上場評価者

PropertyGuru または 99.co のリスト URL を貼り付けて、当社の市場データと比較します。

リストを評価する

PropertyGuru または 99.co のリスト URL を貼り付けて、当社の市場データと比較します。

URLから開発を自動検出します。物件ポータルでは自動検索がブロックされているため、希望価格、面積 (平方フィート)、寝室数を物件ページから以下のフィールドにコピーしてください。

プロパティエバリュエーターの使用方法

重要なポイント

  • このアドバイザーは、いくつかの短い質問をし、個別の推奨事項を返します。
  • すべての計算はブラウザーで実行されます。データは保存されたり、第三者に送信されたりすることはありません。
  • 異なる入力を使用してアドバイザを再実行し、シナリオを並べて比較します。

何をするのか

Listing Evaluator は、PropertyGuru または 99.co から特定の不動産リストを取得し、同じ開発の実際の URA 取引データに対して希望価格をベンチマークします。物件の URL を貼り付け (またはドロップダウンから開発名を手動で選択し)、販売物件か賃貸物件かを選択し、希望価格、単位面積 (平方フィート)、寝室の数、階数を入力します。評価者は、ユーザーの入力を ShiokNest のデータベース内の対応する開発と照合し、要求 PSF と開発の取引済み PSF 中央値、同じ寝室タイプの賃貸料中央値、提示価格での推定総利回り、開発の 1 階ベースラインに対するフロアレベルのプレミアムを計算します。

出力は、「市場以下」、「市場中」、または「市場以上」という判定カードです。同じ開発における同等のユニットについての要求 PSF と 12 か月の取引 PSF 中央値との間のパーセンテージ ギャップ。賃貸物件の場合、同じ寝室数の希望家賃と中央値家賃を計算し、家主がその希望価格で示唆している総利回りと開発が歴史的に達成した金額をフラグで示します。 ShiokNest の [アドバイザー] タブの下に Listing Evaluator があります。これは、データは保存されずに完全にブラウザ内で実行されます。開発一致が確認されると、結果は即座に表示されます。

なぜそれが重要なのか

シンガポールの不動産物件の提示価格は、実際の取引価格よりも 10 ～ 25% 異なる可能性があります。また、エージェントがデータを使用して提示価格を正当化することを強制する標準化されたメカニズムはありません。 2022年のピーク価格を支払った売主や家主、あるいは近隣の希望物件に固定している売主や家主は、任意の希望価格を設定できるが、取引データがなければ、買主やテナントは客観的な基準点を持たない。 Listing Evaluator はこれを解決します。過去 12 か月間に同じ建物内のユニットが落札した実際の価格を取得し、提示価格が市場の範囲内にあるのか、それとも市場の範囲を大幅に上回っているのかを数秒で通知します。この情報だけでも、買い手は交渉で 50,000 ～ 150,000 ドルを節約できます。

評価者が返す最も重要な数値はPSF ギャップです。これは、開発中の同等のユニットについて、要求 PSF と 12 か月の取引 PSF 中央値との間のパーセンテージの差です。 +5% のギャップは正常です (売り手は中央値より上を要求し、中央値を下回るように交渉します)。 +15 ～ 20% のギャップは、売り手が市場が実際に決済した価格よりも大幅に高い価格を設定していることを意味します。これは、情報に乏しい買い手を見つけることを期待しているため、または時代遅れまたは異常値の取引に固執しているためです。オファーをする前にこのギャップを知ることで、現実的な交渉の場がわかり、そもそも交渉する価値があるのか​​、交渉をやめるべきなのかがわかります。

賃貸物件の場合、評価者は同様に強力です。シンガポールの賃貸希望価格は家主によって大きく異なります。市場価格もあれば、相場を知らないテナントに依存して、同じ建物内の同様のユニットの賃貸料より 20 ～ 30% 高い価格を要求する場合もあります。家主が希望賃料で示唆している総利回りと、建物の歴史的利回りとの比較は、家賃が公正かどうかの直接的な指標となります。 2 ベッドルームの家賃の中央値が 4,200 ドルである建物の 2 ベッドルームに月額 5,200 ドルを要求する家主は、市場価格に対して 24% のプレミアムを要求しています。これは評価者の出力では明白ですが、取引履歴ではなくリストのみを見るテナントにはわかりません。

