フロアプレミアム

フロアレベルによる価格の違い - コンドミニアムと HDB

フロアの読み方プレミアムインサイト

重要なポイント

  • この洞察は、毎月更新されるライブの URA および HDB トランザクション データによって強化されます。
  • グラフの上にある地区フィルターを使用して、結果を特定の計画エリアに絞り込みます。
  • グラフ上の任意のデータ ポイントにカーソルを置くと、正確な値とトランザクション数が表示されます。

何をするのか

The Floor Premium に関するインサイトは、PSF 購入者がシンガポール全土の民間非土地住宅の高さに対してどれだけ支払うかを測定します。 URA 警告レコードを使用して、トランザクションを 6 つのフロア バンド (フロア 1 ～ 5、6 ～ 10、11 ～ 15、16 ～ 20、21 ～ 30、および 31+) にグループ化し、選択した地区と時間範囲内の各バンドの PSF 中央値を計算します。メイン チャートは、フロア バンドごとの PSF を棒グラフとしてプロットし、ライン オーバーレイで各バンドの 1 階ベースラインに対するプレミアムの割合を示します。 2 番目のビューは、フロア プレミアムが 5 年間でどのように進化したかを示します。これは、高層階のユニットが建物が新築されたときと比べて相対的に高くなったのか、安くなったのかを理解するのに役立ちます。

このインサイトは ShiokNest のインサイト タブで確認できます。インサイト メニューから [フロア プレミアム] を選択します。地区または特定のプロジェクト名 (可能な場合) でフィルターして、建物内のフロア価格を比較します。 KPI カードには、最高フロア バンドの全国平均保険料、フロア保険料曲線が最も急峻な地区、および限界保険料が平坦になるフロア レベル (通常、ほとんどの OCR 開発ではフロア 20 ～ 25 付近) が表示されます。

なぜそれが重要なのか

シンガポールのコンドミニアム市場では、床のプレミアムは現実的で実質的なものです。 2015 年以降のすべての非陸地民間取引全体で、21 ～ 30 階のユニットの PSF 中央値は、同じ開発内の 1 ～ 5 階の同等のユニットの PSF 中央値を約 8 ～ 12% 上回っており、31 階以上では 15 ～ 25% に上昇しています。 150 万ドルの購入の場合、スプレッドは 120,000 ～ 375,000 ドルになります。したがって、選択する最低レベル、および開発者の価格設定ではなく実際の市場データに基づいて交渉するかどうかによって、取得コストが 25 万ドルも変動する可能性があります。ほとんどの購入者は、開発者の下限価格を固定価格として受け入れます。この分析情報により、比較可能な取引が実際に決済された金額がわかります。

このページで明らかになっている最も重要な数値は、最上階の保険料だけではなく、フロア レベルごとの限界保険料です。多くの OCR 開発では、保険料曲線は 1 ～ 10 階の間で急峻になり (騒音、プライバシー、視界の欠如)、その後 15 ～ 25 階の間で大幅に平坦になります。 18 階のユニットでは、地上レベルの 30 ～ 40% のプレミアムで、25 階の眺望のメリットの 80% が得られることがよくあります。カーブの「膝」をターゲットにする購入者は、超高層階が少数の購入者から要求する薄いプレミアムを支払うことなく、実質的なライフスタイルの利点のほとんどを得ることができます。

フロア プレミアムは、再販価格にも重要です。高層階のユニットの販売者は、発売時に支払った眺望プレミアムに対する感情的な愛着に基づいて、高値を設定することがよくあります。しかし、地区の床プレミアム曲線が購入以来圧縮されている場合（新しい高層ブロックが以前は最高の眺望を妨げていたため、または近隣が高級化して低層階のユニットの価格が値上がりしたため）、達成できる実際の再販プレミアムは支払った金額よりも大幅に低くなる可能性があります。このページでは、売主が下限プレミアムの仮定が現在の取引証拠に基づいているかどうかを確認できます。

下限プレミアムは開発タイプと地区によって大幅に異なります。高密度 OCR のマスマーケット向けコンドミニアムは、低層階では騒音や見落としに大きく悩まされるため、通常、急なフロアカーブを示します。 CCRの高級開発物件は、低層階でもハイスペックであり、高層階では真に供給が限られている超高級プレミアムを獲得できるため、平坦な曲線を描くことが多い。この分析情報を住宅ローン計算ツールと併用してフロア範囲の上下による資金調達への影響をモデル化し、賃貸利回り分析情報と併用して、賃貸需要が投資用の高層階での PSF プレミアムを正当化するかどうかを確認します。購入。

