投資スコア

投資ポテンシャル スコアは、ShiokNest が追跡する 3,400 以上のすべての開発を、5 年間の PSF 価格の勢い、総賃貸利回り、取引の流動性、MRT の近さ、残りのリース、地区市場セグメントのプレミアム、およびブロック全体の可能性という 7 つの加重要素に基づいて 0 ～ 100 のスケールでランク付けします。このスコアは、ある要因では強いが他の要因では弱いのではなく、投資に有利な複数のシグナルを同時に組み合わせた展開を浮き彫りにします。スコア 78 の開発は、7 つの要素のほとんどにおいて平均以上のパフォーマンスを示します。スコアが 34 の開発は、利回りは高いものの流動性が低い、または総収益プロファイルを損なう減価償却リースである可能性があります。完全なスコアの内訳は、各開発の詳細カードに表示されます。

この分析情報は、ShiokNest の [分析情報] タブで確認できます。地区、セグメント（CCR/RCR/OCR）、価格帯、ベッドルームタイプでフィルタリングして、投資基準に一致し、投資可能性で最高ランクにランクされる開発を見つけます。リーグ表を全体スコアまたは個々のサブファクターごとに並べ替えて、たとえば、最低流動性しきい値を超える最高利回りの開発を特定します。投資潜在スコアは、ShiokNest スコアに寄与する 4 つのサブスコアの 1 つでもあり、4 つの要素すべてを単一の複合ランキングに結合します。

シンガポールのほとんどの不動産投資家は、単一の指標 (通常は総賃貸利回りや最近の資本の値上がり) によって投資を評価しており、総収益プロファイルを決定する要因間の相互作用を見落としています。取引量が減少し、リース期間が40年残っており、MRT徒歩700メートルの地区で粗利回り4.8%の開発は、高い流動性、フリーホールド99年、MRT徒歩200メートルの利回り3.9%の開発よりも優れた投資とは言えません。収量の利点は実際にあります。他の要素はそこから差し引かれます。投資ポテンシャル スコアでは、7 つの要素すべてが単一の比較可能なランキングに統合されているため、厳選された指標ではなく全体的な投資の質を確認できます。

最も実用的なビューは、OCR + 65 を超えるスコアによるフィルタリングです。これにより、マルチファクター モデルで高いスコアを獲得したマスマーケット開発が特定されます。これは、通常、中央値を超える利回り、適度な MRT への近さ、高い取引量、プラスの価格モメンタムを組み合わせたものです。これらは市場における「バリュー プレイ」です。つまり、CCR レベルを下回る価格で開発を行い、プレステージ プレミアムを支払うことなく競争力のあるトータル リターンを実現します。 OCR-65+ フィルターは通常、3,400 以上の開発結果から 40 ～ 80 件の開発結果を返し、7 つの個別のデータ ポイントを手動で相互参照することなく最終候補リストを管理できるようになります。

流動性要因は、利回りを重視する投資家が最も見落としがちな要素であるため、特に注目に値します。年間 30 件の取引がある開発には、流通市場が充実しています。30 ～ 60 日以内に市場価格で買い手が見つかるため、自信を持って販売できます。年間 4 件の取引がある開発では、価格を支払う意思のある非常に少数の買い手の 1 人を見つけることがエグジットの鍵となります。アクションを起こすには 5 ～ 10% の割引が必要になる場合があります。スコアにはこの流動性要因が組み込まれているため、市場の薄い開発は利回りのみの分析では無視される重大なペナルティを受けます。

最後に、投資可能性スコアの全体要因は、集合売却による上向きのオプション性を捉えています。高い一括サブスコアを持つ開発では、共同売却イベントが発生する可能性が高くなります。これが公正な土地価格で発生した場合、現在の市場価格よりもプレミアムが提供されることになります。このオプションは、歴史的にブロック活動が活発であった地区 (D9、D10、D11、D14) で特に価値があります。この分析情報を 一括スコア分析情報と組み合わせて、集合的な販売要因をさらに詳しく調べたり、キャッシュ フロー計算ツールを組み合わせて、最終候補に挙げられた開発における資金調達コストに対する家賃収入をモデル化します。