保有期間 電卓

保有期間アナライザー

長期にわたる累積損益を分析することで、最適な保有期間を見つけます。

最大のリターンを実現する最適な保有期間

重要なポイント

  • SSD disappears after Year 3 — the difference between selling at Year 2.9 and Year 3.1 can be $40,000–$90,000 in saved stamp duty.
  • Annualised return peaks earlier than total profit — hold too long and you earn more absolute dollars at a declining annual rate.
  • Transaction costs (agent 1–2%, legal fees, misc) are fixed regardless of holding period but amortise over more years the longer you hold — always model them in.
  • Rental income during the hold significantly affects the optimal exit year — a high-yield property's hold-longer story is stronger than a low-yield one at identical appreciation.
  • Compare the Year 7 and Year 10 annualised return — if the difference is below 0.5%, there is limited financial benefit to holding an extra 3 years.

何をするのか

1 年目から 30 年目までの純利益をモデル化して、売却に最適な年を見つけます。SSD の違約金、資本価値の上昇、家賃収入、住宅ローンの金利、固定資産税、コンドミニアムの手数料、販売コストの要素が考慮されます。年率リターンがピークに達し、利益曲線が急激にプラスに転じる時期を正確に確認できます。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

不動産投資において、購入後の売却のタイミングが最も重要な決定であることは間違いありません。早すぎると SSD が収益を破壊します。適切なタイミングで売却すれば、複利で利益が最大化されます。この計算機が重要なのは次の理由からです。

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 26 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算ツールを選択 — 計算ツールのリストから [保有期間を最適化する方法] を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。 KPI カードには、最適な撤退年、ピークの年率リターン、純利益の合計が表示されます。利益曲線グラフと年ごとの表には、1 年目から 30 年目までの各出口時点の収益が表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

150万ドルのD19コンドミニアム: 5年目から15年目の間で最適な退去年を見つける

入力
購入価格
$1,500,000
ローン
$1,125,000 at 3.5%, 25yr
感謝
3.5% p.a.
月額家賃
$4,200 (gross yield 3.36%)
売却コスト
2.5% of sale price
結果
3年目の年率リターン
1.2% (SSD still applies at Year 2)
7年目の年率リターン
5.8%
10年目の年率リターン
6.3% (near peak)
15年目の年率リターン
6.1% (marginally below Year 10)

これの読み方: 利益曲線グラフは、取引コストの償却と価値の上昇に伴い、3 年目から 7 年目にかけて急上昇していることを示しています。年換算リターンは 10 ～ 12 年目に 6.3% でピークに達し、その後横ばいになり、成長する資本基盤に比べて追加の年からの利益が減少するにつれてゆっくりと減少します。 7 年目に売却した投資家は年率 5.8% を達成します。これはピーク時のリターンの 92% に相当しますが、資本拘束期間が 3 年少なくなります。計算ツールは、このトレードオフを明示的に示しています。7 年目から 10 年目までの追加の 3 年間では、年換算リターンは 0.5% しか追加されません。これは、機会費用を正当化できるかどうかはわかりません。

SSD の崖: 200 万ドルの物件の 2 年目と 3 年目の販売コスト

入力
購入価格
$2,000,000
シナリオ A を終了する
Year 2 (SSD: 8% of sale price)
終了シナリオ B
Year 3.1 (SSD: 0%)
感謝
3% p.a.
結果
2年目の販売価格
~$2,122,000
2 年目の SSD (8%)
$169,760
2年目の純利益
Approx. −$120,000 after all costs
純利益 3.1 年目
Approx. +$68,000 (SSD = $0)

これの読み方: 2 年目と 3 年目の比較は、この計算ツールの最も経済的な影響を与える使用法です。 2 年目に 200 万ドルの不動産を売却すると、16 万 9,760 ドルの SSD が発生します。すべての購入コストと売却コストを考慮すると、名目上価値のある不動産が損失に変わります。 3.1 年目までさらに 13 か月待つと SSD が完全に廃止され、同じ出口が 68,000 ドルの純利益に変わります。 188,000ドルの変動は完全に、3年間のSSDの崖を超えて維持するという1つの決断によるものである。計算機は両方の撤退年を同じ利益曲線グラフにプロットするので、違いの大きさがすぐに分かります。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。
  • 3 年目以降は待ちます — SSD は 3 年後に消滅します。 2.5 年目と 3.1 年目の販売の差は、SSD を 60,000 ～ 90,000 ドル節約できる可能性があります。
  • 年率リターンに注目 — 総利益は増加を続けていますが、年率リターンは 10 ～ 12 年目にピークに達する可能性があります。それを超えると、絶対的な金額は増加しますが、その割合は減少します。

よくある落とし穴

  • SSD を考慮していない — 多くの投資家は、エグジットリターンを予測するときに、1 ～ 3 年目の 12%/8%/4% SSD のことを忘れています。
  • 年率リターンではなく名目利益を使用する — 20 年間で 20 万ドルの利益は、7 年間で 15 万ドルよりも悪いリターンです。年率に注目してください。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。当社のサーバーに何も保存されたり、第三者と共有されたりすることはありません。
計算機ではどの SSD レートが使用されますか?
計算では、2025 年 7 月の SSD 率を使用します。1 年目は 16%、2 年目は 12%、3 年目は 8%、4 年目は 4%、5 年目以降は 0% となります。これらは物件の売却価格に適用されます。撤退を決定する前に、IRAS.gov.sg で現在のレートを確認してください。
結果を保存できますか?
ログインしてダッシュボードにシナリオを保存するか、共有ボタンを使用して入力をエンコードする URL をコピーします。
計算にはリターンに賃貸収入が含まれますか?
はい。総賃貸料収入は利益の計算に含まれ、空室係数と固定資産税が差し引かれます。純レンタル収入は保有期間全体にわたって蓄積され、売却時にキャピタルゲインに加算されます。これにより、推奨保有期間は賃貸利回りに応じて変化します。利回りの高い不動産ほど長期保有によるメリットが大きくなります。
なぜ年率リターンがピークに達し、その後減少するのでしょうか?
年率リターンは純利益総額を保有年数で割ったものです。不動産の価格が上昇し、総利益が増加すると、最終的には分母 (年数) が分子 (追加の年間利益) よりも速く増加します。そのため、年率はピークに達し、その後緩やかに減少します。これは、常にピークの年に売却する必要があるという意味ではありません。流動性ニーズ、市場状況、納税時期はすべて、実際の撤退決定の要素となります。

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。