仕組み

  • フィルターから地区を選択するか、空白のままにしてシンガポール全体のデータを表示します。
  • 時間範囲ボタン (1Y/2Y/3Y/5Y/すべて) を使用して、チャート ウィンドウを調整します。
  • チャート上の任意の点にカーソルを置くと、正確な値と基礎となるトランザクション数が表示されます。
  • グラフの上にある KPI カードでヘッドラインの数値を一目で確認できます。

例

D5 (Buona Vista): Floor premium curve for a 30-storey OCR condo

入力
District
D5 — Buona Vista / West Coast / Clementi
Development type
Mass-market private condo (99-yr, 30 storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–15, 16–20, 21–30
Time range
3 years (2023–2025)
Property type
Non-landed private, 3-bedroom
結果
Floors 1–5 median PSF
$1,580
Floors 11–15 median PSF
$1,680 (+6.3%)
Floors 21–30 median PSF
$1,760 (+11.4%)
Curve knee (flattening)
Around floor 15

これの読み方: The premium jumps sharply between floors 1–5 and 6–15 (noise, overlooking relief), then flattens between floors 15–30 as the view improvement is marginal. A buyer targeting floor 14 pays only $100 PSF more than floor 5 — about $120,000 on a 1,200 sqft unit — but avoids the noise and privacy issues of the low floors. Floor 25 adds another $80 PSF over floor 15 for incrementally better views. Whether that extra $96,000 is worth it depends on the individual buyer's priorities, but the data shows it is not capturing proportionally more rental income.

D9 (Orchard): High-rise luxury — near-flat premium curve above floor 20

入力
District
D9 — Orchard / River Valley (CCR)
Development type
Luxury condominium (FH, 40+ storeys)
Floor bands
1–5, 6–10, 11–20, 21–30, 31–40
Time range
5 years
結果
Floors 1–5 median PSF
$3,100
Floors 11–20 median PSF
$3,380 (+9%)
Floors 31–40 median PSF
$3,520 (+13.5%)
Curve above floor 20
Largely flat — ~1% per 5 floors

これの読み方: In D9 luxury towers, the floor premium above level 20 is minimal — approximately 1% per 5-floor increment. The steeper part of the curve (floors 1–15) reflects genuine noise and privacy improvement. Above floor 20, the view premium is captured by a small pool of ultra-high-net-worth buyers, and the data confirms most of them are not paying dramatically more per sqft. For an investor targeting rental yield, this means floors 22 and 35 in the same building are near-identical in rental rate — so the PSF premium on floor 35 directly reduces yield. The model says: buy floor 20–22 for yield, floor 35+ only if personal use justifies the premium.

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 単一の数値を単独で読み取るのではなく、2 ～ 3 つの地区を並べて比較し、相対的な外れ値を見つけます。
  • 取引数と価格指標を常に確認してください。サンプルサイズが小さいと、誤解を招く平均値が生成される可能性があります。
  • この洞察を、以下の関連計算機およびマップと組み合わせて、完全な意思決定フレームワークを実現します。

よくある落とし穴

  • 短期的な動き (1 年未満) をトレンドとして解釈する — シンガポールの不動産データにはノイズが多く、より長い期間が必要です。
  • 中央値と平均値の違いを無視すると、平均値は一等地にある高級品の外れ値によって抽出されます。
  • 新発売価格は、見出しデータには表れない開発者割引によって補助されることが多いことを忘れています。

よくある質問

データはどこから来たのでしょうか?
データは都市再開発庁 (URA) および住宅開発委員会 (HDB) の公式 API から取得され、毎月更新されます。
この分析情報はどのくらいの頻度で更新されますか?
基礎となるトランザクション データは、URA と HDB から毎月同期されます。新しいデータが到着すると、チャートはライブで再計算されます。
地区ごとにフィルタリングできますか?
はい — グラフの上にある地区フィルターを使用します。 URL を介して特定の地区へのディープ リンクを共有することもできます。

関連リソース

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