キャッシュフロー 電卓

キャッシュフロー計算機

空室、経費、値上げを含む年ごとのプロジェクトのレンタル キャッシュ フロー。

Financing
Income
Expenses
Assumptions
損益分岐点の年 -
5年間のROI -
10年間のROI -
純収量 -

賃貸物件の月間キャッシュフロー

重要なポイント

  • Gross yield and monthly cash flow are completely different — a 3.6% gross yield condo can run at negative $1,500/month after mortgage and costs.
  • The break-even year (when cumulative cash flow turns positive) is the key output — for Singapore investment condos it typically falls between years 7 and 15.
  • Always model a pessimistic scenario with 8% vacancy and flat rent growth before buying — this tests whether your conviction survives a bad year.
  • Cash-on-cash return (net cash flow ÷ cash invested) is the correct metric for leveraged investors, not gross yield.
  • Positive net cash flow at 75% LTV is rare in Singapore CCR — OCR at current rental levels is more likely to achieve this.

何をするのか

楽観的、基本的、悲観的な 3 つのシナリオにわたって、年間の賃貸キャッシュ フローを計画します。累積キャッシュ フローがプラスになる時期を確認し、5 年目と 10 年目の ROI を比較し、さまざまな家賃、評価額、空室の仮定で投資理論をストレス テストします。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

総賃貸利回りと毎月のキャッシュ フローはまったく別のものです。これらを混同することは、シンガポールの不動産投資家が犯しやすい最も大きな間違いの 1 つです。月額 4,500 ドルで 150 万ドルのコンドミニアムを借りると、総利回りは 3.6% になります。それは立派なことですね。しかし、月々 5,632 ドルの住宅ローンの支払い、コンドミニアムの使用料 400 ドル、固定資産税、6% の空室バッファーを考慮すると、同じ物件は毎月マイナス 1,600 ドルで運用されます。投資家は事実上、資産の保有に年間19,200ドルを支払っており、それを補う資本の上昇を期待している。この計算ツールは、資本を投入する前にその数値を示します。

この計算ツールが生成する唯一の最も価値のある出力は、累積キャッシュ フローの損益分岐点の年、つまり総賃貸収入が最終的に総自己負担コストをカバーする年です。シンガポールの投資用コンドミニアムの場合、ローン金利、空室率、家賃増加の想定に応じて、その数字は 7 年から 15 年の間に収まることがよくあります。ほとんどの購入者はこれを決して計算しません。彼らは利回りに基づいて購入し、住宅ローン明細書が到着し始めて初めてキャッシュフローの現実を発見します。購入前にこの計算ツールで悲観的なシナリオ (家賃の低下、空室率の上昇、値上がりの平準化) を実行することが、悪い年を乗り切ることができるかどうかをテストする唯一の方法です。

最も一般的な分析上の間違いは、総賃貸利回りと住宅ローン金利を比較することです。 3.6% の総利回りは、その不動産が 3.5% の住宅ローンをカバーすることを意味するものではありません。純営業利益 (家賃から空室、固定資産税、メンテナンスを差し引いたもの) と総債務返済額 (元本と利息) を比較する必要があります。シンガポールの多くのコンドミニアムでは、純営業利益は総賃貸料収入を 40 ～ 50% 下回っています。計算機はこの比較を自動的に実行し、その結果は、封筒の裏の総利回り計算に依存していた投資家に警鐘を鳴らすことがよくあります。

投資の全体像を把握するには、この計算機と ROI 計算機 を組み合わせてください。これにより、資本上昇率、売却コスト、総株式利益が加算されます。また、バイ・トゥ・レット計算ツールを使用して、さまざまな保有戦略を比較します。キャッシュ フローとトータル リターンはどちらも重要なレンズです。どちらも単独では完全なストーリーを語ることはできません。

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 26 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算ツールを選択 — 計算ツールのリストから [賃貸不動産キャッシュ フローの予測方法] を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。 3 つのシナリオにわたる年ごとのキャッシュ フロー、損益分岐点年、5 年目と 10 年目の ROI。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

