購入しているOCR投資家は、時間の経過とともに再販価値が新発売レベルに追いつくことに期待している。代わりに再販価値が修正された場合 (2013 年から 2019 年の OCR で行われたように)、新規発売の購入者は紙の損失と実際的な困難の両方に直面します。つまり、デベロッパーの元の発売価格を下回るサブセール価格で TOP よりも前に再販しようとするということです。

再販コンドミニアムと新規発売のコンドミニアムを比較するアップグレーダーにとって、プレミアム チャートは、新しさに対してどれだけ余分に支払っているのかという疑問に答えます。 200 万ドルのユニットに対する 15% の新規発売プレミアムは、30 万ドルのプレミアムに相当します。これは、返済なしで住宅ローンの 3 年間の利息を支払うのと同等です。場合によっては、プレミアムが正当である (一等地、ユニークな製品、魅力的な支払い構造)。純粋にマーケティング主導の需要である場合もあります。このグラフは、購入者がプレミアムが同じセグメントの過去の平均を上回っているか下回っているかを評価するのに役立ちます。したがって、新発売の価格が周期的なプレミアムで設定されているのか、過去の割引で設定されているのかを評価することができます。

最後に、プレミアムを解釈するには、数量のコンテキストが重要です。新規リリースの量が少ない（セグメント内のトランザクション数が 100 件未満）四半期では、単一のプレミアム開発によって PSF 中央値が歪む可能性があります。生産量が少ない四半期には 20% に見えるプレミアムは、市場全体を代表するものではなく、1 つのハイエンド プロジェクトによって引き起こされる可能性があります。統計的信頼性を評価するために、プレミアムラインの横にある取引高バーを常にチェックしてください。この洞察を 市場セグメントの洞察と組み合わせて、完全な CCR/RCR/OCR 価格レベルのコンテキストを確認します。