住宅ローンウィザード 電卓

不動産購入ウィザード

不動産購入の費用と資格を理解するためのステップバイステップのガイド。

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ステップ 1: プロフィール

段階的な購入準備ウィザード

重要なポイント

  • Singapore citizenship status, existing property count, and whether the purchase is HDB or private together determine your ABSD rate — which ranges from 0% for first-property Singapore Citizens up to 65% for certain foreign buyers on a third-and-above purchase.
  • TDSR (Total Debt Servicing Ratio) caps all loan repayments at 55% of gross monthly income — for a buyer earning $10,000/month, maximum total debt service is $5,500, which typically supports a maximum loan of around $1.05M at current interest rates.
  • CPF Ordinary Account funds can be used for down payment and monthly loan instalments on private property, but the CPF Accrued Interest rule means you must refund CPF plus compounded interest (currently 2.5% p.a.) when you sell, reducing net cash proceeds.
  • Most first-time buyers discover their eligibility constraints only after making an offer — running the wizard before your property search sets a realistic budget ceiling and prevents costly Option to Purchase forfeitures.
  • Second-property buyers must budget 20% ABSD on top of the purchase price — on a $1.5M purchase that is $300,000 payable within 14 days of exercising the OTP, a cash requirement many buyers underestimate.

何をするのか

収入、リスク選好度、不動産計画に関するいくつかの簡単な質問に答えると、個別の住宅ローンの推奨が得られます。ウィザードは TDSR、MSR、LTV、金利感応度を分析して、状況に最適なローン構造を提案します。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

Buying property in Singapore involves at least six overlapping financial rules that interact in non-obvious ways: TDSR (total debt cap at 55% of income), MSR (mortgage servicing cap at 30% for HDB), LTV limits (up to 75% for first private property, 45% for second), ABSD (up to 65% for certain buyers), BSD (tiered from 1% to 6%), and CPF usage rules. A buyer earning $12,000 per month with $300,000 in CPF OA and $200,000 cash who assumes they can buy any $2M property will be surprised to find that TDSR limits their loan to roughly $1.26M, BSD adds $54,600, and if this is their second property, ABSD adds a further $400,000 — making the true all-in cost $2.45M against a cash-and-CPF reserve of only $500,000. Running the numbers before you start viewing saves weeks of wasted effort and protects your 1% option fee.

The single most important number the wizard produces is Total Cash Needed at Completion: the sum of the minimum cash portion of the down payment (always at least 5% cash for private property), BSD, ABSD, legal fees, and the gap between the maximum bank loan and the purchase price, net of CPF that can be applied. This figure tells you whether you can actually complete the purchase — not just whether you can afford the monthly repayments. Many buyers can service the loan comfortably but cannot clear the upfront cash requirement, which is why forfeitures happen.

The most common mistake is starting a property search with a budget based on maximum loan alone ("the bank said I can borrow $1.2M, so my budget is $1.6M") without accounting for ABSD and the 5% mandatory cash component. A Singapore Citizen buying their second property at $1.6M needs to find: 5% cash down ($80,000), 20% top-up from CPF or cash ($320,000), plus 20% ABSD ($320,000), plus BSD ($44,600), plus legal and agent fees (~$15,000) — a total upfront requirement of $779,600. If that exceeds liquid assets, the transaction will fail at completion stage.

After the wizard confirms your eligibility and total cash requirement, use the Stamp Duty Calculator for a detailed stamp duty breakdown and the Affordability Calculator to fine-tune your maximum purchase price across different income and loan scenarios.

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 47 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算機を選択 — 計算機リストから「住宅ローン推奨ツールの使用方法」を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。主要な結果は、入力を調整すると更新される KPI カードとグラフに表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

初めての SC 購入者: 150 万ドルのプライベート コンドミニアム

入力
購入者のプロフィール
Singapore Citizen, 1st property
購入価格
$1,500,000 (99-yr leasehold condo)
月収
$10,000 (no existing debts)
CPF OA / 現金
$200,000 CPF OA + $150,000 cash
結果
ABSD
0% (1st property SC)
BSD
$44,600
最大ローン (75% LTV)
$1,125,000
必要な現金の合計
$94,600 (5% cash down + BSD + fees)

これの読み方: 初めて民間コンドミニアムを購入するシンガポール国民にとって、この数字は管理可能に見えます。 ABSD はゼロ、BSD は 150 万ドルの購入で 44,600 ドル (階層型 BSD スケールで計算)、LTV 75% での最大ローンは 1,125,000 ドルです。残りの頭金 375,000 ドルは CPF OA (最大 200,000 ドルが利用可能) と現金で賄うことができ、残りの 175,000 ドルは現金で賄うことになります。必須の 5% の現金部分 (75,000 ドル)、BSD (44,600 ドル)、弁護士費用 (~5,000 ドル) を組み合わせると、現金支出は約 94,600 ドルとなり、利用可能な現金 150,000 ドルの範囲内に十分収まります。 1,125,000 ドルを 25 年間で 3.5% で毎月返済すると約 5,618 ドルとなり、総収入の 56% に相当し、まさに TDSR の上限に達します。この買い手は適格ですが、金利が上昇した場合には財務的な余裕がほとんどありません。月収 10,000 ドルで、月々の TDSR ヘッドルームが 375 ドルの場合は、わずかです。

SC Upgrader: HDB を売却して 2 番目の私有地を購入

入力
購入者のプロフィール
Singapore Citizen, 2nd property (HDB still owned)
購入価格
$1,800,000 (freehold condo)
月収
$15,000 (HDB loan $1,200/mth remaining)
CPF OA / 現金
$350,000 CPF OA + $300,000 cash
結果
ABSD
20% = $360,000
BSD
$54,600
最大ローン (45% LTV)
$810,000
完成時に必要な現金の総額
$504,600 (before HDB sale proceeds)

