キャップレート 電卓

資本化率の計算ツール

商業不動産評価のキャップレートを計算する

実効総収入 -
純営業利益 -
キャップレート -
総家賃乗数 -

商業用不動産の還元率

重要なポイント

  • Cap rate = NOI ÷ Property Value — always use Net Operating Income (after vacancy and expenses), never gross rent.
  • Singapore office cap rates have historically ranged 3.5–5.5%, retail 4.5–6.5%, industrial/logistics 5.5–7.5% — use sector benchmarks to assess if a property is priced correctly.
  • Lower cap rate = higher price relative to income = lower current yield (often signals high-quality asset or growth potential); higher cap rate = higher yield but potentially higher risk.
  • Cap rate compression (falling rates) increases property values; cap rate expansion (rising rates) deflates values — track quarterly changes in sector benchmarks.
  • When comparing cap rates across properties, ensure vacancy assumptions and expense ratios are consistent — a 7% cap rate with 15% vacancy assumed is very different from 7% at 5% vacancy.

何をするのか

商業用不動産評価の標準指標であるキャップレートを理解して計算します。不動産タイプ (オフィス、小売、工業用) のキャップ レートを比較し、純営業利益から公正市場価値を推定するために使用します。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

キャップ レート (資本化率) は、商業不動産評価の世界共通言語です。これは、負債がないと仮定して、その不動産がその価値のパーセンテージとしてどのような収益を生み出すかを示します。 300 万ドルと 400 万ドルの 2 つの商業用不動産を価格だけで比較することはできませんが、キャップ レート 5.2% とキャップ レート 4.8% は、投資の質をすぐに判読できる比較となります。シンガポールにおけるすべての商業用不動産取引は、事実上、暗黙のキャップ レートに基づいて価格設定されます。

この計算ツールが明らかにする唯一の最も重要な数値は、購入価格と純営業利益から導出される暗黙のキャップ レートです。 200 万ドルのショップハウスが年間 10 万ドルの NOI を生み出した場合、そのキャップレートは 5.0% になります。同じ通りにある同様のショップハウスが 4.5% のキャップレートで取引されている場合、この物件は市場よりわずかに高くなります (買い手にとってより良い利回り)。 5.5% で取引されている場合、この不動産の価格は市場価格を下回っています (売主が資金を残しているか、リスク要因がある)。計算ツールは、これらの市場比較を明確にします。

商業用不動産投資家が犯す最も一般的な間違いは、総利回りとキャップレートを混同することです。総利回りは、営業経費を無視して、総賃貸料を購入価格で割ったものです。キャップレートは、純営業利益（総家賃から空室、不動産管理、保険、メンテナンス、固定資産税を差し引いたもの）を使用します。運営費が 20% の商業用不動産の場合、総利回り 6% はキャップ レート 4.8% に相当します。これは投資ケースを変える重大な違いです。

この計算ツールは、商業利回り計算ツール および シンガポール と併せて使用してください。商業用不動産データは、セクターごとの現在の時価総額に対してターゲット不動産のベンチマークを作成します。

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 47 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算機を選択 — 計算機リストから「資本化率の計算方法」を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。主要な結果は、入力を調整すると更新される KPI カードとグラフに表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

D1 ショップハウス: 希望価格から暗黙のキャップ レートを計算する

入力
購入価格
$3,200,000
年間総家賃
$192,000 ($16,000/month)
空室手当
8% ($15,360)
営業費用
$24,000/year (property tax + insurance + maintenance)
結果
総収量
6.0% ($192K ÷ $3.2M)
純営業利益
$152,640 (gross rent − vacancy − expenses)
キャップレート
4.77% ($152,640 ÷ $3,200,000)
マーケットベンチマーク（D1ショップハウス）
~4.5–5.0% — this property is within market range

これの読み方: 6% という総利回りは魅力的に見えますが、4.77% というキャップレートが関連する比較指標となります。このショップハウスの価格は 4.77% で、D1 市場の 4.5 ～ 5.0% の範囲内にあります。これは、売り手が市場に比べて正確に価格を設定していることを意味します。明らかな割引やプレミアムはありません。市場価格を上回るリターンを求める購入者にとって、この物件はそれを提供しません。また、計算ツールは、空室想定を 15% (厳しい賃貸環境を反映) に押し上げた場合、NOI は 139,200 ドルに低下し、キャップレートは 4.35% に低下することも示しています。これは市場の下限を下回っており、リスクを示しています。

逆キャップレート: 200 万ドルの工業用ユニットがその価格を正当化するには、どれくらいの賃料を達成する必要があるか?