フロアレベルのプレミアム コンポーネントは、高層階のプレミアム価格が設定されているユニットを評価する場合に特に役立ちます。自社の 28 階ユニットが同様の低層階ユニットに比べて 20% PSF プレミアムを設定していると主張する売り手は、その開発のフロア プレミアム データが実際に示しているものと照らし合わせて検証できます。多くの場合、売り手は市場が支払った金額と比較して、特定のフロアコマンドのプレミアムを過大評価します。毎回閲覧する前に Listing Evaluator を使用してください。これには 30 秒かかり、価格交渉に入る前にデータに裏付けられたポジションが得られます。地区レベルのフロア曲線については フロア プレミアム インサイト、提示価格での総融資コストについては 住宅ローン計算ツールと組み合わせてください。

仕組み

  • 各質問に正直に答えてください。推奨事項は入力内容に応じて決まります。
  • 加重スコアの内訳を確認して、各オプションがなぜその順位にあるのかを理解します。
  • リンクされた計算ツールまたは分析情報をクリックして、単一の要素をさらに詳しく調べます。
  • 異なる入力を使用して再実行して、各回答に対する推奨事項の感度を確認します。

例

Evaluating a D15 resale listing asking $1,980 PSF vs market

入力
Listing source
PropertyGuru (URL pasted)
Development
Auto-matched: Katong-area RCR condo, D15
Listing type
Sale
Asking price
$1,650,000
Unit area
833 sqft
Bedrooms
2-bedroom
Floor level
Floor 12
結果
Asking PSF
$1,980
12-month median transacted PSF (2BR)
$1,810
PSF gap
+9.4% above market
Verdict
Above market — negotiate towards $1,810 PSF ($1,507,530)

これの読み方: The evaluator shows the seller is asking $170 PSF above the 12-month median for 2-bedrooms in the same development — a gap of 9.4%. At 833 sqft, that is $141,610 above median. The floor premium check confirms floor 12 carries a ~4.5% premium over ground floor, so adjusting for floor, the "fair value" at floor 12 is approximately $1,820–$1,850 PSF, and the asking $1,980 PSF is still 6.5–8.5% above fair value. A buyer armed with this data can open negotiations at $1,820 PSF ($1,516,060) with specific transaction data to support the offer — rather than guessing.

Evaluating a rental listing: $4,800/mo for a D19 2BR vs market

入力
Listing source
99.co (URL pasted)
Development
Auto-matched: Hougang OCR condo, D19
Listing type
Rental
Asking rent
$4,800/month
Unit area
904 sqft
Bedrooms
2-bedroom
Floor level
Floor 8
結果
Asking monthly rent
$4,800
Development median rent (2BR)
$3,950/month
Rent gap
+21.5% above median
Implied gross yield at asking
4.9% (based on median sale price $1,170,000)
Verdict
Above market — median rent is $3,950

これの読み方: The landlord is asking $850/month above the development's 2-bedroom median rent — a 21.5% premium. This is not a floor-level or condition premium that typically adds more than 5–8%. A well-informed tenant would counter at $4,100–$4,200 (accounting for a modest condition/furnishing premium) and walk away if the landlord insists on $4,800. For an investor evaluating this unit as a buy-to-let at the development's median sale price, the implied yield at asking rent ($4,800 × 12 / $1,170,000 = 4.9%) appears attractive — but at the realistic market rent of $3,950/month, the actual yield is 4.1%, which is still strong for D19 but meaningfully different for cash flow planning.

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • アドバイザを 2 回実行します (1 回目は最良の場合の仮定で、もう 1 回は最悪の場合の仮定で) 結果の全範囲を確認します。
  • ドルレベルの詳細については、推奨事項と以下の関連計算ツールを組み合わせてください。
  • 大きな約束をする前に、結果を配偶者またはファイナンシャル プランナーと共有してください。

よくある落とし穴

  • スコアを予測として扱う - それは予測ではなく意思決定の枠組みです。
  • モデルの外の要素を無視すると、学校の学区、家族計画、ライフスタイルの適合性はここではスコア化されません。
  • 単一の入力を過度に重視する — 回答を信頼する前に、回答を 1 つ変更し、スコアがどの程度変化するかを確認します。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。アドバイザの計算はすべてブラウザ内で完全に実行されます。当社のサーバーに何も保存されたり、第三者と共有されたりすることはありません。
推奨事項はどの程度正確ですか?
アドバイザは、業界標準のヒューリスティックに基づいた透明性のある加重スコアリングを使用します。これは意思決定支援ツールであり、財務上のアドバイスではありません。必ず資格のある専門家に確認してください。
結果を保存できますか?
ログインしてダッシュボードにシナリオを保存するか、共有ボタンを使用して回答をエンコードする URL をコピーします。

関連リソース

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免責事項: このアドバイザーは意思決定支援ツールであり、財務、法律、税金に関するアドバイスではありません。不動産取引を行う前に、必ず資格のある専門家に結果を確認してください。