ブロック全体の確率 電卓

一括確率計算ツール

ShiokNest の En-Bloc Score Insight を強化するものと同じ 5 要素スコアリング モデルを使用して、シンガポールのコンドミニアム開発が一括販売によって再開発される可能性を推定します。

不動産の事実
プロット比率の上昇 (オプション)
市場センチメント（定性的）
確率スコア (/100) -
評決レベル -
感情調整スコア -
感情を調整した評決 -

一括確率計算ツールの使用方法

重要なポイント

  • このスコアでは、En-Bloc Score Insight と同じ 5 要素モデル (築年数、リース残存数、戸数、市場セグメント、区画率の上昇) が使用されます。
  • 敷地比率の上昇が最も強力なシグナルです。許容 GPR を大幅に下回って建設された敷地には、再開発の価値が最も高くなります。
  • 65 を超えるスコアは「高」確率層を意味します。開発は歴史的な大規模な成功と同じ範囲に位置します。
  • センチメント調整済みスコアはシナリオ プランニングのみを目的としています。正規の数値スコア (公開ランキングで使用) は主観的な入力を無視します。

何をするのか

この計算ツールは、シンガポールのコンドミニアムが一括販売 (一括) によって再開発される確率を推定します。開発の築年数、リース残存期間、総ユニット数、市場セグメント、および現在の敷地比率と許容可能な敷地比率との間のギャップを入力します。この計算機は、

なぜそれが重要なのか

一括再開発は、シンガポール最大の単一取引の棚ぼたをいくつか生み出しました。また、開発にプレミアムを支払ったのに、再調達コストを下回る一括売却オファーを受けた購入者にとっては、最も痛ましい驚きのいくつかももたらしました。購入前にブロック全体の確率を知ることで、それをコイン投げではなくリスク管理の入力として扱うことができます。

モデルの最も強いシグナルは区画率の上昇です。これは、サイトの現在構築されている総区画率と平均区画率との比率です。

仕組み

  • 不動産の事実を入力します - 築年数、リース残存（またはフリーホールドを選択）、総ユニット数、市場セグメント。
  • プロット比上昇率を入力 — 現在構築されている GPR (通常の範囲 1.0 ～ 2.5) と URA マスター プランに基づく許容 GPR。どちらもURA SPACEでご覧いただけます。
  • 定性的なスライダーを設定する - ABSD 気候（市場の冷え込みにより再開発経済が縮小）と開発者の食欲（需要の高まりにより入札範囲が拡大）。
  • 結果を読む — ヘッドライン スコアは、公開ランキングと一致するデータから得られた数値です。センチメント調整済みの線は、定性的インプットが評決をどのように変えるかを示しています。
  • リーグ テーブルと比較 — En-Bloc Score Insight にアクセスして、ShiokNest の 3,400 コンドミニアムのランキングに対して自分のスコアがどの位置にあるかを確認してください。

例

強力な GPR 上昇を伴う老朽化した RCR 開発

入力
築年数
47 years
残りのリース
32 years
総ユニット数
600
セグメント
RCR
現在の/許容されるGPR
1.4 / 2.8 (2× uplift)
結果
スコア
~75 / 100
評決
High

これの読み方: RCR の残存期間が 32 年である築 47 年の借地権は、5 つの要素のうち 4 つが一致しているため、スコアが高くなります。築年数 (30 ポイント)、賃貸借残存期間 (25 ポイント)、立地 (10 ポイント)、および敷地比率の上昇 (10 ポイント) がすべて最大または最大に近い値です。唯一のソフト要因はユニット数です。600 ユニットでは所有者の同意しきい値の 80% をクリアするのが難しくなります。このプロファイルは、歴史的な一括ターゲット バンド内にあります。

真新しいフリーホールド CCR ブティック

入力
築年数
2 years
在職期間
Freehold
総ユニット数
50
セグメント
CCR
GPR の上昇
Already at permissible
結果
スコア
~40 / 100
評決
Moderate