これの読み方: このシナリオは、多くのシンガポール人が陥るアップグレードの罠を示しています。 2 番目の物件の 20% ABSD は 360,000 ドルで、OTP 行使後 14 日以内に支払わなければなりません (CPF ではなく) 現金で支払う必要があります。買い手は現金 300,000 ドルを持っていますが、必須の 5% の現金頭金 (90,000 ドル)、BSD (54,600 ドル)、弁護士費用を考慮すると、ABSD だけでは 60,000 ドル足りません。完了時に必要な現金の総額は、利用可能な 300,000 ドルに対して約 504,600 ドルで、204,600 ドル不足します。標準的な解決策は、HDB を最初に (または同時に) 売却することですが、HDB が売却されたかどうかに関係なく、ABSD の期限は依然として購入日にあるため、HDB の売却とコンドミニアムの完成の間のタイミングは慎重に調整する必要があります。アップグレード者に対する ABSD 免除 (コンドミニアム購入後 6 か月以内に HDB を販売) はこれに部分的に対処します。このウィザードはそのオプションにフラグを立て、IRAS で資格を確認するように指示します。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。

よくある落とし穴

  • ウィザードを実行する前にオファーを作成します。 $150 万の物件の 1% のオプション料金は $15,000 で、完了できない場合は返金されません。多くの買い手はオプションを支払いますが、その後のデューデリジェンス中に、ABSD により取引が手の届かないものになっている、または銀行が正式に収入を評価するときに TDSR に違反していることに気づきます。ウィザードの所要時間は 3 分以内で、1 ドルをコミットする前に、重大な問題が明らかになります。
  • CPF の未払い利息があることを忘れると、正味売却益が減少します。頭金と月々の分割払いに CPF OA を使用すると、CPF 理事会は引き出し金額に対して年 2.5% の未払い利息を請求します。売却時には元金と未払い利息を全額返金しなければなりません。 10 年間で 200,000 ドルの CPF を使用すると、未払い利息は約 56,000 ドルになります。つまり、販売によって実際に手に入る現金は、予想よりも 56,000 ドル低いことになります。ウィザードは、これを純収益の見積もりに考慮します。
  • 同じ LTV が 2 番目と 3 番目のプロパティに適用されると仮定します。 最初の非公開プロパティの場合、LTV は最大 75% になります。 2 番目の住宅ローンの残高では、LTV は 45% に低下します。 3回目以降の融資の場合は35％となります。これは、必要な現金とCPFの拠出額が大幅に増加することを意味します。HDBローンを保有したままHDBから200万ドルのコンドミニアムにアップグレードするには、ほとんどの購入者が想定している25％ではなく、55％の前払い拠出（自己資金から110万ドル）が必要です。ウィザードは、既存のローン数に基づいて正しい LTV 層を計算します。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。あなたが入力したもの（収入、貯蓄、財産数、その他の個人情報）は、当社のサーバーに送信されたり、どこにも保存されたりすることはありません。タブを閉じると入力がクリアされます。
ABSD とは何ですか? 支払いはいくらですか?
追加購入者印紙税 (ABSD) は購入者印紙税 (BSD) に上乗せされる追加料金で、居住ステータスと既に所有している不動産の数に基づいて適用されます。 2024 年現在: シンガポール国民は、最初の不動産に対して 0%、2 番目の不動産に対して 20%、3 番目以降の不動産に対して 30% を支払います。 PR は 1 回目で 5%、2 回目以降で 30% を支払います。外国人は買い物の60％を支払います。これらのレートは IRAS によって設定され、変更される場合があります。ウィザードでは現在公開されているレートが使用されます。
TDSR とは何ですか? TDSR によってローンはどのように制限されますか?
総債務返済比率 (TDSR) では、新規住宅ローン、自動車ローン、クレジット カードの最低支払額、その他の分割払い債務を含むすべての月々の借金返済額が月々の総収入の 55% に制限されます。月収 10,000 ドルの購入者の場合、最大総債務返済額は 5,500 ドルです。月額 800 ドルの既存の自動車ローンがある場合、住宅ローンの返済に利用できるのは 4,700 ドルのみで、25 年間で 3.5% となるため、最大ローン額は約 884,000 ドルになります。 TDSR は、正式なローン申請時に銀行によって少なくとも 4% のストレステスト率を使用して評価されます。
私有地の頭金の支払いに CPF を使用できますか?
はい、ただし重要な制約があります。私有地の場合、購入価格の最低 5% を現金で支払わなければなりません。CPF はこの現金部分の代わりにはなりません。頭金の残りの部分 (最初の物件では最大 20%、それ以降の物件ではそれ以上) は、CPF 普通口座から支払うことができます。 CPF の使用には、評価限度額 (VL) と引き出し限度額 (WL) も適用されます。十分なリース残存期間がある 99 年の賃貸物件の場合、CPF は VL (購入価格または評価額のいずれか低い方) まで、それを超えて WL (VL の 120%) まで使用できます。
ウィザードは HDB アップグレードの ABSD 寛解をどのように処理しますか?
HDB を所有し私有地を購入するシンガポール国民は、20% の ABSD を前払いする責任があります。ただし、私有地の購入から 6 か月以内 (または新規立ち上げの場合は一時占有許可日のいずれか遅い方) 以内に HDB を売却した場合、ABSD の免除を受ける資格があり、実質的に 20% が返金されます。プロファイルが 1 つの既存の HDB を持つシンガポール国民である場合、ウィザードはこの寛解オプションにフラグを立てます。購入時に ABSD を支払うための現金が必要であることに注意してください。その後寛解が主張される。財務計画で IRAS を信頼する前に、IRAS に対する具体的な適格性を確認してください。

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。