投資シナリオ 電卓

シナリオアナライザー

取得コスト、キャッシュ フロー、収益性、手頃な価格など、不動産に関する包括的な評価を得ることができます。

不動産購入シナリオの比較

重要なポイント

  • Singapore condo prices have appreciated at roughly 2–4% per annum over the past two decades — but the spread between best-case and worst-case scenarios on a $1.5M purchase can exceed $400,000 in final proceeds.
  • The single biggest driver of investment returns is not rental yield but holding period: an extra 5 years at 3% appreciation adds roughly $240,000 in capital gain on a $1.5M property.
  • Cash-on-cash return and IRR tell very different stories — a property with a 4% gross yield but 75% LTV financing can deliver a 10%+ cash-on-cash return in early years while still being TDSR-constrained.
  • Vacancy assumptions matter more than most buyers realise: even a single month of vacancy per year reduces effective gross yield by roughly 8%, equivalent to shaving 0.3–0.4 percentage points off annual return.
  • CCR properties typically appreciate less but rent higher in absolute terms; OCR properties offer stronger yield but slower capital growth — modelling both side by side is the only way to see which suits your exit strategy.

何をするのか

最良の場合、基本的な場合、最悪の場合の投資シナリオを並べてモデル化します。資本を投入する前に、値上がり率、空室率、金利、賃料の伸びを調整して、不動産投資の理論をストレステストします。

この計算ツールは、ShiokNest の計算ツールタブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

Buying a Singapore private property at $1.5 million is not just a housing decision — it is a capital allocation of between $375,000 and $525,000 in upfront cash (down payment, BSD, ABSD, legal fees, and renovation), plus a monthly loan commitment of $5,500–$7,000 over 25 years. At that scale, the difference between a well-structured scenario and a poorly stress-tested one can easily exceed $300,000 in final net proceeds. Yet most buyers make the decision after reading one agent-prepared comparison sheet that shows a single rosy outcome.

The number this calculator exists to surface is Internal Rate of Return (IRR) — not gross yield, not capital gain, not rental income. IRR is the annualised return on every dollar of your own cash deployed, taking into account the precise timing of each cash outflow (down payment, stamp duties, monthly loan top-ups) and each inflow (rental receipts, net sale proceeds). A property showing a headline 4% gross yield can deliver an IRR of 7% with 75% LTV financing, or barely 3% on an all-cash purchase. That gap is the entire argument for — and against — leverage, and only IRR captures it cleanly.

The most common mistake buyers make is running a single-point projection: one price, one appreciation rate, one rental assumption. The result looks precise but is actually meaningless, because every input is uncertain. A 1% difference in annual appreciation on a $1.5M property compounds to a $218,000 swing in exit value over ten years. A 0.5% rise in interest rates adds roughly $150 per month to a $1.1M loan — which is tolerable, but a 1.5% rise adds $450 per month and can turn a cash-flow-positive investment into a monthly drain of $800–$1,200. Modelling best-case, base-case, and worst-case simultaneously lets you see the full distribution of outcomes before you commit.

Once you have run your scenarios here, use the Cash Flow Calculator to project month-by-month net position across your holding period, and cross-check stamp duty costs with the Stamp Duty Calculator before finalising which scenario to pursue.

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 47 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算ツールを選択 — 計算ツールのリストから [投資シナリオの作成方法] を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。主要な結果は、入力を調整すると更新される KPI カードとグラフに表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

OCR 売買: 2 ベッドルーム コンドミニアム、120 万ドル

入力
購入価格
$1,200,000
LTV / 融資額
75% / $900,000
金利
3.5% p.a.
月額賃料
$3,200
年間感謝の気持ち
3% (base case)
結果
総収量
3.2%
現金での返品
6.8% (yr 1)
EST（東部基準時。終了値 (5 年)
$1,391,000
IRR（5年保有）
8.4%

これの読み方: この OCR 2 ベッドの総利回りは 3.2% と控えめですが、負債コストの 3.5% を下回っていますが、レバレッジにより株式収益が大幅に増幅されます。 30 万ドルの自己資金 (25% のダウン + 税金と手数料の 6 万ドル) を投入すると、投資家は 5 年間で約 19 万 2,000 ドルの賃貸収入を集め、推定 139 万ドルでエグジットします。約 810,000 ドルのローン残高を返済した後の税引き前の純収益は約 581,000 ドルになります。これは、展開された 300,000 ドルの株式から 281,000 ドルの利益となり、IRR は約 8.4% となります。主なリスクは空室率が 10% を超えるか、金利が 4.5% を超える場合であり、どちらの場合も IRR が 5% 未満に圧縮されます。

CCR 売買: 1 ベッドルーム、180 万ドル、3 年間フリップ

入力
購入価格
$1,800,000
LTV / 融資額
75% / $1,350,000
金利
3.5% p.a.
月額賃料
$4,800
年間感謝の気持ち
4% (optimistic)
結果
総収量
3.2%
月次キャッシュフロー
-$280 (negative)
EST（東部基準時。終了値 (3 年)
$2,025,000
IRR (3年ホールド)
11.2%