これの読み方: 新しいフリーホールドブティックの開発は、CCRでも中程度のスコアを獲得しています。ユニット数が少ないことと CCR の位置がスコアを上昇させますが、年齢が若いこととプロット率の上昇がゼロであることがスコアを低下させます。オーナーたちは、20年以上にわたって本格的な包括的なアプローチを目にすることはないだろう。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 許容される GPR にはURA SPACE を使用します。これは開発者向けパンフレットではなく、URA マスター プラン レイヤー オーバーレイです。
  • 銀行が判断するのはリース残高です — 80 年間の 99 年間のリースホールドの場合、答えは 80 ではなく 19 です。
  • 定性スライダーは控えめに扱います - 両方をデフォルトの 3 に設定すると、標準スコアが正直に保たれます。

よくある落とし穴

  • フリーホールドと 999 年のリースホールド保有期間の入力が混同されています。どちらも同じ 3 リース ポイントを獲得します (モデルでは、フリーホールドは全体的な圧力が低いものとして扱われますが、それ以上のものとして扱われません)。
  • 高スコアはオーナーにとって朗報であり、自分がコントロールできない価格で撤退を余儀なくされる可能性があるという通知でもあります。
  • 非常に異なる市場セグメント間のスコアを比較します。このセグメントには 15 ポイントがあるため、OCR 比較は近隣の OCR に対して行うのが最適です。

よくある質問

リース残存期間におけるフリーホールドスコアが非常に低いのはなぜですか?
自由保​​有権の所有者は、団結を求める圧力が最も少なく、期限切れのリース契約が彼らを出口に追いやるようなことはありません。このモデルでは、フリーホールドの価値が低いためではなく、ブロック全体の確率が低いことを反映して、フリーホールドに最小 3 つのリース ポイントが付与されます。
開発に許容される GPR はどこで確認できますか?
URA SPACE の URA マスター プラン レイヤーには、区画ごとの許容 GPR が表示されます。サイトをクリックしてゾーニングの詳細を表示し、「GPR」値を探します。現在建設されている GPR が公表されることはほとんどありません。間取りデータを使用して (総 GFA / 土地面積) として推定することも、古い郊外のコンドミニアムの一般的な 1.4 を想定することもできます。
このスコアは En-Bloc Score Insight ランキングとどのように関連していますか?
計算機とインサイト ランキングは、共有サービスを介してまったく同じスコア計算式を使用します。唯一の違いは、すべての物件の GPR データがないため、公開ランキングではプロット比を推定 4 / 10 のプレースホルダーとして扱うことです。実際の G​​PR 値を指定すると、計算機は Insight 列よりも正確なスコアを与えることができます。
「ABSD 気候」が 5 であれば常にスコアが上がりますか?
はい。ただし、正規のスコアではなく、センチメントを調整したライン上でのみです。冷却対策が緩和され、市場が過熱しているということは、開発者がユニットあたりの支払い額を増やすことができることを意味し、全体の経済性が高まります。スライダーを 1 に移動して、冷却対策の締め付けをモデル化します。
この計算ツールは一括販売価格を予測しますか?
いいえ。値ではなく確率を推定します。価値を見積もるには、許容可能な GFA に開発者がターゲットとする土地の比率 (多くの場合、同じ地区での最近の比較可能な土地入札の 60 ～ 75%) を掛け、それを現在の所有者の数で割って単位あたりの収益を求めます。

関連リソース

洞察力 En-Bloc Score Insight — 3,400 戸の ShiokNest コンドミニアムすべての順位表 電卓 Lease Decay Visualizer — リースホールドの価値が時間の経過とともにどのように減少するか 地図 建物マップ — 周囲の GPR 利用状況を測定するための 3D コンテキスト 洞察力 利益の洞察を保持する — ブロック全体が損益分岐点を達成するために何を実現する必要があるか
免責事項: ブロック全体の確率スコアリングは計画を支援するものであり、予測ではありません。実際の共同販売の結果は、所有者の同意、開発者の需要、一般的な冷却対策、およびモデルでは把握できない区画固有の要因によって決まります。この計算ツールの出力に基づいて行動する前に、必ず CEA 認可を受けたエージェントおよび法律顧問に相談してください。