Оценка En-Bloc

Инструмент En-Bloc Score ранжирует все более 3400 кондоминиумов, отслеживаемых ShiokNest, по их количественному показателю вероятности объединения блоков – составному значению от 0 до 100, рассчитанному на основе семи взвешенных факторов: площади участка и коэффициента использования участка, остатка аренды, количества квартир, возраста с момента последней сделки, частоты объединения блоков в округе, потенциала повышения георадара и возраста застройки. Свойства отображаются в сортируемой рейтинговой таблице с оценкой, вердиктом (Высокая/Средняя/Низкая/Очень низкая вероятность) и ключевыми факторами, способствующими этому. Вы можете фильтровать по району, сегменту рынка (CCR/RCR/OCR), ценовому диапазону и уровню приговора, чтобы найти проекты с конкретными профилями рисков или возможностей в едином блоке. При нажатии на любую разработку открывается полная разбивка оценок с подробной информацией о факторах, способствующих этому.

Эту информацию можно найти на ShiokNest на вкладке Статистика. Оценки предварительно рассчитываются ежемесячно из базы данных ShiokNest и перекалибровываются по мере добавления новых данных о транзакциях и аренде. Оценка en-bloc — это одна из четырех подоценок, входящих в составную ShiokNest Score. Остальные – это проходимость, инвестиционный потенциал и прибыльность. Просмотрите статистику ShiokNest Score Insight для комбинированного рейтинга или воспользуйтесь этой страницей, если вероятность объединения в блок является основным фактором при принятии решения о покупке недвижимости.

Редевелопмент единым блоком принес крупнейшую в Сингапуре непредвиденную прибыль от разовой сделки для индивидуальных владельцев недвижимости, а также некоторые из самых болезненных сюрпризов для покупателей, которые заплатили премию за комплекс, который впоследствии получил нежелательную коллективную продажу и был вынужден выйти из сделки с доходами ниже ожиданий. Блок Farrer Court в 2007 году (1,339 миллиарда долларов, примерно 1,5 миллиона долларов за единицу) и блок Normanton Park в 2017 году (830,1 миллиона долларов) представляют собой потенциал роста. Обратной стороной является покупка объекта с премией PSF в размере 200–300 долларов США за его образ жизни или местоположение только для того, чтобы получить коллективное предложение о продаже, в котором стоимость участка оценивается по ставке за землю, а не по стоимости замены, что приводит к получению доходов, которые не покрывают стоимость покупки эквивалентной замещающей собственности.

Наиболее важным сигналом в общей оценке блока является фактор Потенциал повышения георадара - соотношение между текущим валовым коэффициентом использования земельного участка застройки и максимально допустимым георадаром в соответствии с URA Master. План. Застройка, построенная с георадаром 1,4х на участке, зонированном под георадар 2,8х, имеет двукратный потенциал редевелопмента: застройщик может заменить существующую застройку из 200 квартир примерно на 400 квартир. Именно это повышение делает экономику коллективных продаж привлекательной и устанавливает нижний предел цены предложения на землю. Жилища с высоким уровнем георадара в районах, где наблюдается высокий спрос на жильё, являются наиболее вероятными целями для единого блока — и оценка количественно определяет это для каждого объекта в базе данных.

Фактор остатка аренды заслуживает особого внимания. Жилища, находящиеся в арендованном владении с оставшимся сроком на 40–60 лет, находятся в окне «высокой вероятности» единого блока — достаточно коротком, чтобы распад аренды ускорялся, и владельцы столкнулись с растущим давлением выхода, но достаточно длительным, чтобы участок по-прежнему имел жизнеспособную ценность для развития. Владельцы таких комплексов, которые не учли вероятность объединения в одно целое при планировании выхода, могут получить уведомление о коллективной продаже с сроком менее 2 месяцев на принятие решения. Оценка помогает нынешним владельцам стареющих арендованных участков понять, насколько вероятен подход к коллективной продаже, и соответствующим образом планировать — либо готовиться проголосовать «за» и заранее искать замену жилья, либо готовиться заблокировать предложение с низкой стоимостью, если участок не был продан по справедливой стоимости земли.

Для покупателей оценка en-bloc является инструментом управления рисками: высокий балл не следует рассматривать как чисто положительный (это означает, что застройка может быть передана во владение, и вы будете вынуждены уйти) или чисто отрицательный (вы можете получить непредвиденная прибыль выше вашей покупной цены). Это сигнал, который требует активного мониторинга. Проект, рейтинг которого увеличился с 42 до 67 за 18 месяцев, что отражает улучшение георадара по мере реконструкции прилегающих территорий и сокращения срока аренды, заслуживает внимания со стороны нынешних владельцев. Объедините эту информацию с 3D-картой зданий, чтобы визуально оценить георадарный контекст, и с Holding Returns Insight, чтобы оценить, что должна обеспечить коллективная продажа, чтобы обеспечить справедливую прибыль от первоначальной цены покупки.