商業収量 電卓

商業用賃貸利回り計算ツール

商業用不動産の総利回りと純利回りを計算する

総家賃 -
純家賃 -
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PSF -

商業用不動産の利回りとランニングコスト

重要なポイント

  • Commercial property operating costs (property tax, management fees, vacancy, insurance) typically consume 20–35% of gross rent — always calculate net yield, never stop at gross.
  • Singapore commercial property tax is assessed on Annual Value at significantly higher effective rates than owner-occupied residential — factor in IRAS's commercial property tax schedule.
  • Vacancy risk is higher for commercial than residential — plan for 8–15% vacancy in yield calculations, not the 0–5% that residential investors typically assume.
  • Gross-to-net yield spread varies by property type: retail has higher management costs, industrial has lower management but higher maintenance, shophouses are often self-managed at lower cost.
  • Net yield below 3.5% for commercial is difficult to justify vs residential alternatives — unless capital appreciation or redevelopment potential provides additional return.

何をするのか

商業用不動産 (オフィス、小売店、工業用ユニット) の総賃貸利回りと純賃貸利回りを計算します。住宅利回りと比較し、さまざまなコスト構造、リース条件、税金処理を理解します。

この計算ツールは ShiokNest の計算ツール タブにあります。入力を調整すると結果が即座に更新されます。待ち時間やページのリロードは必要ありません。

なぜそれが重要なのか

商業用利回り分析は住宅用利回りとは根本的に異なります。住宅投資家が総利回り（年間家賃÷購入価格）に注目するのに対し、商業投資家は、家賃から空室料、管理費、固定資産税（所有者が居住していない商業施設の方が高い）、保険、メンテナンスを差し引いた純営業収入を考慮しなければなりません。これらの控除は通常、総家賃の 20 ～ 35% を消費するため、完全な計算を実行しない限り、「6% の商業用不動産」と実際の純利回り 4.2% の差は見えなくなります。

この計算ツールで明らかになった最も重要な数値は、純利回りです。これは、すべての運営コストを差し引いた実際の利回りであり、購入価格のパーセンテージで表されます。これは、商業用不動産が同じ価格の住宅投資よりも魅力的かどうかを決定する数値です。総利回り 5% のシンガポールのオフィス不動産は、24% の営業コスト比率を考慮すると、純利益は 3.8% にとどまる可能性があります。シンガポールのショップハウスは粗利益が 5.5% で、運営コストの削減により純利益は 4.6% になる可能性があります。総利回りではなく、純利回りの比較が投資決定の決め手となります。

商業用不動産投資家が犯す最も一般的な間違いは、商業用の総利回りと住宅用の総利回りを比較し、商業用不動産の方が優れていると結論付けることです。商業用の運営コスト（固定資産税、管理、メンテナンス）は通常、絶対額でより高く、テナントに転嫁されるのではなく家主が契約上負担することがよくあります。商業用不動産が住宅用不動産よりも優れていると仮定する前に、両方の純利回り計算を実行してください。

この計算ツールをキャップ レート計算ツールおよびシンガポール商業用不動産データと併せて使用し、市場基準に対して分析のベンチマークを設定します。

仕組み

  • 電卓に移動 — ShiokNest ナビゲーション バーの [電卓] タブをクリックします。 47 個の電卓はすべて、簡単にアクセスできるように目的別にグループ化されています。
  • 計算ツールを選択 — 計算ツールのリストから「商業用不動産の利回りの計算方法」を選択します。デフォルト値がすでに読み込まれていることが表示されるので、すぐに調べることができます。
  • ️ 値を入力 — デフォルトを独自の数値に置き換えます。主要なフィールドは次のとおりです。
  • 結果を確認する — 入力を変更すると、計算機は即座に更新されます。主要な結果は、入力を調整すると更新される KPI カードとグラフに表示されます。
  • 仮定のシナリオを実行する — ここが本当の力です。一度に 1 つの変数を変更して、その影響を確認します。たとえば、金利を 1% 引き上げたり、保有期間を 5 年延長したりしてみてください。結果がどのように変化するかに注目してください。
  • 比較して決定 — 2 ～ 3 つの異なるシナリオを実行し、結果を確認します。これにより、単一の予測に依存するのではなく、意思決定の基礎となるさまざまな結果が得られます。

例

D1 ショップハウスユニット: 総収量と純収量の内訳

入力
購入価格
$3,200,000
年間総家賃
$192,000 ($16,000/month)
毎年の固定資産税
$18,000
管理＋保険＋メンテナンス
$14,400/year | Vacancy: 8%
結果
総収量
6.0%
実効賃料（空室調整後）
$176,640/year
純営業利益
$144,240 (after all expenses)
純利回り
4.51% — significantly below the 6.0% gross yield

