地価 電卓

地価推定ツール

土地の土地の成分価値を見積もる

総床面積 (GFA) -
推定建物価値 -
推定地価 -
平方フィートあたりの土地価格 (土地) -
価格の%としての土地 -
リース調整係数 -

土地の土地価値の推定

重要なポイント

  • Residual land value = GDV (Gross Development Value) − Development costs − Developer's profit margin — this is the maximum a rational developer will pay for land.
  • Singapore en-bloc reserve prices must be supported by residual land value analysis, not owner aspirations — reserve prices 20%+ above residual land value rarely attract developer bids.
  • Developer margin requirement has risen post-2022 to 15–20% IRR on cost — higher land prices require higher sale prices or the margin disappears, making the development unviable.
  • Development charge (DC) for topping-up plot ratio is a significant cost — check URA's DC table before estimating land value as DC can add 5–15% to land cost for sites with intensification potential.
  • GLS (Government Land Sale) tender prices set the market benchmark — if a nearby GLS site cleared at $950 psf ppr, a neighbouring en-bloc site should be priced at a discount (lower risk premium than blank land).

何をするのか

土地比率、GFA、比較可能な土地取引を使用して、土地の土地価値構成要素を推定します。土地と建物の対価を理解することは、A&A や再構築の決定に不可欠です。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

地価は、シンガポールにおけるあらゆる開発決定の基礎となります。開発業者は、一括入札や政府土地売却 (GLS) に入札する前に、土地の残存価格、つまり目標利益率を達成しながら土地に支払える最大価格を見積もる必要があります。この残存地価計算は、共同売却が成功するかどうか、GLS 入札が競争力があるかどうか、一括価格の期待が現実的かどうかを決定するものです。

この計算ツールで明らかにされる最も重要な数値は、土地の平方フィートあたりの残存地価率の比率です。これは、開発者や評価者が土地入札のベンチマークに使用する標準的な指標です。敷地の残存地価が 1,200 psf ppr (1​​ 平方フィートあたりのプロット比率) の場合、開発者は最大 1,200 ドル × 土地の総床面積を支払っても、目標収益を達成できます。土地残存価格を大幅に上回る一括売却最低価格は入札を呼び込む可能性が低い。地価残存価格以下の最低価格は、競争入札の対象となります。

全体委員会のメンバーが犯す最も一般的な間違いは、開発経済学 (開発者が支払うことができる金額) ではなく、希望 (各所有者がいくら欲しいか) に基づいて最低価格を設定することです。地価の残存価格を 30% 上回る最低価格では、ほぼ確実に開発者の関心を引きつけることができず、結果として無駄な売却の試みとなるでしょう。この計算ツールを使用すると、ボトムアップ チェックが可能になります。つまり、推定販売価格から開始し、開発コストと利益を差し引いて、サポート可能な最大の土地コストに到達し、提案された最低価格と比較します。

この計算ツールは、不動産分離計算ツール および 現金収益計算ツールは、一括販売と個別販売のどちらがより良い財務結果をもたらすかを評価します。

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 47 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算ツールを選択 — 計算ツールのリストから [地価の推定方法] を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。主要な結果は、入力を調整すると更新される KPI カードとグラフに表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

D19 一括販売サイト: 開発経済学からの残存地価の推定

入力
敷地面積
40,000 sqft | Plot ratio: 2.1 | Max GFA: 84,000 sqft
新発売予定価格
$2,100 psf (based on recent D19 launches)
建設費
$500 psf × 84,000 sqft = $42,000,000
開発者のマージン
18% on GDV
結果
GDV（総開発価値）
$176,400,000 ($2,100 × 84,000 sqft)
工事費＋プロフェッション料
$42,000,000 + $10,000,000 = $52,000,000
開発者の利益 (18%)
$31,752,000
土地残存価格
$92,648,000 (~$1,103 psf ppr)

これの読み方: 残存土地価格は 9,260 万ドル、つまり 1,103 psf ppr です。これは、開発者の関心を引くためには、一括最低価格を 9,260 万ドル以下に設定する必要があることを意味します。開発中の 28 戸が合計で 1 億ドルを要求した場合 (よく引用される「私たちはそれぞれ X ドルが欲しい」)、要求額は残存土地価格を 8% 上回ることになります。マージン 18% で 1 億ドルを支払う開発者は、新しい発売価格を 2,270 psf にする必要がありますが、これはそのサブマーケットでは達成可能かどうかはわかりません。計算ツールは、最低価格が市場のファンダメンタルズによってサポートされているか、それとも希望的な価格であるかを示します。