入力
購入価格
$2,000,000
目標キャップレート
6.0% (JTC industrial benchmark)
運営費＋空室
$20,000/year + 10% vacancy
質問
What monthly rent justifies the $2M asking price?
結果
キャップレート6%での必要NOI
$120,000/year
必要総賃料（逆算）
$155,556/year ($12,963/month)
同等の JTC ユニットの市場賃料
~$10,500–$11,500/month
評決
Property is overpriced at $2M — implied cap rate at market rent is ~5.1%

これの読み方: 逆キャップ レートの計算は、おそらくこのツールの最も強力な使い方です。指定された価格からキャップ レートを計算する代わりに、目標のキャップ レートを入力して、必要な賃料を計算します。同等の JTC ユニットの市場賃料が月額 10,500 ～ 11,500 ドルであるが、キャップ レート 6% で 200 万ドルを正当化するために必要な賃料が月額 12,963 ドルである場合、その物件は高すぎます。買い手はベンチマークの6％ではなく、キャップレート5.1％を受け入れる必要がある。 5.1% のキャップ レートが許容できるかどうかは、リースの質、テナントの契約、立地によって決まりますが、計算ツールは交渉が始まる前にトレードオフを明示します。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。

よくある落とし穴

  • NOI ではなく総賃貸料を使用する — キャップレートは純営業利益に基づいて計算する必要があります。空室料、管理費、保険、メンテナンスを差し引かずに総賃料を使用すると、キャップレートが 15 ～ 25% 高くなります。
  • 空室率を無視する — 商業用不動産では、5 ～ 15% の空室が日常的に発生します。空室率が 0% であると仮定すると、実際の収益を反映しないキャップレートが生成されます。セクターと場所の市場空室率を使用します。
  • セクター間のキャップレートの比較 — CBD オフィスのキャップレート 5% は優れています。 JTC 産業部門のキャップレートは 5% で市場を下回っています。一般市場ではなく、常に同じセクターの比較対象に対してベンチマークを設定します。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。当社のサーバーに何も保存されたり、第三者と共有されたりすることはありません。
シンガポールの商業不動産の適切なキャップレートはどれくらいですか?
ベンチマークはセクターや場所によって大きく異なります。グレード A CBD オフィス: 3.0 ～ 4.0%。ショップハウス (D1 ～ D9): 4.0 ～ 5.5%。郊外小売業: 5.0 ～ 6.5%。 JTC工業（平工場）：5.5～7.0％。ハイテク産業: 5.0 ～ 6.5%。これらのベンチマークは金利サイクルとともに変化します。リスクフリー金利が上昇すると、キャップレートは上昇する（価格は下落する）傾向があります。現在の時価総額については、「商業」タブで最近の取引データを確認してください。
結果を保存できますか?
ログインしてダッシュボードにシナリオを保存するか、共有ボタンを使用して入力をエンコードする URL をコピーします。
キャップレートには住宅ローンの融資も含まれますか?
いいえ、キャップレートは活用されていない指標です。負債がないと仮定した場合の不動産価値全体に対するリターンを測定します。これは、資金調達構造に関係なく不動産を比較するのに役立ちます。レバレッジ収益（キャッシュオンキャッシュ収益）を計算するには、NOI から住宅ローンの支払いを差し引き、展開された資本で割る必要があります。キャップレートが 4.8%、LTV が 4%、金利コストが 4% の物件の場合、資本に対するキャッシュオンキャッシュ収益率は約 5.6% になります。

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。