これの読み方: 6.0%の総利回りは、空室料、固定資産税、運営コストを差し引くと、純利回り4.51%に低下します。 1.49% のグロス対ネット圧縮率は、シンガポールのショップハウスでは一般的です。主な費用項目は、8% の空室手当 (15,360 ドル)、年間固定資産税 (18,000 ドル)、管理/保険/メンテナンス (14,400 ドル) です。このショップハウスを、総利回り 3.2% (通常、管理費と税金を差し引いた純利益で約 2.9%) の住宅用コンドミニアムと比較した購入者にとって、純利益 4.51% のショップハウスが引き続き有意義に優れています。しかし、完全な純利回りの計算を実行しないと、6.0% の総利回りは誤解を招くほど魅力的なイメージを生み出します。

Strata オフィスユニットと住宅用コンドミニアム: 純利回りの比較

入力
ストラタオフィス
$1,800,000 | Gross rent: $7,500/month | Operating costs: 28%
住宅用マンション
$1,800,000 | Gross rent: $5,000/month | Operating costs: 12%
空室 — オフィス
12% | Residential: 5%
質問
Which provides better net yield?
結果
オフィスの総利回り
5.0%
オフィスの純利回り
3.3% (after 12% vacancy + 28% operating costs)
住宅総利回り
3.3%
住宅純利回り
2.8% — office wins, but by less than gross yield suggests

これの読み方: 商業オフィスは、空室リスクと運営コストを適用すると、総利回りが 1.7% 高くなりますが、純利回りは 0.5% しか高くありません。オフィス（1.7%）の総対純圧縮率は、住宅（0.5%）よりもはるかに大きいです。これは、中核的な商業収量分析の洞察を示しています。つまり、総収量が高い物件は、多くの場合、運営コスト率が高いということです。住宅に対するオフィスの純利回りの 0.5% の利点は、SC 1 番目の不動産購入者にとって、商業用テナント管理のさらなる複雑さ、より長い空白期間、および ABSD 節約の欠如を正当化するかもしれないし、正当化できないかもしれません。計算ツールは比較を明確にするため、投資家は意識的にトレードオフを行うことができます。

ヒントと落とし穴

専門家のヒント

  • 現実的な仮定を使用する — シンガポールのコンドミニアムの値上がり率は、歴史的に年間平均 2 ～ 4% でした。過度に楽観的な予測は避けてください。疑わしい場合は、3% をベースラインとして使用してください。

よくある落とし穴

  • 意思決定指標として総利回りを使用する — 商業用不動産の総利回りと純利回りの圧縮率は、通常 1.2 ～ 1.8% です。総利回り 6% の物件でも、純利回りは 4.4% しかありません。常に、不動産タイプ全体の純利回りと純利回りを比較してください。
  • テナント間の空白期間を無視する — 商用リースは通常 2 ～ 3 年です。テナントが退去する場合、市場が低迷している場合、代わりの商業スペースを見つけるのに 3 ～ 6 か月かかる場合があります。月額 10,000 ドルのユニットで 6 か月の空室があると、60,000 ドルの収入損失が発生します。これは、1 年間の資産価値 1,000 万ドルの 0.6% に相当します。
  • 通過賃料が市場賃料と等しいと仮定 — 市場賃料を下回る賃料でテナントが固定されている商業用不動産は、利回りが低下します。現在の利回りが代表的なものであるかどうかを判断する前に、リースの有効期限と市場のレンタル比較を確認してください。

よくある質問

私のデータは保存されていますか?
いいえ。すべての計算はブラウザ内で完全に実行されます。当社のサーバーに何も保存されたり、第三者と共有されたりすることはありません。
シンガポールの商業における典型的な総収益から純収益への圧縮はどれくらいですか?
不動産タイプ別の一般的な総対純圧縮率: ショップハウス: 1.0 ～ 1.5% (管理コストが低く、多くの場合自己管理)。 Strata 小売: 1.5 ～ 2.0% (管理会社手数料、高額なメンテナンス)。 Strata オフィス: 1.5 ～ 2.0% (空室リスクが高く、サービス料がかかる)。工業用/平坦化された工場: 1.0 ～ 1.5% (運用コストは低いが、メンテナンスがより高くなる)。これらは広範囲にわたります。正確な圧縮率は、不動産、リース構造、および管理の取り決めによって異なります。
結果を保存できますか?
ログインしてダッシュボードにシナリオを保存するか、共有ボタンを使用して入力をエンコードする URL をコピーします。
商業用不動産は固定資産税の優遇税率の対象になりますか?
いいえ。商業用不動産には、所有者が占有しているかどうかに関係なく、年間価値の 10% が課税されます。所有者が居住する住宅は、累進税率の引き下げ（0 ～ 16%）の恩恵を受けます。商業投資家にとって、固定資産税は重要な運営費であり、通常、テナントの多い商業用不動産の場合は総家賃の 1.5 ～ 3% となります。運営コストの仮定には、一般的な割合ではなく、常に実際の IRAS 固定資産税を含めてください。

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免責事項: 示されている数値は、計画のみを目的とした推定値です。レート、ルール、付与量は頻繁に変更されます。行動する前に、銀行、HDB、または認可された財務アドバイザーに確認してください。