これの読み方: この CCR 1 ベッドは資本成長戦略であり、収入戦略ではありません。月々の家賃収入 4,800 ドルは、利息と維持費の約 5,080 ドルをわずかに下回っており、投資家は毎月約 280 ドルを上乗せすることになり、3 年間で合計 10,080 ドルになります。ただし、不動産が年間 4% で値上がりすると、202 万 5000 ドルで売却されます。ローン残高 129 万ドルを返済した後の純収益は、運用資本約 480,000 ドル (頭金 + 印紙税 + 上乗せ額) に対して 735,000 ドルとなり、IRR は 11.2% となります。重大なリスクは、2.5% を下回る価格上昇です。そのレベルでは、取引コストが含まれると IRR がゼロ近くに低下し、マイナスキャリーが不当になります。このシナリオを使用して、署名する前に許容できる最低評価額を設定します。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。

よくある落とし穴

  • すべての地区に同じ値上がり率を使用する 購入者は、場所に関係なく、すべてのシナリオで一律 3% の値上がりを設定することがよくあります。 CCR (中核地域) 不動産は歴史的に年間 1.5 ～ 2.5% で値上がりしており、OCR 不動産は平均 3 ～ 4% でした。単一金利を適用すると、利回りと成長性の間の基本的なトレードオフが隠蔽され、体系的にCCRの買いを割高に、またはOCRを割安に買うことになります。地区に適したベンチマークを使用してシナリオを実行します。または、少なくとも 1.5​​% ～ 4.5% の範囲でテストします。
  • 短期保留では SSD (売主印紙税) を無視します。 購入後 1 年以内に販売された物件には 12% の SSD が加算されます。 2年以内、8%。 3年以内は4%。 180 万ドルの不動産を 3 年間買い替える計画を立てている購入者が SSD を忘れると、純利益が 72,000 ドル超過することになります。計算ツールで常に保有期間を少なくとも 3 年に設定するか、より早く撤退する予定の場合は撤退コストのフィールドで SSD を明示的に考慮してください。
  • 総利回りをパフォーマンス指標として扱う 総利回り（年間家賃を購入価格で割ったもの）はきれいに見えますが、維持費、固定資産税、保険、仲介手数料、空室、ローン金利は無視されています。総利回り 3.2% の 120 万ドルのコンドミニアムは、通常、コストを差し引いた純利回りは 1.8 ～ 2.2% にすぎません。シナリオをモデル化するときは、純利回りを使用します (またはキャッシュ フロー セクションにそれを行わせます)。そうしないと、IRR が 1.5 ～ 2 パーセント ポイント過大評価され、限界投資が魅力的に見えるようになります。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。あなたが入力した内容は、当社のサーバーに送信されたり、どこにも保存されたりすることはありません。タブを閉じると入力内容が失われるため、保存しておきたいシナリオを書き留めてください。
IRR とは何ですか? なぜ利回りよりも優れているのでしょうか?
IRR (内部収益率) は、自分の現金 1 ドルごとの年率換算収益であり、各支払いの正確なタイミングを考慮しています。総利回りは年間賃料と購入価格のみを比較し、キャピタルゲイン、資金調達コスト、取引タイミングは無視します。総利回りが 3.5% と同一の 2 つの不動産は、1 つをレバレッジを活用して 5 年間保有し、もう 1 つを全額現金で購入し 2 つに分けて売却した場合、IRR はそれぞれ 5% と 11% になります。投資オプションを比較するときは、必ず IRR を使用してください。
最悪のシナリオをモデル化するにはどうすればよいですか?
評価額を 0% または -1% に設定し、金利を 4.5 ～ 5% に引き上げ (潜在的な金利サイクルを反映)、年間 1 か月の空室を想定し (実効賃料をヘッドライン賃料の 91.7% に設定)、維持費と保有コストに 10 ～ 15% を追加します。そうした条件下でも IRR がプラスであれば、投資には適度な安全域があることになります。それがマイナスに転じた場合、すべてがうまくいくことに依存していることになります。つまり、数百万ドルの資産に対するリスクのあるポジションです。
計算機は ABSD と SSD を考慮していますか?
取得コストセクションでは、購入者のプロファイルと購入価格に基づいて BSD と ABSD を計算します。保有期間が 3 年未満の場合、SSD は売却コストに考慮されます。シンガポール国民がセカンド不動産を 150 万ドルで購入する場合、ABSD だけで初期費用に 30 万ドル (20%) が追加されます。この数字は、初期の IRR を大幅に抑制し、ショートホールドがセカンド不動産の購入者にとって通常不経済となる主な理由です。
シンガポールのコンドミニアムにはどのくらいの値上がり率を使用すればよいですか?
シンガポールの民間住宅価格は、2000 年から 2024 年まで実質ベース (インフレ調整後) で年平均約 2.1% 上昇しましたが、名目上昇率は平均 3.5 ～ 4% 近くでした。 OCR 特性は、パーセントベースで一般に CCR を上回っています。保守的な計画の場合は、基本ケースに 2 ～ 3%、最悪のケースに 0%、最良のケースに 4 ～ 5% を使用します。継続的に年間 5% を超えるモデルを作成することは避けてください。これは 14 年ごとに 2 倍になることを意味しますが、これは 1 回 (2005 ～ 2013 年の準備期間) しか発生していません。

関連リソース

記事 還元率の計算方法 記事 商業不動産印紙税の計算方法 記事 商業用不動産の利回りの計算方法 記事 地価の推定方法 記事 土地投資とマンション投資を比較する方法 電卓 賃貸不動産のキャッシュフローを予測する方法
免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。