MRT プレミアム分析

MRT プレミアムの分析情報は、MRT 駅から 500 メートル以内にある民間住宅用不動産に対して、購入者が 500 メートル～1,000 メートル離れた同等の住宅に対して平方フィート当たりどれだけ多く支払うかを測定します。データは、2010 年から最近同期された月までの、島全体のすべての民間非上陸取引をカバーする URA 警告記録から抽出されています。このグラフは、時間の経過に伴う各距離帯の PSF 中央値をプロットし、12 か月間の保険料率を示す折れ線オーバーレイを表示します。計画地区、不動産タイプ (コンドミニアムかアパートか)、市場セグメント (CCR / RCR / OCR) でフィルタリングして、特定の購入または投資決定に関連するプレミアムを分離できます。

このインサイトは ShiokNest のインサイト タブで見つけることができます。新しい URA データが同期されると、結果はライブで更新されます。通常は、前月のトランザクションのリリース後、毎月最初の 2 週間以内に更新されます。上部の KPI カードは、現在のシンガポール全体の保険料の中央値、保険料が最も高い地区、および過去 12 か月の傾向の方向を示しています。このページを価格ヒートマップと併用すると、28 地区すべてにわたる保険料の空間分布を一度に視覚化できます。

MRT への近さは、シンガポールの不動産市場において唯一最も永続的な価格要因となっています。 2010 年以降の民間の非陸地取引全体で、MRT 駅から 500 メートル以内の物件は、500 メートル～1,000 メートル離れた同等の物件と比べて、PSF プレミアムの中央値が 12 ～ 18% となっています。 150万ドルのコンドミニアム購入の場合、そのプレミアムは購入価格の18万ドルから27万ドルに相当します。支払っている保険料が現在の市場データに基づいて正当であるかどうか、または交通機関の関連性が低下している場所に払いすぎていないかを理解することは、堅実な投資と高くつく間違いの分かれ目になる可能性があります。

このページで明らかになっている最も重要な数字は、保険料レベルではなく保険料の傾向です。 18 か月間縮小し続けている高い静的プレミアム (たとえば 20%) は、駅周辺の供給が埋まるにつれて MRT の優位性が裁定取引されつつあることを示しています。2 年間拡大し続けている中程度のプレミアム (10 ～ 12%) は、通常、自動車の所有コストの上昇、駅周辺の新しい商業ノードの稼働、または周囲の OCR エリアの高級化に伴い、MRT アクセスの価値が高まっている地域を示しています。現在のレベルのみに焦点を当てている購入者は、この方向性に関する情報を完全に見逃しています。

購入者が犯す最も一般的な間違いは、100 メートルの増分ごとに支払われる実際の保険料データを測定するのではなく、「MRT までの徒歩距離」を 2 つのはい/いいえとして扱うことです。 ShiokNest による 400,000 件を超える取引の分析では、プレミアムが線形ではないことが示されています。400 メートルから 200 メートルへの上昇では平均で約 4% PSF が追加されますが、700 メートルから 500 メートルへの上昇では PSF はわずか 1.5% しか追加されません。これは、標高 490 メートル (500 メートル帯のすぐ内側) にある物件にプレミアムゾーンの価格を全額支払う購入者は、実際の市場格差に比べて払い過ぎていることが多いことを意味します。対象物件が「500 メートル以内」に該当するかどうかだけでなく、その範囲内のどこにあるかを必ず確認してください。

保険料は路線や駅の種類によっても大きく異なります。 RCR 回廊内のサークル線とダウンタウン線の駅は、一貫してノースサウス線の郊外駅よりも高い保険料を示しています。これは、CCR に隣接する RCR 集水域では、本当に歩けるストックの供給が少ないためです。クロスアイランド線の将来の駅の価格はまだ一貫して設定されておらず、発表されているが未完成の駅から 500 メートル以内の物件は、現在、営業駅周辺よりも 40 ～ 60% 低いプレミアムを示しています。これによりタイミングのチャンスが生まれます。この分析情報と ROI 計算ツールを併用して、ライン開始前に購入することでより長いキャリーコストが正当化されるかどうかをモデル化します。