取引量

取引量に関するインサイトは、シンガポールの民間住宅不動産取引の月間数を追跡し、販売タイプ別 (新規販売、再販売、再販) および市場セグメント別 (CCR、RCR、OCR) に分類します。主要なチャートは、販売タイプ別に分類された月間取引合計を示す積み上げ棒で、市場活動の合計が上昇しているか下降しているか、またどの販売タイプが動きを引き起こしているかを一目で確認できます。 2 番目のグラフには、月ごとの変動や祝日の影響によるノイズを平滑化するために、12 か月の移動平均が表示されます。フィルタを使用すると、特定のセグメント (CCR/RCR/OCR)、特定の地区、または特定の販売タイプでのアクティビティを分離できます。

この分析情報は、ShiokNest の [分析情報] タブで確認できます。データは URA の警告から得られ、2000 年から現在までのすべての民間住宅取引をカバーしており、毎月更新されます。時間範囲の切り替え (1Y/2Y/5Y/すべて) を使用して、最近の月にズームインするか、プルバックして、2007 年のピーク、2013 年の冷却措置の影響、2020 ～ 2023 年のパンデミックとパンデミック後のサイクルを含む、20 年以上のボリューム サイクル全体を表示します。この分析情報は、新規発売と再販の分析情報および市場セグメントの分析情報と組み合わせて、市場状況の全体像を把握します。

取引量は、不動産市場の転換点を示す最も信頼できる先行指標です。価格の変化は取引量の変化に続き、通常は 2 ～ 4 か月の遅れが生じます。月間取引量が急激に減少した場合（2023 年 2 月の ABSD が PR で 17% から 20%、外国人で 30% から 60% に引き上げられた後のように）、価格が調整される前に買い手の需要が縮小していることを示しています。この遅れを理解している売り手は、撤退のタイミングについて、より多くの情報に基づいた決定を下すことができます。3 ～ 4 か月連続で続く取引量の減少は、ほとんどの場合、価格軟化に先立ちます。 URA データで価格の下落が確認されるのを待っている購入者は、出来高が変化を示す初期のタイミングをすでに逃しています。

最も実用的なビューは再販量の傾向です。新しい販売量は開発者の発売ペースによって部分的に制御され、純粋な需要シグナルではありません。開発者は価格を管理するために発売を遅らせたり加速したりできます。再販量は完全に需要によって決まります。売り手は売りたいとき、または売りたいときに出品し、買い手は買いたいときに取引します。対応する新発売数量の増加を伴わない再販数量の持続的な増加は、本物の有機的な需要シグナルです。再販の改善を伴わない新規販売量の急増は、広範な市場の回復ではなく、単に開発者が大規模な発売を前倒ししていることを反映している可能性があります。

量グラフ内のサブ販売指標は、有用な二次シグナルです。サブセールス（法的手続きが完了する前に販売された開発者ユニット）は、投資家がプレトップウィンドウで新製品を発売することを表します。総取引量に占めるサブセール量の割合が増加する場合、通常は上昇サイクルの後半で、市場での投機的なポジションが増加していることを示します。サブセールシェアの上昇は、歴史的に市場のピークに先立って行われてきました（2007 年と 2011 年のピーク時には、どちらもサブセールシェアが総量の 12% を超えていました）。 (2019 ～ 2020 年にそうであったように) サブセールシェアがゼロ近くまで低下すると、投機的なポジショニングが洗い流され、次のサイクルに向けたより健全な基盤となることを示します。

市場を積極的に監視している投資家にとって、このチャートに個人のアラートしきい値を設定すること (例: 「3 か月の移動平均が月間取引合計 800 件を下回ったら通知する」) は、買収または売却戦略を見直すための体系的なトリガーとなります。各データ ポイントは押印され登録された実際の契約を表すため、出来高データはシンガポールの不動産市場において最も客観的であり、操作が最も少ないシグナルです。どんなにマーケティングを行っても取引量を増やすことはできません。 地区の成長インサイトと併せて使用すると、市場全体が軟調でもどの地区が取引量の勢いを維持しているかを確認できます。