マーカスは150万ドルのコンドミニアムを購入し、月額4,500ドルで25％下落し、3.5％で賃貸します

入力
物件価格
$1,500,000
融資額
$1,125,000 (75% LTV)
金利
3.5% p.a.
月額賃料
$4,500
空室率
6% (~0.7 months/yr)
年間感謝の気持ち
3%
結果
Monthly Rent
$4,500/mo
Mortgage Payment
$5,632/mo
Net Cash Flow
-$1,882/mo

これの読み方: 3 つのシナリオの現実: マーカスの投資は楽観的なシナリオでは実行可能に見えますが、悲観的なシナリオ (家賃の低下、空室の増加) ではキャッシュ フローがマイナスになります。計算機はこれらを年ごとに予測し、累積キャッシュ フローがプラスになる時期と、5 年目と 10 年目の ROI がどのようになるかを示します。今すぐ計算機に組み込むことができる現実的なシナリオをいくつか示します。それぞれはシンガポールの不動産購入者が直面する一般的な状況を反映しています。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。
  • 空室については慎重になる — たとえ活況な賃貸市場であっても、テナント間の空室が 1 ～ 2 か月あることを考慮して予算を立てます。 5% の空室想定が最小値です。
  • MCST 上昇の要因 — コンドミニアムの管理費は平均して年間 3～5% 上昇します。悲観的なシナリオはこの現実を反映しているはずだ。

よくある落とし穴

  • キャッシュ フローの代用として総利回りを使用する — 総利回り 3% の物件でも、住宅ローン、税金、メンテナンスを考慮するとキャッシュ フローが大幅にマイナスになる可能性があります。
  • 資本支出を無視する — 大規模な修理 (エアコンの交換、防水) は 5 ～ 7 年ごとに発生し、MCST 料金ではカバーされません。

よくある質問

総利回りと純キャッシュフローの違いは何ですか?
総利回りは年間家賃を不動産価格で割ったもので、すべてのコストを無視した簡単な指標です。ネットキャッシュフローとは、住宅ローンの支払い、固定資産税（非所有者の場合は年間家賃の10％）、管理費、保険、空室損失を差し引いた後、実際に毎月あなたのポケットに入る金額です。総利回りが 3.6% の不動産は、すべてのコストを考慮すると、キャッシュ フローが月あたりマイナス 1,500 ドルになる可能性があります。この計算では、総利回りではなく、正味キャッシュ フローが使用されます。
シンガポールの賃貸物件がキャッシュ フローで損益分岐点になるのは、通常いつですか?
それはローン金利、頭金、家賃レベル、評価額の想定によって異なります。月額 4,500 ドルで賃貸し、金利 3.5% で 25% ダウンする典型的な 150 万ドルのコンドミニアムの場合、基本シナリオの累積損益分岐点 (総賃貸料収入が自己負担総額をカバーする) は、多くの場合 8 年から 12 年の間に収まります。頭金が高くなったり、金利が低くなったり、家賃が市場価格を上回ったりすると、損益分岐点が加速します。最初に悲観的なシナリオを実行します。損益分岐点が計画した保留期間を超えている場合、投資が利益を得るには完全に資本の上昇に依存します。
楽観的なシナリオ、基本的なシナリオ、悲観的なシナリオの中からどのように選択すればよいでしょうか?
中心的な予測の基本シナリオを使用します (URA データからの家賃中央値、空室率 5 ～ 6%、値上がり率 3%)。ストレステストとして悲観的な見方をしてください。家賃が 15% 下落し、年間 2 か月間部屋が空室になった場合、月々の不足額を賄うことができますか?悲観的なシナリオで、給与から毎月 2,000 ドル以上を無期限に補充する必要がある場合、投資は収入に対して過剰にレバレッジをかけられています。楽観的なシナリオは上振れを理解するのに役立ちますが、決してそれだけに基づいて投資決定を下さないでください。

関連リソース

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。