2 つの土地の比較: 同じ GFA が異なる土地価値を与える理由

入力
サイト A — D10 プライム
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $3,500 psf
サイト B — 中央部外の D23
20,000 sqft site, plot ratio 3.0, GFA 60,000 sqft, sale price $1,900 psf
建設費はどちらも
$480 psf (similar specification)
開発者マージン両方
17%
結果
サイトAの残地価額
$105,900,000 ($1,765 psf ppr)
サイトBの残地価額
$36,180,000 ($603 psf ppr)
地価差
$69,720,000 — 193% more for prime location
主要な推進力
Sale price ($3,500 vs $1,900 psf) — not construction cost

これの読み方: サイズ、敷地比率、建設コストが同じ 2 つの敷地では、土地の価値は 193% 異なります。これはすべて平方フィートあたりの予想販売価格によって決まります。これは、地価が場所によって異なる理由を示しています。建設コストはシンガポール全土でほぼ同等ですが、平方フィートあたりの GDV は大幅に異なります。 D10 用地は、買い手が新しいアパートに 3,500 psf ドルを支払うため、土地価格は 1,765 psf ppr をサポートできます。市場は同じ平方フィートのアパートに対して 1,900 psf を超える支払いをしないため、D23 サイトは 1 人あたり 603 psf しかサポートできません。広域委員会のメンバーは、非常に異なる場所の地価を比較することがよくあります。この計算ツールは、それらの比較が無意味である理由を明らかにします。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。

よくある落とし穴

  • 開発者の経済性チェックを行わずに最低価格を設定する — 最も一般的な全体的な失敗モードは、開発者が支払える金額ではなく、希望する利益に基づいて所有者によって設定される最低価格です。常に地価残存価格分析から最低価格を導き出し、その後 5 ～ 10% の交渉バッファーを追加します。その逆はできません。
  • DC テーブルの開発料金を無視する — 現在の使用よりも高い強度でサイトを開発できる場合、開発者はより高い区画率まで補充するために開発料金を支払う必要があります。この DC ($50 ～ $150 psf ppr になる可能性があります) は、一括販売で利用できる残存土地価値を削減します。入札価格を決める前に、URA の DC 計算ツールを使用して料金を見積もります。
  • ピークサイクルの GDV 仮定を使用する — GDV 見積もり (新規開発の予想販売価格) は、ピーク時の仮定ではなく、現実的な市場状況を反映する必要があります。同等のプロジェクトが 2,000 psf で販売されている市場で、新築コンドミニアムの販売価格 2,500 psf に基づいて地価を見積もると、開発者が引き受けないほどの地価の高騰が生じます。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。当社のサーバーに何も保存されたり、第三者と共有されたりすることはありません。
「psf ppr」とは何ですか?また、なぜ使用されるのですか?
「Psf ppr」は「区画当たり平方フィート当たりの比率」の略で、さまざまな区画比率を正規化したシンガポールの標準的な土地価格の単位です。敷地面積 10,000 平方フィート、プロット率 3.0 の敷地には、建築可能な GFA が 30,000 平方フィートあります。土地の価値が 3,600 万ドルの場合、土地の価値は 3,600 万ドル ÷ 30,000 平方フィート = 1,200 psf ppr となります。これにより、異なるサイズと強度のサイト間の直接比較が可能になります。
結果を保存できますか?
ログインしてダッシュボードにシナリオを保存するか、共有ボタンを使用して入力をエンコードする URL をコピーします。
どれくらいの工事費を使えばいいのでしょうか？
シンガポールの住宅開発の建設コストは、仕様 (ベーシックまたはプレミアム)、建物の高さ、および現在の BCA 入札価格に応じて、通常、GFA で 350 ～ 600 ドル psf の範囲になります。高層コンドミニアム (30 階建て以上) は、構造要件により中層コンドミニアムよりも平方フィートあたりの費用が高くなります。専門家費用 (建設費の 10 ～ 15%) と偶発費 (5%) を追加して、総開発コストを算出します。 BCA は、クロスチェックとして使用できる建設コスト データを四半期ごとに発行します。

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。